看屋筆記：高雄市左營區京城文學苑(個案+價格分析)

高雄左營高鐵特區為全高雄唯一兼具高鐵、台鐵、捷運的三鐵共構特區，不管是遊走南北高雄，亦或者縱橫台灣各區域皆極為便利，促使成為在地重要的交通樞紐。由於左營高鐵已發展10餘年，周遭的生活機能已逐漸成熟，其環境也相當單純，通往鄰近熱鬧商圈更是便利，有著發達環境卻擁有鬧中取靜的特色。今日將帶各位認識的「京城文學苑」便坐落於此，並確實兼享高鐵特區的機能特色，至於建案的其他特點與細節方面等，就來與我們一同揭曉吧~

「京城文學苑」外觀圖：

建案特色：
 

1. 地理位置：鄰近眾多機能建設，譬如三鐵共構的左營車站、知名百貨新光三越、彩虹市集，亦有遼闊的公園綠地。環繞著諸多價值性高昂的建設，且皆在寸步可行的距離，為保值性相當不錯的標的。
    
2. 低梯戶比：社區層樓為4戶2梯的配置，為相當充裕的規劃，可降低等候電梯的時間，對於需接送孩童上下學，或要上下班的民眾為較貼心的配置；況且，在環境方面也添增居住品質的單純性、安全性。 
    
3. 建商品牌：京城集團在高雄擁有眾多代表性建案，且屹立長達約40年之久，為全國相當知名的建商品牌。建築經驗更是無法取代，其企業願景亦從原本「量的佔有者」，轉型成為「質的領導者」目標邁進，提供更有保障的建築予社會大眾。

京城文學苑格局分析：

 
一樓平面分析：

                                                                                                                                                                                                                        

1. 基地面積720坪，社區三面臨路，分別為文學路(16M路寬)、重義路(12M路寬)、文府路116巷(6M路寬)；大廳由文府路116巷進出。鄰旁多為透天厝約3~5F高，以及少數店面，且社區有再做退縮設計，整體棟距空間寬敞。
    
2. 社區採獨棟兩區設計，15F/B3電梯大樓，2戶店面，112戶住家。公設有規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、健身房2間、KTV，以及頂樓的多功能戶外休憩區；公設比35.8%，略稍微偏高。
    
3. 採約5.5M雙向車道口，其出入口前方同為文府路116巷，道路車流量不多相較安全。汽車停車位則皆配置坡道平面車位，共116車位，尚有規劃電動車充電設備。機車停車位則規劃每戶配得一機車位。
                                                                                                                                        
4. 步行約3~5分鐘內即可抵達三鐵共構的左營車站，另有相鄰的彩虹市集與新光三越百貨能滿足逛街的需求。社區鄰旁約100M距離尚有華夏西北扶輪公園，享有綠地休憩空間。學區則為文府國小、文府國中，距離皆不到1公里，且車程約莫3分鐘即可抵達，接送孩童上下學更加便利。
    

標準層平面分析：


 

1. 社區採獨棟A、B區規劃，每層4戶，2部三菱電梯，並且皆可通達地下室、頂樓。電梯戶數比1:2，總戶數比1:28，配置相當充足，即使選擇高樓層的住戶，亦可降低等候電梯的時間，尤其上下班(學)更為明顯。
    
2. 僅A1、A2為四房房型約46、55坪，其餘皆為三房房型約35~42坪。各房型皆已隔間，不需再額外隔+1房，為實實在在的三房與四房房型。每層樓高約3.15M，尚為中規中矩的規劃。
    
3. 樓層梯間有做開窗設計，且全戶房型皆為雙面採光，整體採光效果及通風流動性表現卓越。部分房型衛浴未開窗，需留意是內濕氣狀況。
    
4. 特殊配備：林內三機、大雅廚具；衛浴設備則有V&B、GROHE、柏正，以及主衛浴的國際牌暖風機。另有配置GLEMGAS蒸烤爐、INAX花灑、全熱交換器、隔音地墊，以及天然氣等。

A3傢配圖：

 

客廳為直接採光，且臥房皆有開窗，室內光線良好。廚房為開放式設計，且空間較小，需留意油煙狀況，以及是否有預留電器櫃空間。臥房到次衛浴（未開窗）則須經由客餐廳與門口，行走動線須留意。整體格局方正，且無過多走道虛坪空間。

A5、B5傢配圖：
 


房型為長方型規劃，客餐廳為直接採光，室內採光不錯。廚房亦有預留電器櫃空間。次衛浴未開窗需留意室內濕氣狀況，但鄰近雙臥房，配置規劃較佳。其中，相鄰次衛浴的臥房空間較小，建議規劃為兒童房或書房等。相鄰廚房的臥房則有配置一陽台，可享更充足的運用。
 

實價登錄分析：

「京城文學苑」位於左營高鐵特區
 

1. 左營高鐵特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在24.1萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在16~20萬，且在18年驟升後，房價仍有逐漸攀高的情形，此外每年成交量更是突破400筆。
   
   京城文學苑　屋齡3年。平均成交價32.01萬/坪。近一年成交價44.26萬/坪。
   
   鑫高鐵NO3　預售屋。平均成交價36.5萬/坪。近一年成交價33.32萬/坪。
   
   站前100/LeMore　屋齡11年。平均成交價27.05萬/坪。近一年成交價37.85萬/坪。
   
   耀嵩豐　屋齡8年。平均成交價25.83萬/坪。近一年成交價48.34萬/坪。
   
   
    
2. 巨蛋生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.22萬/坪。                    
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在20萬，且每年成交量約300案左右，為相當穩定的房市狀況。
   
   時尚京城　屋齡7年。平均成交價36.53萬/坪。近一年成交價48.3萬/坪。
   
   京城鉅誕　屋齡12年。平均成交價31.54萬/坪。近一年成交價39.5萬/坪。
   
   晶硯　屋齡12年。平均成交價28.21萬/坪。近一年成交價38.74萬/坪。
   
   
    
3. 根據樂居的實價登錄可以發現，左營高鐵特區周遭的件案價格有逐步攀升的趨勢。況且，近期民眾搭乘捷運、台鐵、高鐵的旅客劇增不少，促使成為高雄極具價值性的地區。「京城文學苑」除了享有三鐵共構的交通便利，亦有豐富綠地公園，皆為確保房屋價值性的重要設施。倘若以目前新成交的標的檢視，約落在25萬/坪上下，而「京城文學苑」所開出的價格稍偏高於市場行情，但以生活便捷度與房屋保值性，尚優於區域周遭物件。
    

京城文學苑評價：

根據全台房市調查可知，鄰近捷運、台鐵、高鐵、百貨公司、公園等價值性設施的建案，其房屋價格會優越於其他建案，而本次介紹的「京城文學苑」兼具了所有以上提到的設施，並且皆為步行可抵達的距離，屬於名副其實的價值性標的。社區的梯戶配比也相當漂亮，環境也較為單純，對於有居住需求的民眾可以做為考量，但仍需注意部份房型的行走動線，以及陽台所配置的位置。倘若仍對「京城文學苑」有興趣的民眾，不妨實地至現場做瞭解吧~