2021-05-06
看屋筆記看屋筆記：台南市安平區龍騰領袖特區(個案+價格分析)
閱讀重點
台南市的五期重劃區，位於台南市安平區內，是台南市政府規劃的市地重劃區之一，因重劃規劃完整、生活機能完善，房價上漲幅度大。安平生活圈以運河做界線，運河以北為『老安平』，另一側以5期重劃區為主，稱為『新安平』。在安平港自貿港區和市政特區的助攻下，讓該區未來性高。
一起來看看位於安平區5期重劃區的建案：鑫龍騰開發『領袖特區』
建案特色：
- 建築工法：鋼筋結構導入制震系統：NCT制震器，降低地震力對結構之損害；結構體採用中空樓板，雙向 I 型斷面之高勁度板塊，減少小樑 。廣大空間內沒有小樑，著時提高住宅品質。
- 地理位置：大樓基地座落台南市安平區永華路二段，鄰近台南市立滑輪溜冰場和府平公園。生活採購可沿永華路往東可通往家樂福、新光三越商圈。未來還有台南捷運綠線G3話題。同時安平5期重劃區的重大都市規劃陸續進行，包括運河星鑽計畫區、自由貿易港區、觀光商業區等。
- 單純公設：領袖特區屬於高總價建案，對比其他高總價建案的多元公設，該建案相對單純，如：交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區、曬被區等，少去日後龐大的維修管理費。公設比33%也相對較低。
龍騰領袖特區格局分析：
標準層分析：
- 基地面積775坪，一幢一棟，地上29樓/地下4F，屬於超高大樓，2戶店面規劃，社區共110戶。
- 雙面臨路，大樓面永華路二段(40米路寬)，另一側面建平八街(約8米寬)，兩旁有空地和停車場，未來不排除推出建案。目前採光通風棟距表現優。
- 每層4戶併兩梯，電梯戶數比佳。
- 建案為3+1和4房規劃，坪數為62坪-71坪。戶戶皆三面採光。大坪數建案，適合大家庭或換屋族。
- 車道由建平八街下地下室，該路段並不寬敞，須留意會車情況。社區規劃為坡道平面車位、機械車位。平面車位109個、機械車位56個，車位比1:1.5，有些房型需購買到雙車位。
- 公設單純，社區採飯店式管理服務，提供各項生活便利訊息與社區動態。頂樓另有空中花園等，太陽能曬被場地。
- 管理費：50/坪，相較於附近行情，屬於稍低的價格。
A1傢配圖：
- 坪3+1房型，格局方正，客廳空間感大、採光通風良好。客廳和第+1房需自己隔間。室內動線流暢，沒有梁柱問題。
- 獨立式廚房，避免了油煙問題。冰箱的位置擺放明確，靠近工作陽台，通風良好。
- 3+1房搭配2衛浴，且都有開窗，通風沒有問題。主臥浴室有浴缸，空間感大，雙衛浴皆採用乾濕分離衛浴。
- 前後陽台規劃，工作陽台採光通風佳，增加室內運空間。景觀陽台可以欣賞河景景觀。
- 主臥和次臥空間大，採光佳。主臥還有規劃更衣室，整體空間感佳。
- 配備規格採用：CISA鎖，YKK-AP鋁門窗，德匠廚具，INX主衛浴搭配LIXIL免治便座與大尺度浴缸。
實價登錄分析：
- 億載國小生活圈個案：
近一年，屋齡0~5年成交價約落在25.3萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，平均落在18萬/坪左右，近兩年台南房市漲幅驚人，從新屋和舊屋的價格上面可以看出落差大。
領袖特區：屋齡8年。 平均成交價20.79萬/坪。 近一年成交價32.02萬/坪。
永華海悅：屋齡9年。 平均成交價27.14萬/坪。 近一年無交易資訊。
格里昂：屋齡10年。 平均成交價24.1萬/坪。 近一年成交價31.19萬/坪。
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- 武勝生活圈個案：
近一年，屋齡0~5年成交價約落在24.1萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，平均落在20萬/坪左右，這兩年台南房市漲幅驚人，武勝生活圈又屬生活機能成熟且具話題性，2021年該區房價明顯上漲。
福容ONE：屋齡5年。 平均成交價29.7萬/坪。 近一年成交價37.73萬/坪。
悅世界：屋齡8年。 平均成交價24.85萬/坪。 近一年成交價32.5萬/坪。
知音悅大樓：屋齡9年。 平均成交價23.67萬/坪。 近一年無交易資訊。
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- 領袖特區主打該區CP值最高的豪宅建案，從實價登錄來看，成交落在19萬左右，對比其他建案來看，確實落在合理價格。趁著台南房市的熱潮，今年成交價應該有機會突破2字頭。
龍騰領袖特區評價：
鑫龍騰建設大多以投資型或首購族建案為主，這次在台南的領袖特區卻是以換屋群組為主軸，跳脫以往大家對鑫龍騰建設的印象。該建案綜觀來參考大致上表現佳，有機會成為指標型建物。比較需要留意的是建平八街車道不寬敞跟日後兩旁的空地是否有機會推出建案等。