看屋筆記：高雄市前鎮區英明匯(個案+價格分析)
閱讀重點
位於凱旋路上的台鐵機廠遷移後，將規劃為「凱旋新境」開發案。除了都市重劃區外，高雄市政府和台鐵合作，將占地約36公頃的工業用地改造成多元社區，除了擁有公園、住宅、商圈外，還有2個輕軌捷運站會經過，未來可望成為新興生活圈。建商因此看中這些利多，在此陸續推出建案。
一起來欣賞鄰近未來凱旋新境的建案：冠傑建設『英明匯』
建案特色：
- 稀少建案：基地附近大多是透天建物或屋齡超過10年的大樓，因為土地趨於飽和，該區鮮少有新成屋大樓建案，且公設和住戶數單純。
- 明星學區：學區為光華國小、英明國中。都是高雄著名的明星學區。基地距離英明國中等學校僅約3分鐘路程。
- 地理位置：建案位置位於英明路近二聖路上，屬於已開發社區。對街即有全聯超商，到英明黃昏市場步行約5分鐘、到文化中心或光華商圈、家樂福車程都在5分鐘以內。交通方面，開車7分鐘可上國道，鄰近未來輕軌C36二聖站。
英明匯格局分析：
標準層分析：
- 基地面積608.55坪，一幢分成A.B兩棟，地上15樓/地下3樓，7戶店面規畫設計住宅大樓，建案含店面總共119戶。A.B兩棟大樓房型一樣。
- 三面臨路，北邊面英義街(12米寬)，大樓西側為平房倉庫、東側為英明路(15米寬)、南邊是英明路5巷(6米寬)，附近大多透天和公寓，棟距尚可接受，街景仍屬老舊社區，建案低樓層的採光通風稍嫌不足。
- A.B棟建物每層4戶併兩梯，電梯戶數比佳。梯間有開窗，採光通風良好。
- 整棟規劃2-3房，27-41坪。A5.B5為三面採光和兩房房型，A1.B1為三面採光和2+1房房型。戶戶邊間和三面採光，AB天井棟距約11米7。整體採光條件佳。
- 車道由英義街進入。5.8米寬雙車車道，社區規劃平面車位和機械車位。每戶配一機車位。平面車位共平面70個，機械車位46個，車位比1:0.97，車位比尚可接受。
- 公設比34.9%，管理費：70/坪，機械車位：500/月。皆屬於市場行情。
- 配備：主臥衛浴標配Panasonic全自動電腦免治馬桶、Panasonic暖風機、Inax面盆和龍頭、GROHE蓮蓬頭和淋浴升降桿；次臥衛浴則是TOTO馬桶、面盆、龍頭，以及GROHE蓮蓬頭等。廚房使用林內瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機等皆屬於中階以上規格。
B5傢配圖：
- 房型為2房權狀27.84坪，室內約15.59坪，客廳採光通風良好，客廳和次臥需自行隔間，室內動線流暢，
- 一字型廚房，採用明火設施。廚房開窗，通風佳，可減少油煙問題發生，冰箱位置明確。
- 單一衛浴有開窗，採光通風沒有問題。採用乾濕分離衛浴，少見的兩房衛浴開窗。
- 只有一個工作陽台規劃，未來須注意陽台空間是否足夠使用，面對天井，採光尚可接受。有規劃冷氣室外機設立位置。
實價登錄分析：
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英明匯位於籬仔內生活圈
籬仔內生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在22.3萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-22萬/坪，從2017-2020不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。
心灣LRT：屋齡5年。 平均成交價24.13萬/坪。 近一年成交價38.06萬/坪。
百達君品：屋齡4年。 平均成交價23.9萬/坪。 近一年成交價35.68萬/坪。
英明匯：屋齡4年。 平均成交價25.14萬/坪。 #start#
城揚YOU STAR：屋齡6年。 平均成交價23.14萬/坪。 近一年成交價35.19萬/坪。
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五甲生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在21.9萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在16-18萬/坪，且成交量相對較少的區域，但房價今年有明顯上升的趨勢。
五甲新象：屋齡19年。 平均成交價18.71萬/坪。 近一年成交價28.73萬/坪。
祥城：屋齡10年。 平均成交價23.42萬/坪。 近一年成交價33.05萬/坪。
五甲之寶：屋齡26年。 平均成交價16.85萬/坪。 近一年成交價27.16萬/坪。
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由於當地段較少新建案推出，所以英明匯在該地段受不少的矚目。目前屬於預售案件，開價26萬起，以當地新成屋行情落在22-23萬左右，還有議價空間。因為該建案屬於預售方式，而7月1號實價登錄2.0上線，屆時房價可能會有一陣波動。
英明匯評價：
南高雄房市一直不如北高雄來的火熱，不過隨著輕軌交通建設的發展完整，新都市計畫的議題，該地段也連帶受惠，根據樂居資料顯示，該區交易量明顯回溫不少。英明匯綜觀來看，各方面都不錯，是適合自住型建案。