看屋筆記：新北市鶯歌區景自慢(個案+價格分析)
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鶯歌尖山重劃區緊鄰鶯歌火車站舊市區與北二高沿線，生活機能逐漸成形到位，再加上未來捷運三鶯線增設，能有效帶動通勤族的交通便利，今天要來為大家介紹位於尖山重劃區內，緊鄰尖山旁的景自慢，讓我們來看看還有什麼特色。
景自慢外觀圖
建案特色：
1.四面皆有遼闊視野景觀，享有永久棟距：面尖山自然保護區第一排，另一面有規劃約200坪中庭花園，此面能鳥瞰鶯歌市區景觀，自然＆城市景觀兼具。
2.整體格局規劃佳：戶戶邊間，有雙面採光，室內空間陽光充足與空氣流動通透，區域稀有2房享有一套半衛浴。
3.基地位置優勢：位於尖山生活區中心，緊鄰尖山自然保護區旁，樓下全聯即將進駐，開車5分鐘內到鶯歌火車站商圈，享有完善生活機能，離塵不離城。
景自慢格局分析：
1.2幢，4棟，樓層規劃地上15層，地下4層，標準層一層4戶，配有一台電梯。
2.公設規劃接待大廳、約200坪中庭花園、交誼廳、會議室、健身房、信箱區、桌遊室、媽媽教室。
3.基地面中正二路退縮12米，面全聯短距15米長距25米，棟距寬廣。
4.車道採寬5.5米雙向道，車道進出口有獨立規劃，不影響住戶居住品質。
5.B1/B4/C1/C4/D1/D4面尖山自然保護區，享有樹海永久棟距。
6.綠色區域為2房規劃(26坪)
- B2/B3/C1/C4/D1/D4(26坪)格局相似，邊間雙面採光，臥室皆有對外窗，主臥房有多一個半套衛浴，公共衛浴採乾濕分離設計，衛浴使用上相當充足，享有獨立廚房空間。C1/C4/D1/D4有雙陽台設計，可觀賞樹海景觀。
7.橘色區域為3房規劃(36坪)
- B1/B4/C2/C3/D2/D3(36坪)格局相似，邊間雙面採光，客餐廳延伸至前陽台採光好，臥室皆有對外窗，無暗房設計，有前後陽台設計，免擔心曬衣空間不足，享有獨立廚房空間，整體室內格局方便，坪效不錯。
- A1(36坪)邊間雙面採光，有獨立玄關可以規劃鞋櫃收納空間，臥室全開窗，主臥有對外窗的衛浴(含浴缸)，公共衛浴採乾濕分離設計，衛浴使用上相當充足，有獨立廚房空間。
- A2/A3/A4(36坪)邊間雙面採光，客餐廳延伸至前陽台採光好，臥室皆有對外窗，且都能放置的下雙人床，主臥衛浴開窗採乾濕分離設計，臥室內皆無柱位，有獨立廚房空間。A2/A3有前陽台設計，可享鶯歌市景視野。
景自慢一樓平面圖
景自慢標準層圖
實價登錄分析：
近一年屋齡0~5年成交價約落在19.61萬/坪。 由2017~2021的成交價來看，約落在24~26萬/坪，2021年突破新高峰，近4年房價有緩漲趨勢。
1.尖山生活圈個案：
景自慢屋齡3年。平均成交價26.26萬/坪。近一年成交價37.21萬/坪。
金鶯花園屋齡5年。平均成交價22.36萬/坪。近一年無交易資訊。
印象時代屋齡6年。平均成交價21.4萬/坪。近一年無交易資訊。
尖山生活圈個案
2.鶯歌老街生活圈個案：
站前美學屋齡0年。平均成交價29.59萬/坪。近一年無交易資訊。
台北光禾屋齡9年。平均成交價26.31萬/坪。近一年成交價37.66萬/坪。
鋒勳首邸屋齡8年。平均成交價28.38萬/坪。近一年無交易資訊。
鶯歌老街生活圈個案圖
3.鶯歌火車站生活圈開發最早，生活機能較完善，故價格行情高於尖山生活圈約5萬/坪，但兩個區域距離相隔不遠，開車5分鐘內能抵達，尖山生活圈機能佳，不論學區與商店街到位，建築物較新，街道寬廣舒適，且不脫離鶯歌火車站生活圈。
景自慢評價：
景自慢位於鶯歌尖山生活圈，座落於尖山旁，唯一享有樹海首排與市區360度視野景觀個案，位置在中正二路上，與縱貫線鐵道離一段距離，不會有噪音影響，樓下即將有全聯進駐，往下到尖山生活圈，往上抵達鶯歌火車站生活圈，享有兩大生活圈，格局上臥室皆有對外窗，面有景觀戶型皆配前陽台可觀賞視野，區域少有26坪2房有1套半衛浴戶型，適合新婚首購或換屋族，不妨可以考慮看看。