看屋筆記：高雄市苓雅區沐樂(個案+價格分析)

苓雅區武廟生活圈位於高雄市中心，屬於機能成熟社區，已經有既定客群指定的區域。因為有捷運站和日後還有輕軌路線的話題，加上日僑學校也在該區，近年來吸引不少建商在該區收購土地，陸續推出種類多樣的新建案，提供當地的居民首購或換屋的需求。在首購和換屋組群雙重的加持下，2020年武廟生活圈交易價和量都創下歷史新高。

一起來看看位於武廟生活圈的建案：勤寬建設『沐樂』

 

建案特色：
 

1. 地理位置：基地位置位於鬧中取靜的地段，除了擁有武廟生活圈的便利性和環球影城的娛樂性，同時也享有幽靜、單純的街道。交通方面串連中正路、大順路等主要道路，步行至捷運橘線O8站10分鐘內，到高速公路國1交流道、台1線省道車程約5分內。
    
2. 完整學區：鄰近12年完整國教學區，中正國小、大仁國中與道明中學都在步行10分鐘內的距離，其中中正國小還是日僑小學。
    
3. 實用公設：相較於現在建案多數為多元化的公設日後維修費用高，簡單且實用的公設越來越少，該建案公設只有接待大廳、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、信箱區、曬被區等。
    

沐樂格局分析：

標準層分析：

1. 基地面積860坪，一幢分成A.B.E 總共3棟，A棟每層3戶，B.E棟每層4戶，地上15樓/地下3F，無店面規劃純住宅設計，社區共157戶。地下室可棟與棟互通。
    
2. 四面臨路，大門面福德二路52巷，周圍巷弄約6米寬，大多為透天建物，B.E棟高樓層採光良好。A棟對面有大樓建案，側面有停車場，未來採光恐受到影響。
    
3. B.E 2棟每層4戶併兩梯，A棟每層3戶併兩梯，電梯戶數比佳。採27-45坪的2~3房設計。
    
4. A棟：2房2戶和3房1戶規劃，B棟：4戶皆為2房，E棟：4戶皆為3房。
    
5. 車道由福德二路52巷下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共132個，車位比1:0.84，車位比稍嫌不足。
    
6. 須注意A棟和B棟戶有路沖身修路的顧慮。
    
7. 管理費：60/坪，車位清潔費：300，相較市場行情，尚可接受。公設比：36.5%，屬於偏高。
    

A3傢配圖：
 

1. A3/2房房型，權狀29.22坪，格局方正、無室內穿樑或壓樑情況、走道動線流暢、客廳採光通風佳。
    
2. 開放型廚房，需注意開門見灶的狀況，可擺設屏風改善。兩房配置明火廚房。
    
3. 少數2房雙面採光，但只有一個工作陽台，使用空間稍嫌不足。
    
4. 2房搭配單一衛浴，衛浴開窗並且採用乾濕分離。
    
5. 房型設備有：HCG、TOTO衛浴；德匠廚具，屬於中上配備。
    

實價登錄分析：
 

沐樂位於武廟生活區

1. 武廟生活區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在23.6萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-21萬/坪，近期該區推案量大，新成屋多，所以不管是成交價或量都有大幅提升的現象。
   
   沐樂：屋齡6年。 平均成交價24.42萬/坪。 近一年成交價35.08萬/坪。
   
   本業好漾：屋齡4年。 平均成交價25.79萬/坪。 近一年成交價38.07萬/坪。
   
   幸福O8：屋齡4年。 平均成交價26.05萬/坪。 近一年成交價38.69萬/坪。
   
   
   
    
2. 五塊厝生活區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.8萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，該區透天和老舊大樓居多，導致成交價格落差就大。該區目前有4-5個新案推出。
   
   玉鎮玉林：屋齡4年。 平均成交價25.49萬/坪。  近一年無交易資訊。
   
   頂誠藏裕：屋齡4年。 平均成交價27.77萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   三多WIN：屋齡4年。 平均成交價23.91萬/坪。  近一年成交價30.86萬/坪。
   
   
   
    
3. 沐樂是由永信集團旗下公司所以推出的建案，依照該公司的習慣，價格自然會比鄰近建案高出一階。由於附近尚未有新建案成屋可以價格比較，沐樂成交價落在23萬左右自然成為該區比價的參考。依照現在市場來評估的話，該區成交在22-23萬是可以接受的價格範圍。
    

沐樂評價：

武廟生活圈歷史悠久，不管在交通、娛樂、學區、生活機能都已是成熟區段，但同時該區街景也是屬於老舊社區，武廟路上攤販林立，如逢廟會節慶，交通會是一大考驗。沐樂是該區較早期的就進駐的大樓建案，除了A棟未來有採光和路沖顧慮外，其他綜觀來看表現都在可接受範圍內。