看屋筆記：台南市北區百慶林森苑(個案+價格分析)

近年來台南市買屋熱門搜索有『南科、台積電、成功大學』，因受惠於台積電的台南房市熱潮已經全台皆知，但台南還有一個成大特區也是台南的房市指標之一。成功大學生活圈擁有商圈發展地段優勢，加上綠地覆蓋率高、大學商圈、優質學區和交通優勢，建商進場該區大樓市場，成大特區的房市未來看漲。

一起來欣賞位於成大特區建案：百慶建設『林森苑』
 

林森苑外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 建築工法：此建案的工法採用知名結構知名結構技師戴雲發的Alfa Safe柱中柱耐震工法，耐震強度優於傳統建築工法。
    
2. 多元公設：除了一般大樓有的室內公設外，另外還有台南少有的室外公設如：戶外網球室、籃球場。多元公設之下，公設比約34.5%，也略低於市場。
    
3. 明星學區：學區為寶仁國小、後甲國中，還有台南一中、成功大學等名校都在附近，具有完整的12年明星學區。
   
    

百慶林森苑格局分析：

一樓平面分析：
 

1. 基地面積4027坪，屬於千坪大型基地建案。分成A、B、C共3大棟組成的社區型大樓。A.B.C棟單層4戶，地上24樓/地下3F，沒有店面規劃純住宅，社區共276戶。地下室可棟與棟互通。
    
2. 三面臨路社區，大廳面東豐路451巷(8米寬)、兩側面林森路三段140巷(8米寬)、開南街(12米寬)，四周多為透天或公寓建物，採光通風無虞。遺址公園另一側為新大樓14F建案。
    
3. 基地位置屬於鬧中取靜的巷弄內，未來大批住戶進駐，交通方面恐會有塞車或會車不易情況。
    
4. 車道由東豐路451巷下地下室，從林森路三段140巷出地下室。採雙車道出入口。社區皆規劃為坡道平面車位，共有平面式499個。車位比1:1.81，大多房型需購買到雙車位。
    
5. 豐富多元的公設，並且建立獨立公設區域和室外球場，如接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、室外游泳池、SPA、健身房、桌球室、親子遊戲區、廚藝教室、瑜伽教室、信箱區、曬被區、戶外網球場、籃球練習場、VIP客房等
    
6. 管理費：55/坪，相較於市場行情，尚可接受。

C棟標準層分析：
 

1.  每層4戶併2部電梯，電梯戶數比佳，梯間有開窗。
    
2. C棟大樓的C3.C5為三房格局，C1.C2為3+1房格局。C5為50.65坪。
    
3. 戶戶為邊間皆為三面採光，三棟棟距大，採光通風佳。稍微留意C棟大樓面對14F大樓。
    

實價登錄分析：
 

林森苑位在開元生活圈
 

1. 開元生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在19.56萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，因為該區成大城千戶大樓，所以拉低了平均價格，未來新建案成屋時，該區新屋成交價將會大幅提升。
   
   林森苑：屋齡1年。 平均成交價26.61萬/坪。 近一年成交價51.06萬/坪。
   
   成大寶仁：屋齡3年。 平均成交價33.08萬/坪。 近一年成交價51.24萬/坪。
   
   成大林森：屋齡6年。 平均成交價26.89萬/坪。 近一年成交價48.04萬/坪。
   
   
   
    
2. 南門生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在33.9萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在15-17萬/坪，該區為台南市鬧區，很明顯可以看到新屋和舊屋的價格落差大。
   
   皇普文苑：屋齡5年。 平均成交價24.1萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   誠美樸真：屋齡7年。 平均成交價30.16萬/坪。 近一年成交價46.46萬/坪。
   
   陞發方念：屋齡9年。 平均成交價29.5萬/坪。  近一年無交易資訊。
   
   
   
    
3. 成大特區一直是台南市房價最抗跌的區域，成功大學成為台南另一座護國神山。目前該區新案推出較少，也造成房價上漲原因之一。新案開價目前來到3字頭以上了，目前林森苑還是預售屋狀態，沒有實價登錄，可以參考成大林森成交價落在29萬/坪來評估。
    

百慶林森苑評價：

林森苑坐擁大片綠林，且擁有4千坪大基地和戶外公設。附近多為透天建案，採光棟距佳，未來還有捷運綠線利多。大致上來看建案各方面條件尚可接受，比較需要注意的是，建案周圍都是街道小巷，日後交通可能是一大考驗。