2021-04-29
看屋筆記看屋筆記：高雄市三民區圓山陽明(個案+價格分析)
閱讀重點
高雄市的陽明生活圈位於三民區的建工商圈和鳳山的文山特區之間，擁有明星學區和基礎生活機能。該區大多以自住客為主來支撐房價，由於鄰近的文山特區房價居高不下，許多首購族漸漸向外擴張，陽明生活圈也成了許多人的選擇之一。
一起來欣賞陽明生活圈的建案：開遠建設『圓山陽明』
圓山陽明外觀圖：
建案特色：
- 戶數單純：大樓總戶數共46戶且無店面，以2房為主的建案來說，是相當單純且鮮少的住宅社區。
- 明星學區：學區是東光國小，陽明國中，是高雄傳統明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，促使小孩贏在起跑線。其中東光國小步行約10分 。
- 地理位置：基地位置鄰近陽明、建工、文山生活圈中間，基礎生活機能便利。交通方面，上國道1號車程僅約10分內，未來還有捷運黃線等議題。
圓山陽明格局分析：
一樓平面分析：
- 基地面積224.75坪，社區雙面臨路三角窗基地，分別為秋元街(17米寬)、秋元街16巷(6米寬)；大廳由秋元街進出。鄰旁為透天、5F公寓等建築，因此面朝建築的房型需留意棟距狀況。高樓層採光通風應尚可接受。
- 社區採獨棟規劃，11F/B2電梯大樓，共規劃46戶住家。公設有規劃接待大廳、交誼廳、健身房、信箱區、曬被區等，公設比正常的35%。
- 少見的兩房可以搭配坡道平面車位。
- 車道出入口前方同為秋元街路，車流量不多且道路寬度尚可接受。汽車停車位則皆為坡道平面，共39車位，車位比:1：0.85，車位比來看稍嫌不足。
- 周圍環境屬於老舊社區，鄰近有汽車修護廠等。
-
鄰近未來的捷運黃線本館站，將可串連捷運紅線、橘線、輕軌綠線、台鐵串連，因交通受惠增值能力佳。
標準層分析：
- 每層5戶併1部電梯，可通達地下室、頂樓。電梯戶數比配置較為不足，如果選擇高樓層的住戶，上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。
- 建案主打全兩房規劃，21坪-30坪設計。屬於大兩房格局，A1.A2可再另外自行隔成2+1房的房型。
- A1.A3.A5是雙面採光，其他則是單面採光，附近鮮少有大樓建案，5樓以上採光通風較無受到影響。
- 大樓一樓挑高4.8米，每層樓高約3M，室內高度空間感來說尚可接受。
- 除A3-1以外，其他房型皆為高雄厝。
- 兩房全室(不包含衛浴、陽台)皆舖設美國Bausen隔音木質地板，並有耐磨耐刮的功效。
A1傢配圖：
- 權狀30.53坪，為2+1房房型，雙面採光。+1房需自行隔間，客廳採光需依賴+1房的形式。
- 開放式廚房，留意日後油煙問題，採用明火設施，因靠近工作陽台，通風良好。有明確冰箱擺放位置。
- 兩房搭配雙衛浴，且有設置主臥，主臥衛浴有開窗，以兩房來說算是比較少的配置，次臥採用乾濕分離衛浴。
- 兩房雙陽台規劃，可增加室內運用間，採光通風尚可接受。須留意次臥採光恐稍嫌不足。
- 配備採用，雙流新風機、大雅廚具、石晶隔音木紋地板、HCG馬桶、氣密窗、淨水器、免治馬桶座。皆屬中階配備。
實價登錄分析：
- 陽明生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在25.9萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在17萬/坪左右，該區多屬自住客居多，擁有陽明學區的優勢。隨著文山特區房價高漲，陽明學生活圈相對親民。
圓山陽明：屋齡2年。 平均成交價21.96萬/坪。 近一年成交價27.9萬/坪。
曜星展：屋齡1年。 平均成交價22.2萬/坪。 近一年成交價30.98萬/坪。
開遠K-HOUSE：屋齡2年。 平均成交價22.88萬/坪。 近一年成交價35.17萬/坪。
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- 文山特區生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在26.3萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在22-23萬/坪，2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況。
聯上WE：屋齡2年。 平均成交價22.48萬/坪。 近一年成交價38.77萬/坪。
鑫文山：屋齡8年。 平均成交價28.89萬/坪。 近一年成交價36.68萬/坪。
文山ID：屋齡7年。 平均成交價24.16萬/坪。 近一年成交價40.07萬/坪。
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- 因為文山特區的高房價排擠效應，陽明生活圈陸續有建案推出。目前圓山陽明還在預售階段，還沒有實價登錄出來。不過可以參考鄰近價格較高的文山特區。開價24萬來看，該區應該還有議價的空間。
圓山陽明評價：
圓山陽明屬於首購型建案，對比市場上的兩房來說，該建案擁有比市面上更好的條件，如：戶數單純、雙衛浴、雙陽台、搭配平面車位、明火廚房等等都是兩房相對稀少且加分的規格。比較需要留意是電梯數較少，日後電梯維修或異常會是一大隱憂。