看屋筆記：高雄市楠梓區聯上捷運之星(個案+價格分析)

說到楠梓區房市大多想到的是高大重劃特區，但是同樣位於楠梓區的後勁生活圈也因為後勁煉油廠確定要遷廠，且未來將往綠能產業發展，讓該區房市默默發展中。後勁生活圈，擁有高雄科技大學楠梓校區商圈和楠梓加工區的就業人口紅利，鄰近捷運紅線R19的交通優勢，帶動商圈成長，有機會成為北高雄具發展潛力的區域。
 

一起來欣賞位於楠梓區後勁生活圈的建案：聯上建設『聯上捷運之星』
 

聯上捷運之星外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 地理位置：建案基地位在後勁生活圈，周邊商家林立，生活機能方便。距離R19捷運楠梓加工區站約200公尺，步行10分鐘內。附近楠梓加工區，就業機會多。
    
2. 低總價：對比鄰近捷運站的捷運宅，大多開價或成交價已經都在2字頭，該建案開價1字頭，對於預算有限的首購族是一大利多。
    
3. 完整學區：學區為後勁國小、後勁國中，完整9年教育，路程都在10分左右，方便家長接送。
    

聯上捷運之星格局分析：

標準層分析：
 

1. 基地面積1287坪，分成兩棟大樓，前棟棟一層4戶，總共84戶；後棟一層26戶，總共336戶，地上15樓/地下5F，6店面規劃，社區共476戶。地下室可棟與棟互通。
    
2. 單面臨路，大廳面後昌路(18M寬)，另外3面大多為透天或華廈建物，未來須留意低樓層的棟距和採光。周圍生活機能採買方便。
    
3. 前棟4戶併兩梯，後棟可略分15戶併兩梯和11戶併兩梯，中間有防火門隔開，但是法律規定防火門不能上鎖，所以須用單層26戶併四梯去看。前棟電梯戶數比佳，後棟電梯戶數比不足。梯間未開窗，未來梯間採光略受影響。
    
4. 前棟為三-四房規劃：四房坪數約47坪、三房坪數39-40坪；後棟為全兩房設計除了H3.H5：兩房坪數20-23坪、H3.H5為31.54坪。建案採多元房型，首購族和換屋族是分開的。
    
5. 車道由後昌路下地下室，採雙車道出入口。社區規劃為坡道平面車位和機械車位。平面車位共140個，機械車位共135個，車位比1:0.57，車位比不足夠，建案附近可停車位置較少。兩房也可搭配平面車位。
    
6. 一樓為公共設施場所，如：閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、Lounge Bar、兒童圖書室等。管理費：50/坪，公設比：35%，相較於市場行情，尚屬合理。
    

B2傢配圖：

1. 47.85坪4房規劃，格局方正，室內動線流暢，面後昌路，客廳採光通風良好，無樑柱穿越或壓樑問題。
    
2. 獨立式廚房，使用明火設施，開房見灶的狀況，可設置屏風改善。鄰近工作陽台，通風良好。
    
3. 4房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗還有設置浴缸，採光通風沒有問題。客臥則沒有開窗。皆採用乾濕分離衛浴。
    
4. 前後陽台規劃，有效的將兩個陽台的工作內容分開，增加室內使用空間，工作陽台面天井。
    
5. 第四房和客廳需自行隔間。主臥和同側的2間客臥採光通風佳。須留意靠近工作陽台的客臥採光通風恐稍嫌不足。
    
6. 標配：SVAGO單口電陶爐(兩房)、櫻花牌檯面式兩口玻璃爐、Lifegear 浴室暖風機、SVAGO獨立式洗脫烘、櫻花牌懸吊式烘碗機、 櫻花牌超薄隱藏式白色除油煙機、Hansgrohe 淋浴設備 、 HCG 淋浴設備&馬桶。
    

實價登錄分析：
 

聯上捷運之星位於後勁生活圈

1. 後勁生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在17.5萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在16-17萬/坪左右，由於鄰近工業區的關係，所以該區房價目前還在1字頭。
   
   聯上捷運之星：屋齡2年。 平均成交價15.7萬/坪。 近一年成交價31.47萬/坪。
   
   捷客：屋齡8年。 平均成交價17.16萬/坪。 近一年成交價29.58萬/坪。
   
   國城MRT：屋齡10年。 平均成交價20.2萬/坪。 近一年成交價28.97萬/坪。
   
   
    
2. 楠梓加工區區域個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在17.2萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在14-15萬/坪左右，該區房價和後勁生活圈差異不大，都鄰近工業區。但該區的成交量大於後勁生活圈。
   
   Hi協勝發 屋齡0年。平均成交價17.5萬/坪。近一年成交價17.47萬/坪。
   
   堅山三川 屋齡4年。平均成交價20.56萬/坪。近一年成交價19.16萬/坪。
   
   河畔HAPPY/郡都河畔 屋齡2年。平均成交價17.57萬/坪。近一年成交價17.31萬/坪。
   
   
    
3. 目前聯上捷運之星還在預售階段，開價19萬/坪。參考鄰近的建案成交價，不管是後勁生活圈或楠梓加工區生活圈大約都落在15-18萬左右，差異並不大。可以發現即使靠近工業區，該區的行情越來越接近2字頭了。
    

聯上捷運之星評價：

聯上捷運之星地理位置距離捷運站僅約步行5分，是該建案的最大賣點。前棟整體規劃設計明顯優於後棟，前棟適合自住型，後棟則屬於投資型。建案屬於大型千坪基地，但是兩棟建物位置規畫較不方整，須留意未來後棟內圍房型的採光和通風。該建案的優勢和抗性算相當明瞭的，有興趣的讀者可以到現場看看喔。