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看屋筆記:新莊皇翔御花園(個案+價格分析)

2017-09-03 |

皇翔御花園

平均成交價
46.90
歷史最高價
63.06
最新成交價
106年7月
40.50
歷史最低價
39.41

基本資料

  • 地址:中原路
  • 類型:住宅大樓(11層含以上有電梯)
  • 總戶數:206
  • 總樓高:19
  • 土地使用分區:第二種商業區
  • 構造種類:SRC造
  • 建設公司:皇翔建設
  • 營造公司:北昌營造
  • 建築設計:三大聯合建築師事務所

這次要來介紹預售時期,成交價都超過50萬(有14筆),但成屋後卻大降價,推出震撼市場的副都心三字頭價--皇翔御花園個案。

 

外觀

 

建案特點:

 

1. 價格優勢:為新莊副都心重劃區內單價最便宜個案,擁有絕佳競爭力。

 

2. 公設豐富:公設有接待大廳、交誼廳、中庭花園、空中花園、閱覽室、游泳池、健身房、SPA、KTV視聽室、瑜伽教室、Lounge Bar、高爾夫揮桿練習室、烤肉區、舒壓室、宴會廳,除了1樓的接待大廳及交誼廳,其餘公設都在19樓頂樓。

 

3. 外露樑柱:採外露樑柱規劃,室內空間好規劃。

 

1F平面圖

 

建案平面解析:

 

1. 皇翔御花園為23-58坪1-3房規劃,同一層12戶,4部電梯,單層戶數較多會較雜一點。

 

2. 為住辦混和,10樓以下為事務所規劃,11樓以上為住家規劃,公設比37.5%較不佳。

 

3. 除了B1、B8戶,其餘戶別皆為南北坐向。

 

4. B1、B2戶為1房23坪規劃,格局相同,雖然是邊間,但真正採光面小,採光並不好。

 

5. A2、A3、A5、B3、B5、B6、B2、B7戶為大2房36-38坪規劃,B2、B7戶格局相同,位置較佳,邊間雙面採光,衛浴有開窗,A2、A3、A5、B3、B5、B6戶格局較差,客廳無採光,主浴、客浴皆無開窗。

 

6. A1、A6戶為大3房58坪規劃,格局相同,邊間3面採光,主浴、客浴皆有開窗,但最大的問題在於中間的房間較小,使用上不便,以58坪的空間來規劃三房,應該不能有這樣的失誤。另外A6戶為車道出入口,低樓層較有影響。

 

平面圖

 

實價登錄分析:

 

1.  皇翔御花園在預售時期,成交價都相當的高,總共有14筆,都超過50萬/坪,最高的還有61萬/坪。不過在成屋後,推出39萬多,樓層在11-14樓的廣告戶,實價登錄已經可以看到。近期成交價約39-42萬。

 

2. 捷運A4新莊副都心站附近個案:

太子信義屋齡1年,平均成交價約53.18萬,近期成交價約50萬。

遠雄國都屋齡2年,平均成交價約56.48萬,近期成交價約52萬。

M ONE屋齡1年,平均成交價約50.47萬,近期成交價約51萬。

NY璞緻屋齡2年,平均成交價約55.14萬,近期成交價約49-53萬。

 

3. A3新北產業園區站附近個案:

遠雄巴黎公園屋齡3年,平均成交價約55.20萬,近期成交價約52-53萬。

都峰苑NO2屋齡1年,平均成交價約54.19萬,近期成交價約51-52萬。

旺洲MORE屋齡1年,平均成交價約54.91萬,近期成交價約49.6萬。

 

4. 中平路商圈附近個案:(皇翔御花園往南)

築之賞屋齡12年,平均成交價約40.65萬,近期成交價約36.65萬。

泰隆新莊E區屋齡18年,平均成交價約37.47萬,近期成交價約35-38萬。

 

4. 皇翔御花園離A4捷運站的位置略遠,但靠近中原路中平路商圈,生活機能目前反而是比較好的。相較於副都心靠近捷運的個案,成交價格約50萬上下,以皇翔御花園39-42萬的價格,算是相對便宜許多。

 

地圖

 

地圖2

 

地圖3

 

評價:

 

在預售時買皇翔御花園的屋主,應該是虧很大。不過以此案目前的價格,在區域內會是很有競爭力,只是要注意規劃面是否可接受。有在新莊副都心看房子的人,這個案子可以參考,畢竟最便宜的案子還是要來看看。