看屋筆記：高雄市梓官區濱海休閒家(個案+價格分析)

高雄梓官區蚵仔寮漁港海鮮遠近馳名，也是欣賞夕陽的熱點之一，更是北高雄具知名度的觀光景點。其中藍色公路航線經營多年，近年高雄市政府主打高雄港香蕉碼頭到蚵仔寮漁港的「蚵仔寮漁村小旅行」觀光遊程，抵達蚵仔寮漁港就可遊覽全國第一座HACCP魚市場，體驗道地魚貨拍賣、魚製品DIY等等。當地觀光漁港日益發展，也吸引建商前來推案，起床就能看到海景，不再只是度假才會發生的事情。
 

一起來欣賞梓官區海景建案：『濱海休閒家』
 

濱海休閒家外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 地理位置：基地位置就在蚵仔寮漁港附近，主打海景第一排，近距離的海景景觀是該建案最大的賣點。
    
2. 建築工法：因為是臨海建案，所以地基方面特別使用105支基樁，每隻直徑80公分寬，深度達18米支撐筏式基礎，基地穩定度高。
    
3. 稀少建案：梓官區蚵仔寮大多以透天建案為主，鮮少有華廈型建案推出，相對該區透天入手門檻高，該建案主打2-3房更適合的族群更多元。
    

濱海休閒家格局分析：

標準層分析

1. 基地面積872.63坪，兩幢分成A.B.D.E四棟，地上9樓，無戶店面規畫設計純住宅，ABDE四棟總共114戶。A.B兩棟大樓戶數規模一樣。
    
2. 雙面臨路，北邊面通安路247巷，大樓西側為海岸線、東側為透天建案、南邊是廣澤路(海景)，附近無大樓建案，永久棟距，周遭採光通風佳。
    
3. 四周環境老舊平房居多，鄰近也有小型宮廟，近漁港，屬於尚待開發區段。
    
4. 四棟建物每層4戶併1梯，因樓層較低，戶數也較少，電梯戶數比尚可接受。
    
5. 大樓一樓挑高3米6，A1.A3.E1.E3為三面採光和三房房型，其餘中間8戶為雙面採光和兩房房型。天井棟距約5米3。採光條件佳。
    
6. 車道由廣澤路進入。社區規劃皆為平面車位，車位位置在一樓。每戶配一機車位。車位共平面58個，車位比1:0.51，車位比稍嫌不夠，僅有3房5樓以上可購得車位。
    
7. 公設比僅23.09%，管理費：1000/月，含車位。與市場相比，便宜不少。
    
8. 配備：廚具：林內、櫻花、SVAGO，衛浴：和成、TOTO花灑，其他：瑭麗莊浴櫃、耶魯電子鎖、鈞匠窗戶，皆屬於中階以上規格。
   
    

B3.E3傢配圖：

1. 3房規劃設計，格局方正，室內動線流暢，客廳採光通風良好，面對海景景觀，無樑柱穿越或壓樑問題。
    
2. 一字式廚房，使用IH電磁爐，無明火設施，對於習慣開伙家庭來說，恐需要時間適應。有開房見灶的狀況，可設置屏風改善。
    
3. 雙衛浴都有開窗，採光通風沒有問題，採用乾濕分離衛浴。
    
4. 前後陽台規劃，有效的將兩個陽台的工作內容分開，景觀陽台能夠正對海景景觀是此建案最大賣點。
    
5. 第三房需自行隔間，未來可能有採光不足的顧慮。已隔間好的臥室也能夠正對海景景觀。
    

B1.E1傢配圖：
 

1. 2房規劃設計，格局方正，室內動線流暢，客廳採光通風良好，無須自行隔間，無樑柱穿越或壓樑問題。
    
2. 開放式廚房，未來須注意油煙問題，使用IH電磁爐。有開房見灶的狀況，可設置屏風改善。
    
3. 兩房搭配雙衛浴都有開窗，採光通風沒有問題，以兩房來說是不錯的配置。
    
4. 兩房搭配雙陽台，室內運用空間增大。也是少見的兩房規格。
    

實價登錄分析：
 

1. 梓官區個案：
   
   樂居： 屋齡4年。  平均成交價19.05萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   濱海休閒家：屋齡3年。  平均成交價17.77萬/坪。  近一年成交價21.1萬/坪。
   
   
   
    
2. 梓官區的華廈建案不多，目前市場上僅有濱海休閒家和樂居兩個建案可以互相參考，兩種建案的類型因區域性的不同，比較適合用總價去做價格上的比較喔。
    

濱海休閒家評價：

回顧過往以來，梓官區多以透天建案為主流，但是近年來開始有華廈大樓建案推出，看好當地的首購市場。濱海休閒家以海洋景觀為最大賣點，在當地較多平房老舊社區當中變得格外顯眼。雖然屬於總價偏低的建案，但基地位於觀光區域，鄰近漁港，就看大家是否能夠習慣這樣的生活圈了。