看屋筆記：高雄市左營區悅誠(個案+價格分析)

高雄目前最大的造鎮案，位於桃子園路與鼓山三路的果貿生活圈應該是榜上有名。近期許多建商陸續進場動工，包含：興富發、華友聯、永信等等，總戶數約 2,500 戶。果貿生活圈距離美術館生活圈不到 1 公里，該區域的生活機能還屬開發中但尚可接受，該區房價也是美術館特區的房價約7-8折左右。吸引預算有限卻又想鄰近美術館的首購族們。
 

一起來看看位於果貿生活圈的建案：興富發建設『悅誠』
 

建案特色：
 

1. 多元公設：公設多達30幾項，主打870坪自然水景森林，家有公園的概念，如：會議室、閱覽室、健身房、親子遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar、游泳池、影音室、麻將間、籃球場等等。公設比是符合市場的34.8%。
    
2. 多元房型：建案房型多元，可以一次滿足首購、投資和換屋需求，二房(22~26坪) 、三房(34~39坪)。
    
3. 地理位置：基地位置位於桃子園路上，該區域目前正在發展中，環境清幽，是單純住宅區。鄰近果貿生活區，距離內惟車站，步行約10分左右。新台17興建中，是未來交通上一大利多。
    

悅誠格局分析：

地理位置分析：
 

1. 基地面積3040坪，屬於大型社區建案。社區四面臨路，分別為桃子園路、鼓山三路(20米寬)、勵志中街(12米寬)，以及計畫道路約6M寬；鼓山三路另一側有消防局，勵志中街另一側則是大樓建案，面該側恐須留意日後棟距和採光。
    
2. 社區採三棟規劃，分為A.B.C共3棟大樓，18F/B3電梯大樓，18戶店面，共規劃702戶。社區大廳出入口前方道路為桃子園路。
    
3. 車道出入口前方為桃子園路，社區規劃全平面車位。共642個，車位比1:091，尚可接受。兩房也能搭配到平面車位。並設有迎賓迴車道。
    
4. 附近空地還很多，未來有機會推出新大樓，留意未來採光和棟距。
    
5. 一樓大廳挑高7.5米。並打造870坪自然水景森林公園。地下室有室內籃球場。公設豐富。
   
    

C棟標準層分析：
 

1. C棟大樓每層14戶併4戶電梯，電梯戶數比稍嫌不足，如果選擇高樓層的住戶，上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。樓層戶數偏多，未來住戶品質難以管控。
    
2. 太陽符號為三房約34~39坪。其餘為2房格局約22~26坪，部分房型需再自行隔間得留意。樓層高約3.1M屬於中規中矩的規劃。
    
3. 梯間沒有開窗，通風性及採光性稍嫌不足。有兩部電視為無障礙電梯。
    
4. C棟房型的衛浴都未開窗，需再留意家中濕氣等狀況。衛浴都配有一套浴缸。
    
5. 廚房皆為開放式設計，得留意油煙狀況與評估是否有足夠的電器櫃空間可以使用。無明火設置，採用IH電子爐。有開門見灶的情況。
    
6. C棟房型是高雄厝設計，並且規劃雙陽台設計，增加室內使用空間。但無冷氣專屬位置，室外機須安裝在陽台。
    

實價登錄分析：
 

悅誠位在果貿生活圈：
 

1. 果貿生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在21.2萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在15-17萬左右。果貿生活區近年來有建商進行造鎮活動，近兩年成交價和量有明顯成長。

   翡翠流域 屋齡5年。  平均成交價24.6萬/坪。  近一年成交價32.58萬/坪。
   
   悅誠 屋齡5年。  平均成交價19.77萬/坪。  近一年成交價30.34萬/坪。
   
    i 世界 屋齡4年。  平均成交價17.35萬/坪。  近一年成交價33.09萬/坪。

2. 蓮池潭生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在20.2萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在14-18萬左右。該區是老舊社區，多以透天或公寓為主，屬於尚待開發區。
   
   華友聯H TIME：屋齡4年。 平均成交價18.99萬/坪。 近一年成交價28.19萬/坪。
   
   水沐蓮華：屋齡11年。 平均成交價25.9萬/坪。 近一年成交價27.74萬/坪。
   
   蓮潭序：屋齡6年。 平均成交價23.34萬/坪。 近一年成交價34.39萬/坪。

   
   
   
    
3. 該區域未來將會推出約2500戶，推案量驚人，再搭配7/1房地合一2.0上線，房價可能會有一波震盪期。目前悅誠成交價落在17萬-18萬左右，已經接近2字頭了，參考鄰近建案來看，尚屬合理範圍內。但該建案偏向投資型建案，有興趣的朋友們可以再觀察一陣子也不遲，屆時預計會有不少房屋出售的機會。
    

悅誠評價：

因美術館特區房價高居不下的情況下，許多人願意用地段換取預算。近年來，興富發建設多以投資型大樓為主，而悅誠建案總共702戶，戶數眾多且以兩房居多，有朝投資出租型大樓的方向，未來住戶品質難以掌握。電梯戶數比也是需要留意的地方。不過房價就是相對優勢的地方，成交價還在1字頭左右。對該區域興趣的朋友們，不妨實際場勘喔。