2021-05-19
看屋筆記看屋筆記：高雄市鳳山區鋭揚巴洛克(個案+價格分析)
閱讀重點
鳳山區中山東路旁近年來自辦的鳳翔重劃區，因位於鳳山、大寮、屏東三點交接處，成為高屏交通樞紐，且鄰近捷運橘線大寮捷運站和鳳山國中站的交通優勢條件，未來有機會帶動該區蓬勃成長，並串連大東藝術文化園區，成為新興的鳳山指標房市之一。
現在就來欣賞位於鳳翔重劃區的建案：鋭揚建設『鋭揚巴洛克』
鋭揚巴洛克外觀圖：
建案特色：
- 臨路建案：受限於鳳翔重劃區住2用地，該區域大多建物是透天為主，而該建案是少數大型千坪三面臨路大樓透天混合建案，讓該區域多了另一種選擇。
- 建案規格：建商長期深耕鳳山區域，建案主打五大保固，每戶標配正壓氣流清淨機、使用隔音地墊、全棟淨軟水系統。建案並採用巴洛克建築風格，增添建物的特色。
- 地理位置：基地位置位於鳳翔重劃區，落在鳳山、大寮、屏東三點交接處，且鄰近捷運大寮站和鳳山國中站步行約10分左右，享有交通優勢。商圈則有：後庄、鳳林、中山、瑞竹等可以選擇，車程約10分左右。
鋭揚巴洛克格局分析：
一樓平面分析：
- 基地面積1766坪，社區三面臨路，分別為鳳捷路(40M路寬)、鳳東五街、鳳東三街；大廳由鳳捷路進出。鄰旁為平房和5F透天的建築，高樓層的採光通風良好。
- 社區採大樓和透天店面規劃，為15F/B2電梯大樓共252戶和4樓透天共20戶，總社區規劃272戶住家。
- 一樓公共設施區：中庭花園、交誼廳、講堂、閱讀室、影音室、健身房、瑜珈室、泳池等，和樓層住戶分開。公設比約34%，屬於市場行情。
- 出入口統一由凱旋大殿進出，有24小時的物流管理，增加住戶的隱私性和安全性。
- 採約6.5米雙向車道口，其出入口為鳳東三街。汽車停車位則配置全坡道平面，共229個車位，車位比1：0.9，尚可接受，另有規劃每戶配一機車位。
- 周遭環境生活機能仍尚待開發，目前該區域為純住宅區，生活採買還需依賴其他商圈。
標準層分析：
- 大樓為一幢分成A.B兩棟，兩棟的規格和戶數都相同。大樓和透天分開棟別，但地下室是相連的。
- 每層9戶併2部電梯，可通達地下室、頂樓。電梯戶數比配置較為不足，如果選擇高樓層的住戶，上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。
- 大樓主打全2房-3房規劃，兩房規劃21坪-25坪設計，三房規畫32坪-34坪。
- 大樓一樓挑高4.5米，每層樓高約3.2M，室內高度空間感來說尚可接受。
- 大樓管理費：50/坪，透天管理費：25/坪，車位清潔費：200/月，尚屬合理。
- 有設置冷氣室外機專屬位置，提高陽台使用空間。
B1傢配圖：
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- 為3房格局，客廳採光稍嫌不足，第三房需自行隔間。
- 一字式廚房，靠近工作陽台，通風良好，有明確冰箱擺放位置。
- 3房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗且採用乾濕分離。客用衛浴沒有開窗，日後可能有潮濕問題。
- 雙陽台規劃，增加可用空間，此房型為高雄厝陽台。景觀陽台連結主臥室和客房，需留意隱私性情況。
- 3間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。主臥規劃為套房設置且空間感大。
實價登錄分析：
- 鳳山國中生活圈：
近一年屋齡0~5年成交價約落在21.8萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在14萬/坪。該區主要為透天建物居多，近期才開始有較多大樓建案進駐該區。
鋭揚巴洛克：屋齡2年。 平均成交價24.99萬/坪。 近一年成交價26.96萬/坪。
御上園：屋齡5年。 平均成交價20.83萬/坪。 近一年無交易資訊。
京城鳳翔：屋齡4年。 平均成交價18.76萬/坪。 近一年成交價30.03萬/坪。 (已完銷)
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- 鳳山市區生活圈：
近一年屋齡0~5年成交價約落在21.8萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在17-19萬/坪。該區已經成熟區段，且透天和老舊大樓居多。
富邦大無疆EFH棟：屋齡5年。 平均成交價20.55萬/坪。 近一年成交價29.7萬/坪。
大東匯聚：屋齡5年。 平均成交價20.52萬/坪。 近一年成交價30.08萬/坪。
COCO HOME：屋齡9年。 平均成交價21.37萬/坪。 近一年成交價32.84萬/坪。
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- 鋭揚巴洛克目前還是預售屋狀態，並沒有實價登錄資料。目前是附近3個預售建案開價最高的27萬，可以參考鄰近的COCO HOME成交價落在24萬左右。考量到建商的知名度和建案的規劃，應該還有小小議價的空間。
鋭揚巴洛克評價：
目前鋭揚巴洛克為該區域最大型建案，包含了透天建物和大樓建物，歐式建築特色也是該建案一大賣點。該區域生活機能還尚未發展成熟，屬於著重未來性的單純住宅區。從總戶數和樓層戶數來看的話，建案比較偏向首購或投資方向。未來店面透天招商成功，可望為該區帶來更便利的生活圈和人潮。