看屋筆記：高雄市仁武區耘川(個案+價格分析)

仁武區的84期重劃區，是所有仁武區中最接近北高雄熱鬧的地段，到國道1號、國道10號大約5分鐘內，到高鐵商圈、巨蛋商圈，車程大約15分鐘左右。周圍綠地公園多，綠意盎然，生活品質佳，且房價成交價還有1字頭，對於首購族來說，價格相對可負擔。
 

一起來看看位於84期重劃區的建案：永信建設『耘川』
 

耘川外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 建案規格：建案規畫每層4-5戶搭配2部電梯，樓層戶數較少，適合的自住建案，戶數相對單純。電梯皆可頂樓直達地下3樓。成屋銷售，免去了大多預售屋需要想像的空間。
    
2. 永久棟距：基地三面臨路，周圍有澄觀公兒一公園、北屋滯洪池公園、愛河上游支線都是永久棟距。低樓層採光通風表現也不錯，地綠覆蓋率高。
    
3. 地理位置：建案位於82期重劃區，區域道路筆直寬敞，環境舒服清幽，是適合居住的單純環境。
    

耘川格局分析：

標準層分析：

1. 基地面積1193坪，2幢分成A.B.E 總共3棟，A棟每層5戶，B.E棟每層4戶，地上15樓/地下3F，無店面規劃純住宅設計，社區共184戶。地下室可棟與棟互通。
    
2. 三面臨路，大門面京文街，另外兩側為京學街、北屋南街。另一側依序為北屋滯洪公園、澄觀公兒一公園、愛河上游支線。空地日後有機會推出建案，但不影響E棟採光。採光表現佳且永久棟距。
    
3. B.E 2棟每層4戶併兩梯，A棟每層5戶併兩梯，電梯戶數比佳。梯間有開窗，採光良好。電梯可直接下地下室。規劃22-47坪的2~3房設計。
    
4. A棟：A5.A6為兩房(22坪/32坪)，A1.A2.A3為三房規劃，E棟：4戶皆為三房(39坪/42坪)。A棟和E棟的棟距(約5米左右)尚可接受。
    
5. 車道由京學街下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共185個，車位比1:1.01，車位比佳。不會需多購買車位或無法買車位。
    
6. 公共設置都在一樓居多：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、信箱區、曬被區，公設單純。
    
7. 管理費：50/坪，車位清潔費：200，相較市場行情，屬於偏低的管理費用。公設比:約37%，對比市場行情是偏高的。
    

E2傢配圖：
 

1. E2/三房房型，權狀39.39坪，格局方正、無室內穿樑或壓樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。
    
2. 一字型廚房，靠近工作陽台，通風良好。三房配置明火廚房。
    
3. 3房擁有三面採光且有雙陽台，增加使用空間。該房型為高雄厝。
    
4. 3房搭配雙衛浴，雙衛浴都有開窗並且採用乾濕分離。主臥並設置浴缸。
    
5. 靠近工作陽台的客臥，留意採光恐稍嫌不足。
    
6. 房型配備有：廚具：林內、德匠，衛浴：和成。屬於中階規格。
    

實價登錄分析：

耘川位於八卦寮生活圈
 

1. 八卦寮生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.03萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在17萬/坪，該生活圈內的84期重劃區建案銷售狀況佳，所以2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況
   
   耘川：屋齡5年。 平均成交價22.6萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   多城市：屋齡3年。 平均成交價19.05萬/坪。 近一年成交價30.05萬/坪。
   
   花歷河：近一年無交易資訊。 平均成交價18.44萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   
    
2. 澄德重劃區：
    

   遠見星誠：屋齡0年。 平均成交價17.83萬/坪。  近一年成交價17.83萬/坪。
    

   可麗都：預售屋。  開價20萬/坪起。  
    

   大麗城：屋齡1年。  平均成交價14.46萬/坪。 近一年成交價15.9萬/坪。
   
   
    

3. 仁武區在高雄縣市合併後居住人口大幅提升，10年來人口增幅達30%，為全高雄之冠，住宅成交單價也持續上揚，有建案成交價甚至已站上2字頭。目前仁武區兩個重劃區的新建案成交均價都已經接近19萬，有些預售屋也已經封盤不賣。耘川為永信建設建案，成交價落在19.57萬，依照行情來看，成交價在20萬上下應該尚屬合理範圍。
    

耘川評價：

耘川的規畫朝向自住產品，其大樓環境和社區內公設單純，整體感覺讓人放鬆。但是價格方面也是比鄰近建案高出1-2萬左右，生活機能方面尚待開發，是單純住宅區。如果正在追求居住高品質的你，趕快安排時間到附近走走吧。