2021-05-11
看屋筆記看屋筆記：高雄市三民區愛上城(個案+價格分析)
閱讀重點
因為近年來土地、建材、人力成本飆漲。除了土地成本一直溢價創下天價以外，鋼筋成本也上漲了25%，人力方面也是極度短缺，需要至少加價5%才招的到員工。因此近年來許多建商開始了攜手合作來，有的建商出土地，有的建商出人力，不但降低成本外，還可以分擔風險。在三民區、仁武區都可以見到這樣的合作建案。
一起欣賞由隆大營建、城揚建設、宏碁建設一起合作的建案：『愛上城』
建案特色：
- 建商合作：少數有高雄知名三間建設公司：隆大營建、城揚建設、宏碁建設攜手合作推出的建案，擁有高品牌辨識度來吸引住戶。
- 多元房型：建案房型多元，可以一次滿足首購、投資和換屋需求。2房：24坪、3房：28-40坪、4房：48坪。
- 地理位置：基地位於三民區後驛商圈堯山街和懷安街的街口。鄰近後驛商圈、科工館、市場、高醫、百貨等車程皆在10分內。生活機能採買方便。同時坐落高雄交通中心，來往南北高雄迅速。距離民族火車站步行約5分鐘，未來還有捷運黃線加分話題。
愛上城格局分析：
標準層分析：
- 基地面積1107.75坪，兩幢分成A.B.D.E 四棟，A.B棟每層3戶，D.E棟每層6戶，地上15樓/地下3F，屬於電梯大樓，13戶店面，社區共247戶。地下室可棟與棟互通。
- 三面臨路，分別是面堯山街、懷安街、堯山街14巷。四周多為透天建物，高樓層採光通風良好無影響。堯山街14巷另一側有汽車旅館。須留意堯山街為單行道。
- A.B棟每層3戶併兩梯，電梯戶數比佳；D.E棟每層6戶併兩梯，電梯戶數比尚可接受。梯間有開窗，採光通風佳。
- A.B棟：為3-4房格局，D.E棟：2-3房格局。2房為單面採光，採光稍嫌不足。3-4房為雙面採光，採光尚可接受。
- 車道由懷安街下地下室。社區規劃為坡道平面、機械車位。平面車位共136個，機械車位共94個，車位比1:0.93，車位比佳，附近臨停車輛多，會建議購買車位。
- 非高雄厝設計，房型大多採用單一陽台設計，須留意日後工作陽台空間是否足夠。
- 配備採用：KOHLER面盆、和成馬桶、Panasonic暖風機、Hansgrohe五金、林內三機、大雅廚具、冠軍磁磚、維夫拉克三合一電子鎖。屬於中階以上規格。
- 管理費：70/坪，屬於於市場行情。
A1家配圖：
- 3房格局方正，客廳採光通風良好，室內動線流暢且空間感大。
- 開放式廚房，靠近工作陽台，通風良好，油煙問題不大。使用明火設施。冰箱擺放位置明確。
- 雙衛浴都有開窗，通風沒有問題，採用乾濕分離衛浴。
- 只有單一陽台設計，且面中庭，採光通風尚可接受。
- 靠近客廳的次臥需自行隔間。另一次臥空間大，可擺放雙人床。
E3傢配圖：
- 為2房24坪，客廳採光通欠佳，第2房需自行隔間。
- 一字式廚房，靠近工作陽台，通風良好，油煙問題不大。使用明火設施。冰箱擺放位置明確。
- 單一衛浴沒有開窗，日後恐有潮濕問題，採用乾濕分離衛浴。
- 只有單一陽台設計，面外圍，採光通風尚可接受。
實價登錄分析：
- 科工館生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在22.56萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在17萬左右，該區域房市相當穩定，但受限土地釋出少，該區推案量不多。
愛上城：屋齡5年。 平均成交價23.33萬/坪。 近一年成交價36.8萬/坪。
綠景苑：屋齡7年。 平均成交價24.76萬/坪。 近一年成交價37.97萬/坪。
光之居：屋齡3年。 平均成交價34.57萬/坪。 近一年成交價38.89萬/坪。
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- 建工生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在21.8萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在14-17萬/坪，該區成交量起伏不大，且穩定成長中。成交價方面，由於該生活圈目前的新成屋數量少，導致新屋價格高出舊屋不少。
鑫天地2期：預售屋。 開價25萬/坪起。
鑫天地：屋齡0年。 平均成交價20.83萬/坪。 近一年成交價21.85萬/坪。
龍距 MY ONLY：屋齡0年。 平均成交價22.16萬/坪。 近一年成交價24.88萬/坪。
- 目前愛上城還在預售階段，價格上面還沒實價登錄。不過可以參考鄰近的建案，同樣是城揚建設的建案綠景苑的近期成交價落在23萬左右，和距離不遠的光之居建案開價26萬來看，愛上城開價29萬來看，稍微偏高。該建案應該還有議價的空間。
愛上城評價：
高雄近期開始建商合作案推出，類似這樣的建案，以後可能會越來越多。如果對於這樣的建案陌生的話，建議可以觀察一陣子，再進行評估。對於日後的建案維修或聯絡窗口由哪個建設負責務必詢問清楚。愛上城地理位置不差，又具交通捷運黃線未來話題，建物大致上表現尚可接受。提醒建案臨堯山街單車道，日後200多戶進駐，須留意交通狀況。