看屋筆記:仁武區耘川(個案+價格分析)

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看屋筆記:仁武區耘川(個案+價格分析)

永信耘川

仁武區的84期重劃區,是所有仁武區中最接近北高雄熱鬧的地段,到國道1號、國道10號大約5分鐘內,到高鐵商圈、巨蛋商圈,車程大約15分鐘左右。周圍綠地公園多,綠意盎然,生活品質佳,且房價成交價還有1字頭,對於首購族來說,價格相對可負擔。
 

一起來看看位於84期重劃區的建案:永信建設『耘川』
 

耘川外觀圖:
 

外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 建案規格:建案規畫每層4-5戶搭配2部電梯,樓層戶數較少,適合的自住建案,戶數相對單純。電梯皆可頂樓直達地下3樓。成屋銷售,免去了大多預售屋需要想像的空間。
     
  2. 永久棟距:基地三面臨路,周圍有澄觀公兒一公園、北屋滯洪池公園、愛河上游支線都是永久棟距。低樓層採光通風表現也不錯,地綠覆蓋率高。
     
  3. 地理位置:建案位於82期重劃區,區域道路筆直寬敞,環境舒服清幽,是適合居住的單純環境。
     

建案平面分析:
 

標準層分析:

標準層

  1. 基地面積1193坪,2幢分成A.B.E 總共3棟,A棟每層5戶,B.E棟每層4戶,地上15樓/地下3F,無店面規劃純住宅設計,社區共184戶。地下室可棟與棟互通。
     
  2. 三面臨路,大門面京文街,另外兩側為京學街、北屋南街。另一側依序為北屋滯洪公園、澄觀公兒一公園、愛河上游支線。空地日後有機會推出建案,但不影響E棟採光。採光表現佳且永久棟距。
     
  3. B.E 2棟每層4戶併兩梯,A棟每層5戶併兩梯,電梯戶數比佳。梯間有開窗,採光良好。電梯可直接下地下室。規劃22-47坪的2~3房設計。
     
  4. A棟:A5.A6為兩房(22坪/32坪),A1.A2.A3為三房規劃,E棟:4戶皆為三房(39坪/42坪)。A棟和E棟的棟距(約5米左右)尚可接受。
     
  5. 車道由京學街下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共185個,車位比1:1.01,車位比佳。不會需多購買車位或無法買車位。
     
  6. 公共設置都在一樓居多:接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、信箱區、曬被區,公設單純。
     
  7. 管理費:50/坪,車位清潔費:200,相較市場行情,屬於偏低的管理費用。公設比:約37%,對比市場行情是偏高的。
     

E2傢配圖:
 

E2
 

  1. E2/三房房型,權狀39.39坪,格局方正、無室內穿樑或壓樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。
     
  2. 一字型廚房,靠近工作陽台,通風良好。三房配置明火廚房。
     
  3. 3房擁有三面採光且有雙陽台,增加使用空間。該房型為高雄厝。
     
  4. 3房搭配雙衛浴,雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。主臥並設置浴缸。
     
  5. 靠近工作陽台的客臥,留意採光恐稍嫌不足。
     
  6. 房型配備有:廚具:林內、德匠,衛浴:和成。屬於中階規格。
     

實價登錄分析:

 

耘川位於八卦寮生活圈
 

  1. 八卦寮生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在18.03萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在17萬/坪,該生活圈內的84期重劃區建案銷售狀況佳,所以2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況

    耘川:屋齡0年。 平均成交價19.93萬/坪。 近一年成交價19.93萬/坪。

    多城市:預售屋。 開價20萬/坪起。 

    花歷河:近一年成交價17.64萬/坪。 平均成交價17.64萬/坪。 近一年成交價17.64萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 澄德重劃區:
     

    遠見星誠:屋齡0年。 平均成交價17.83萬/坪。  近一年成交價17.83萬/坪。
     

    可麗都:預售屋。  開價20萬/坪起。  
     

    大麗城:屋齡1年。  平均成交價14.46萬/坪。 近一年成交價15.9萬/坪。

    實價登錄

     

  3. 仁武區在高雄縣市合併後居住人口大幅提升,10年來人口增幅達30%,為全高雄之冠,住宅成交單價也持續上揚,有建案成交價甚至已站上2字頭。目前仁武區兩個重劃區的新建案成交均價都已經接近19萬,有些預售屋也已經封盤不賣。耘川為永信建設建案,成交價落在19.57萬,依照行情來看,成交價在20萬上下應該尚屬合理範圍。
     

結論:

耘川的規畫朝向自住產品,其大樓環境和社區內公設單純,整體感覺讓人放鬆。但是價格方面也是比鄰近建案高出1-2萬左右,生活機能方面尚待開發,是單純住宅區。如果正在追求居住高品質的你,趕快安排時間到附近走走吧。

更新時間 2021/04/29
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