看屋筆記：台南市中西區福容ONE(個案+價格分析)

台南市府近期推展「運河星鑽計畫」，總開發面積達11.2公頃，公共設施約5公頃，並釋放6.3公頃土地供建案使用。且未來運河星鑽地區是台南重要觀光指標，鄰近安平漁人碼頭觀光圈，連結休閒遊憩及水岸複合式商圈發展。尤其從河樂廣場到安平碼頭沿途的運河景色優美，加上夜間也有觀光遊艇，若能精心規劃，未來會是台南的觀光核心。
 

一起來欣賞河景第一排建案：麗寶集團『福容ONE』

建案特色：
 

1. 高於標準耐震係數：本建案是屬於超高大樓，是台南少數建案獲得台灣建築中心認證耐震標章，連續壁及基礎板採用高抗滲混凝土，深植地底28米穩站硬土層，耐震係數超越一般建案規格。

2.河景第一排：

• 基地位於中西區民生路和中華西路二段交叉口，運河河景首席，採光賞景條件佳。
• 中華西路沿線商家林立，生活採買有家樂福量販、和緯黃昏市場、永華商圈、好市多、武聖夜市等車程約在15分內，地段屬南市精華區。

3.低公設比+全齡公設：

• 公設大多集中在2樓，有獨立電梯，且公設比31%，低於市場行情。
• 休閒設施規劃多元包含接待大廳、交誼廳、游泳池、KTV2間、閱覽室、Lounge Bar、瑜伽教室、男女獨立健身房、兒童遊憩室、桌球室、棋藝室等。
   

福容ONE格局分析：

福容ONE 一樓平面分析：
 

1. 基地面積1620坪，社區四面臨路，分別為民生路(22M路寬)、既成道路(8M路寬)、民權路(23米路寬)、中華西路二段(30米路寬)。中華西路二段對面有台南大舞廳建物，既成道路鄰旁為7樓高的康橋商旅，高樓層棟距、採光、通風表現佳。
    
2. 社區採一幢兩棟規劃，27F/B4超高電梯大樓，共規劃205戶住家和7戶店面。
    
3. 面中華西路二段有7間店面，接待大廳由既成道路進出。
    
4. 一樓公設有Lounge Bar，可提供餐食服務，還有交誼廳、桌球室、KTV室、閱覽室等等。公設比偏低31.5%。管理費60/坪，車位清潔費300元，尚屬行情。
    
5. 採約雙向車道口，其出入口前方同為既成道路，車流量不多且道路寬敞。汽車停車位則配置全為坡道平面，共336車位。車位比1:1.58，有些房型須購買到雙車位。
    
6. 一樓接待大廳挑高6米，其他樓層3.45米。樓層挑高高度空間感佳。
    

福容ONE  二樓平面分析：
 

1. 公設在2樓，包含游泳池、瑜伽教室、男女獨立健身房、兒童遊憩室等，其中部分的公設規劃於最高樓層(29F)，設有空中花園還可欣賞河景景觀。
    
2. 公設電梯和住戶電梯分開，隱私性高。健身房採用男女分開規格。
    
3. 二樓設有露天泳池，屬於標準規格泳池，有救生員在旁待命。

福容ONE  標準層分析：
 

1.  A.B兩棟都是每層4戶併3部電梯。整體電梯戶數比佳。梯間開窗，採光尚可接受。
    
2. 總共有3種坪數房型，分別是72坪、75坪、77坪。可以依造自身需求進行4房或3+1房隔間。
    
3. 戶戶皆為三面採光和邊間，採光通風表現佳。面中華西路段一側，需留意西曬的問題。
    
4. 每種房型皆配置3套衛浴，且雙主臥的規劃，3套衛浴都有開窗。正主臥室衛浴還配有浴缸。
    
5. 雙陽台配置，保留了景觀陽台空間，利用大面玻璃窗設計，可眺望運河河景。
    
6. 建材設備採用冠軍地磚，錦鋐鋁門窗搭配5+5mm膠合玻璃，TOTO衛浴，主衛浴搭配TOTO免治便座、三口爐、自動升降烘碗機、烤箱、全熱交換器等。皆屬中上配備。
    

實價登錄分析：
 

福容ONE位在武聖生活圈，

武聖生活圈近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$40.81萬/坪，房價漲幅部分武聖生活圈較一年前+0.28%(屋齡0-5年)。成交量從2020年後逐年下降，整體而言武聖生活圈呈現價漲量縮的狀態。

1. 武聖生活圈個案：

福容ONE：屋齡5年。 平均成交價29.78萬/坪。 近一年成交價37.96萬/坪。

悅世界：屋齡9年。 平均成交價24.96萬/坪。 近一年成交價35.18萬/坪。
知音悅大樓：屋齡9年。 平均成交價23.94萬/坪。 近一年成交價35.43萬/坪。

2. 星鑽特區個案：

星鑽特區近一年屋齡0-5年大樓平均成交價$46.22萬/坪，房價漲幅部分星鑽特區較一年前+1.50%(屋齡0-5年)。星鑽特區是台南未來觀光核心，在未來性話題之下，該區漲幅明顯。

皇龍雲鼎：屋齡5年。 平均成交價33.03萬/坪。 近一年成交價38.15萬/坪。

百慶府前院：屋齡9年。 平均成交價23.99萬/坪。 近一年無交易資訊。


 

3. 星鑽特區由於觀光議題，近年漲幅超過20%，但相較於星鑽特區的未來發展性，武聖生活圈已有成熟的生活機能。福容ONE擁河景第一排的天然景觀優勢，制震與公設規劃上更是優於區域個案，在價格上高於區域行情。

福容ONE評價：

這兩年來，台南房市因為受惠於護國神山台積電南科駐廠，整體房價上漲幅度驚人。挾帶著河景第一排優勢，福容ONE建案期盼可以成為該地段的房市指標。建案本身於高單價物件，各方面條件佳。目前已成屋，如在中西區找房的人，可以前往現場參考看看。