2021-05-20
看屋筆記看屋筆記：高雄市三民區甲六園淳白(個案+價格分析)
閱讀重點
愛河之心是結合水陸觀光、滯洪池與生態整治的休閒景點，高雄市政府耗資了一億七千萬打造，坐落在高雄市博愛一路和同盟一路的愛河中上游，愛河之心是由東湖和西湖組成，兩湖中間蓋起一座橋連接，形狀剛好是一個心形，因而獲得美名。這裡美麗的湖岸景色，白天和夜晚各有不同風味，已經成為高雄市人休假時放鬆的好去處。
一起來欣賞在家裡也能看到愛心之河的建案：甲六園建設『淳白』
淳白外觀圖：
建案特色：
- 建設公司：甲六園是高雄在地知名建商，其大樓安全口碑是多數人所認可的，也培養許多追逐甲六園建案的住戶群。
- 地理位置：基地位於大連街上，靠近同盟路。屬於鬧中取靜的地段，距離熱鬧的巨蛋商圈只有一條愛河的距離。該區不管到高醫生活圈或是美式百貨、義享天地車程都在10分內。步行到愛河之心、捷運後驛站約10分內。同時鄰近高雄金融大道博愛路。
- 建築工法：大樓工法採用：住家室內採用靜音樓板墊、戴雲發柱中柱、系統牆耐震工法、甲六園柱牆系統優化工法、節能複式牆等，為大樓安全和節能加分不少且全棟5年防水保固。
甲六園淳白格局分析：
A棟標準層：
B棟標準層：
- 基地面積835.8坪，分成A.B兩棟，A棟11樓以下每層5戶，11樓以上每層3戶，B棟每層6戶。地上15樓/地下3F，屬於電梯大樓，AB兩棟有4戶店面，社區共135戶。A棟坪數47-58坪、B棟坪數22-49坪。
- 三面臨路，除了大連街比較寬外，其餘路寬約6米左右。A.B棟大門面大連街381巷，周邊大樓多且棟距不大，日後採光通風需特別注意。面大連街上有小型廟宇。
- A.B兩棟每層併兩梯，電梯戶數比佳。
- A棟：為三-四房格局，B棟：為二-四房格局。多元房型且將A.B棟客群分開，首購族或換屋族皆適合。
- A棟車道由6米巷道下地下室，B棟車道由大連街下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共137個，車位比1:0.99，車位比佳。
- 建案大多為高雄厝規劃，且陽台坪數略高。會有花錢買陽台的感覺。
- 單純公設：接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、信箱區、曬被區，公設比約34.8%，符合市場行情。
- 房型標配：INAX及American Standard衛浴、Panasonic廚具、預留全熱交換器管槽(淨化空氣)、YKK氣密窗。都屬中階以上配備。
- 管理費：65/坪，車位清潔費：350，相較於市場行情，稍微偏高。
B3家配圖：
- B3/2F/2房房型，權狀33.3坪，室內約18.74坪、陽台2.33坪、露臺1.43坪。客廳開窗，室內有穿樑情況，走道動線流暢。
- 獨立式廚房，兩房配置明火廚房。靠近陽台，採光通風良好。有明確的冰箱擺放位置。
- 少數2房雙面採光，但只有一個工作陽台，使用空間稍嫌不足。
- 2房搭配雙衛浴且都有開窗，並採用乾濕分離。是兩房少有的加分規格。
- 兩房有主臥配置，需留意次臥可能會採光稍嫌不足的情況。
實價登錄分析：
- 高醫生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在25.5萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在18-20萬左右，該區域私人土地大量釋出，近年來建案大量推出，日後會有一波交屋潮。
璟HOUSE：預售屋。 開價27萬/坪起。
文心苑：預售屋。 開價28萬/坪起。
淳白A凍：預售屋。 開價29萬/坪起。
淳白B棟：預售屋。 開價29萬/坪起。
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- 巨蛋生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.22萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在20萬，且每年成交量約300案左右，為相當穩定的房市狀況。
晶硯 屋齡6年。平均成交價27.44萬/坪。近一年成交價25.97萬/坪。
時尚京城 屋齡2年。平均成交價33.58萬/坪。近一年成交價34.12萬/坪。
京城鉅誕 屋齡6年。平均成交價31.05萬/坪。近一年成交價29.29萬/坪。
- 淳白目前還在預售階段，尚未有實價登錄。因為有建商品牌的加持，淳白也是同區域開價最高的建案，不管是首購族或換屋族都是比較偏高價位的選擇。不妨可以參考鄰近的巨蛋商圈價格，來和建商進行議價喔。
甲六園淳白評價：
近年來因為巨蛋商圈房價居高不下，開始有了外溢的效果，高醫、後驛生活圈就是選擇之一。淳白的建造工法訴求高度安全性且較高規格，建物整體表現佳，適合自居產品。比較需要留意的是周圍還有其他大樓建案，棟距表現稍嫌不足，需留意採光通風方面。趁著好天氣到愛河之心走走，也可以順路過去看看淳白喔。