看屋筆記：高雄市鹽埕區仰德灣(個案+價格分析)

高雄鹽埕區位屬於南高雄，並且受益於高雄港緣故，曾經為高雄最為繁榮的商業中心，擁有豐富的旅館、商店、娛樂場所等建設。其中，目前高雄市府全力發展的駁二藝術特區，以及近期相當火熱的大港橋亦座落於此，同時又鄰近棧貳庫、亞洲新灣等區域，提供當地更加多元的休憩觀光，以及再次衝高整體的發展水準。

本次將帶各位認識的「仰德灣」即座落於鹽埕區，但僅隔一條愛河即可通達三民區與前金區，兼具了休憩觀光、文教特區，以及豐富的生活機能，可謂地利人的標的阿~

「仰德灣」外觀圖：



空拍實景圖：

建案特色：
 

1. 珍稀景觀：核心於眾多休憩環境，猶如愛河河景、柴山山景、另有港口與海景，打造出「山、海、河、港」兼具的全方位景觀視野，並且由於周遭多為中低建物，擁有永久寬敞棟距，可以享受著壯麗既優美的高雄珍稀景色。
    
2. 地理位置：坐落於便利通達眾多南高雄地標的七賢路上，且相較於其他主要幹道，七賢路車流量相對較少，為鬧中取靜的核心道路。同時相鄰諸多個商圈-大勇、新樂街、愛河市集等，亦有三民與前金的輔助，為占地相當不錯的位置。
    
3. 建材設備：房型皆配置YKK AP豪宅專用氣密窗，並搭配荷蘭Polltex防霾透氣紗窗，擁有防禦PM2.5、霾害、小黑蚊等功效。其他特殊設備尚有德國BWT全棟淨水、美規三合一電子鎖、國際牌廚具、ROCA面盆、德國衛浴設備，以及全室(陽台、衛浴除外)舖設的加拿大Dura隔音墊，可達到深層降噪的效果，整體設備表現相當卓越。
    

仰德灣格局分析：

一樓平面分析：

1. 基地面積442坪，社區前後雙面臨路，分別為七賢二路(30M寬道路)、興華街(25M寬道路)。鄰旁東側為3F透天與2F透天；西側則為12F建築，因此選擇西側的住戶尚需留意棟距。
    
2. 社區採獨棟規劃，29F/B6超高電梯大樓，2戶店面，共規劃124戶。公設有規劃挑高10.5M的壯麗接待大廳、兩個花園休憩區空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房等實用性高的設施，其公設比36%，稍顯偏高。
    
3. 建築規劃直接開挖到地下50公尺的岩盤，並以市面罕見的雙十字地中壁結構輔佐，形成宮格型態，使整體結構更加穩固。此外，在每層樓配置兩組日本住友制震，達到雙重的安全保障。
    
4. 社區採約5.5M雙向車道，其出入口前方同為興華街，道路寬敞且車流量不多。汽車車位皆配置坡道平面車位，共131車位；尚有預留電動車充電管道空間，亦能滿足有電動車的民眾。另有規劃每戶配得一機車位。
    

標準層平面分析：
 

1. 18樓(含)以下規劃每層5戶；19樓(含)以上規劃每層4戶，共2部三菱17人座高速環保電梯，皆可通達地下室、頂樓。電梯戶數比1:2.5、1：2，總戶數比1:62，雖然低樓層比例看起來不是很漂亮，但所配置的三菱17人座高速電梯彌補了這點，因此整體尚為可接受的範圍。
    
2. 房型有3房房型與4房房型。3房房型則規劃為32~58坪、4房則規劃為75坪。(*目前32~54坪的戶型皆已完銷)
    
3. 全戶房型皆有設置瓦斯管線，因此無法接受客變。
    
4. 由於西側為12F建築，因此12F以上的樓層將受到西曬的影響較為明顯，需額外留意。

A5傢配圖(19F以上)：

 

1. 有規劃玄關空間可運用，客餐廳相當寬敞，且為直接採光，光線效果佳。
    
2. 廚房採獨立式設計，能降低油煙狀況影響室內環境。
    
3. 臥房皆有開窗，採光明亮，但相鄰公共衛浴的房間較小，仍建議規劃為單人房、兒童房、書房等。
    
4. 整體格局方正，且無過多走道虛坪空間，坪效表現不錯。
    

實價登錄分析：
 

「仰德灣」位於鹽埕市區生活圈：
 

1. 鹽埕市區生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在21.66萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在15~16萬/坪。由於當地發展較早，擁有許多老舊中古案，因此顯整體房市價格較低，但區域10年內的建案平均價格，仍然有站上2字頭。
   
   仰德灣　屋齡3年。平均成交價26.96萬/坪。近一年成交價40.27萬/坪。
   
   百達富埕　屋齡8年。平均成交價23.86萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   龍鉅MY OCEAN　屋齡9年。平均成交價26.9萬/坪。近一年成交價35.46萬/坪。
   
   
    
2. 光榮碼頭生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在26萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在16~20萬/坪，屋齡20年以內的房價仍站上2字頭，且近2年交易量都有500筆以上，為房市較為活絡的區域。
   
   棋琴文雄苑　屋齡4年。平均成交價25.51萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   愛情河左岸　屋齡2年。平均成交價32.18萬/坪。近一年成交價35.44萬/坪。
   
   京梧桐　預售屋。平均成交價60.08萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 由於鹽埕區為發展較早期的區域，周遭的建物屋齡較為年邁，因此給人較低的房價印象，但根據實際數據可顯示，10年內的平均房價尚有站上2字頭，表示新案的需求與市場市仍是存在的。況且，鹽埕區域內的土地多數已開發完成，未來能再建置新大樓的機率愈是困難。以環境相似的愛河畔旁，幾個標的做比較可知，開價也都約莫落在3字頭，較符合「仰德灣」的區域環境，因此參考愛河河畔旁的標的價格可能較為合適。

仰德灣評價：

「仰德灣」所座落的鹽埕區雖然不再擁有舊有的熱鬧喧嘩氣息，但逐步發展為傳統文化與觀光產業兼具的地區，享有較為舒適的生活步調。本案除了打造「山、海、河、港」的全方位景觀視野之餘，基地位處的地理位置更便於通往其他市區，尚屬於鬧中取靜的環境。在建築方面，本案開挖至地下50M，使其結構性更加完整、保障。梯戶配比也落於可接受的範圍內。如果撇除房價來檢視，「仰德灣」為鹽埕區較具特色的標的，且社區整體規劃尚可接受，倘若有興趣的民眾不妨至現場做進一步的瞭解吧。