看屋筆記：高雄市三民區璟HOUSE(個案+價格分析)

閱讀重點

璟HOUSE格局分析：
璟HOUSE評價：

高雄市連接博愛與中山路的中博高架橋今年3月已經拆除完畢，將串連南北高雄發展，新高雄車站未來發展定位為「高雄之心」，未來更有高雄車站BOT案開始動工，包含住宅、百貨、辦公大樓、綠色廊道等等。首當受惠的就是鄰近的後驛、高醫等商圈，加上原有的捷運紅線，該區段未來開發效益潛力十足。

一起來欣賞位於高醫生活圈的建案：興璟建設『璟HOUSE』

『璟HOUSE』外觀圖：

外觀圖

建案特色：

陽台進出：隨著公設比和法規越來越嚴格，陽台進出的房型顯得更為珍貴。該建案主打陽台進出，有效利用陽台坪數，增大室內空間使用。
單純戶數：千金買房，萬金買鄰，隨著市面上飯店宅樓層戶數越來越多，住戶品質控管不易。而該建案一層僅有3戶，總戶數約70戶左右，相對來說單純。
地理位置：建案基地在北平一街和大連街的交接處，鬧中取靜地段。該區域緊鄰後驛、高醫生活圈，生活機能便利且能串連南北高雄交通。百貨方面與義享天地、美式賣場僅有一條愛河之心距離。距離捷運紅線後驛站、愛河之心景點步行只需5分。未來還有高雄火車站都更案利多加持。

璟HOUSE格局分析：

標準層分析：

基地面積406坪，一幢分成A.B兩棟，地上13樓/地下2樓，2戶店面規畫設計住宅大樓，建案含店面總共72戶。戶數單純。
三面臨路，分別面大連街、北平一街、吉林街321巷(約6米寬)，附近大多透天和公寓，面大連街和北平一街棟距表現佳，街景仍屬老舊社區，附近有小型宮廟，建案低樓層面吉林街321巷的採光通風稍嫌不足。
A.B棟建物每層3戶併1梯，電梯戶數比佳。梯間有開窗，採光良好。電梯僅有一部，未來遇到維修會比較麻煩。
整棟規劃3-4房，31-41坪。A1.B1為三面採光和四房房型，A2.A3.B2.B3為雙面採光和三房型。採光表現佳。適合換屋族或大家庭建案。
除了A2.B2外，其餘都A1.A3.B1.B3是陽台進出房型。市面上來說相對稀少。
車道由北平一街進入。雙車車道，社區規劃平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共平面15個，機械車位57個，車位比1:1，車位比佳。不用購買多車位或無車位可買。
公設比33.5%，管理費：65/坪。皆略低市場行情。機械車位：500/月。
配備：Panasonic 暖風機、大雅廚具、BOSCH洗碗機、林內三機、大同鋁門窗、全棟淨軟水系統、TOTO全自動智慧馬桶(主衛浴)、V&B面盆(主衛浴)、Grohe龍頭五金(主衛浴)，西班牙ROCA衛浴(客衛浴)等，皆屬中階以上規格。

B2傢配圖：

為3房坪數約31.71，室內坪數約20坪左右含陽台。格局還算方正，客廳採光通風良好，臥室需自行隔間。
開放式廚房，靠近工作陽台，通風良好，油煙問題不大。使用明火設施。
三房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗，通風沒有問題，採用乾濕分離衛浴，主臥衛浴空間略顯擁擠。
只有單一陽台設計，以3房來說，可能稍微不足夠。
第三間次臥需自行隔間，空間較小，3個房間採光通風佳，室內無壓樑情況。

實價登錄分析：

璟HOUSE位在高醫生活圈

高醫生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在25.5萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在18-20萬左右，該區域私人土地大量釋出，近年來建案大量推出，日後會有一波交屋潮。

璟HOUSE：屋齡5年。平均成交價24.56萬/坪。近一年成交價40.41萬/坪。

文心苑：屋齡4年。平均成交價25.69萬/坪。近一年成交價39.38萬/坪。

純白B棟：屋齡5年。平均成交價23.83萬/坪。近一年成交價40.68萬/坪。
後驛生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在23.5萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在19-21萬左右，該區域老舊大樓和透天居多，以博愛路和高醫生活圈劃分，房價方面也漸漸有落差了。

擁捷：屋齡6年。平均成交價26.91萬/坪。近一年成交價44.94萬/坪。

棋琴22重奏：屋齡4年。平均成交價26.57萬/坪。近一年成交價41.14萬/坪。

興富發博愛：屋齡1年。平均成交價27.56萬/坪。近一年成交價36.31萬/坪。
目前璟HOUSE還在預售階段，所以沒有實價登錄。不過可以參考鄰近區域的擁捷成交價落在24萬左右，不過高醫生活圈的行情會比後驛生活圈來的稍高，且鄰近建案開價都比璟HOUSE還高，所以璟HOUSE的開價27萬左右，還有議價的空間。

璟HOUSE評價：

高醫生活圈建案近年來大幅增加，該區域已經是成熟區段。該區域為南北高雄的交通中樞且在高雄主力捷運紅線後驛站上，未來還有高雄火車站BOT案利多，對比農16的高房價，該區域房市潛力十足。璟HOUSE建案各方面條件不錯，屬於自住需求產品，但是只有一部電梯，生活上稍微不便利。喜歡該區域的住戶們，可以到現場賞屋喔。