看屋筆記:仁武區微笑世界(個案+價格分析)

註冊

看屋筆記:仁武區微笑世界(個案+價格分析)

微笑世界

仁武區為眾多首購族群首選的居住區域,但由於市區房價逐步攀升,再加上需求增加,促使仁武區域的房市漲幅更為劇烈。原本較沒落的生活圈,已逐漸轉變為熱鬧商圈,亦可享鄰近左營區、三民區的生活機能,因此成為發展不俗的市郊區。「微笑世界」坐擁在仁武區中,且通往三民區僅隔一座陸橋;今天就來帶各位認識,同時兼享仁武與三民的特色建案吧!


「微笑世界」外觀圖:
 

「微笑世界」外觀圖
 

建案特點:
 

  1.  建材設計:為石材起家的建設公司,其全棟由崗石打造。建築外觀採用羅曼式建築設計;另外,在社區中庭、公設等方面,亦由多位知名設計師所規劃。
     
  2. 產品稀缺性:區域多為透天案,而本案規劃為2~3房的超高住宅社區,且為無店面配置的全住宅。中庭約佔400坪,其建蔽率低,住宅品質佳。
     
  3. 綠意環境:鄰近7.7萬坪的綠地公園,中高樓層即可俯瞰綠海景觀,全戶房型亦有規劃高雄厝陽台,使居家空間富於綠意環境。
     

建案平面分析:
 

一樓平面分析:
 

  1. 基地面積825坪,社區單面臨路-大正一路(約15M寬),附近多為透天案。左右建築分別為5F透天案,以及小工廠;後方則為3F建築。因此選擇6F以上的標的可避免採光受到影響。
     
  2. 社區採獨棟規劃,地上24層,地下3層,無店面,為全住宅規劃,共137戶。
     
  3. 大廳挑高8.2M,並以精品設計風格呈現,整體視覺感相當氣派。公設集中規劃於1F,有接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區等,其公設無過多設施,但公設比落於正常範圍35%。
     
  4. 社區車道設計為約5.5M雙向車道口,其前方道路為大正一路。每戶可配得一車位,社區共138坡道平面車位;每戶亦配得一機車位,其車位皆採先購先選制。
     

標準層平面分析:

標準層平面分析
 

  1. 每層6戶,2部17人座高速電梯,並配置一部梯可通達地下室、頂樓。電梯戶數比1:3,總戶數比1:68.5,上下班時段可能需等候電梯的時間較長。
     
  2. 藍色區域為二房約26~28坪;紅色區域為三房約38坪,皆為對稱格局(A1與A5、A2與A3、A6與A7) 。每層樓高約3.2M,中規中矩,無壓迫感。
     
  3. 梯間有開窗,樓層空氣流通佳。全戶房間皆有開窗,無暗房的狀況。廚房皆採開放式設計,需留意油煙狀況。
     
  4. 附贈配備:Yale電子門鎖、Panasonic廚具、雙口IH智慧感應爐、林內烘碗機、林內抽油煙機。主衛浴配ROCA免治馬桶、沐浴水龍頭、衛浴皆採用ROCA面盆等。
     
  5. 雙陽台規劃,且前陽台為高雄厝陽台,可降低室內溫度,同時享有綠意空間;其中,部分房型冷氣室外機需放置於陽台位置,稍影響使用空間。
     

A1傢配圖:
 
A1傢配圖

客廳為直接採光,光線效果佳。廚房空間較小,需留意是否有預留電器櫃空間。雙衛浴皆採乾濕分離,其公共衛浴有配置浴缸,但需留意行走路線,雙衛皆有開窗,可降低室內濕氣狀況。客廳旁的臥房空間較小,建議規劃為單人房、兒童房、書房等。工作陽台則需經由臥房到達,行走路線尚需注意。
 

A2傢配圖:

A2傢配圖
 
廚房為間接採光,廚房空間較小,須留意電器櫃空間。次臥房則影響主臥空間,空間較小,建議作為單人房、兒童房使用。雙臥房皆有充足採光,其衛浴未開窗,需留意室內濕氣與行走路線。
 

A7傢配圖:

A7傢配圖

客廳為間接採光,餐廳位置較擁擠,需再衡量。格局方正,且採動靜分離式,可避免臥房受到客餐廳的聲音影響。衛浴有開窗,可降低室內濕氣。工作陽台空間較狹窄,尚須留意。無過多走道虛坪空間,坪效表現不錯。
 

實價登錄分析:
 

「微笑世界」位於澄清湖特區
 

  1. 澄清湖特區個案:
    近一年,屋齡0~5年成交價約落在19.39萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在17~19萬/坪,雖然2019年房價驟降,但在去年又拉至高點,今年則有望再創近年新高。

    微笑世界 預售屋。平均成交價21.87萬/坪。近一年成交價22.66萬/坪。

    明日學 屋齡1年。平均成交價21.13萬/坪。近一年成交價21.34萬/坪。

    冠藝2號作 屋齡7年。平均成交價20.91萬/坪。近一年成交價20.19萬/坪。

    澄清湖特區個案
     

  2. 八卦寮生活圈個案:
    近一年,屋齡0~5年成交價約落在18.03萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在15~17萬/坪,曾經房價有緩慢下降趨勢,但去年房價顯著地攀高,且成交量創近期新高。

    華友聯秋紅谷 屋齡1年。平均成交價14.52萬/坪。近一年成交價25.56萬/坪。

    花曆河 屋齡0年。平均成交價17.62萬/坪。近一年成交價18.07萬/坪。

    多城市/多城HelloMiraiCity 預售屋。平均成交價18.69萬/坪。近一年成交價20.73萬/坪。

    八卦寮生活圈個案
     

  3. 根據目前的實價登錄可得知,澄清湖特區的新屋成交價約落在19.39萬/坪,八卦寮生活圈新屋成交價則約落在18.03萬/坪。由於近期市區房價不斷攀高,也順而帶動了鄰近市郊區的房價水準,而位於三民與仁武邊界的【微笑世界】更是受益於此。在市區愈來愈少1字頭的建案後,下階段則是鄰近市區的標的,而【微笑世界】所開價的19.8萬/坪雖然稍略高於區域行情,但以新屋及交通便利性而言,其房價尚落於可接受範圍內。
     

評價:


「微笑世界」所在的仁武區由於產業園區的因素,增加了不少就業機會,況且鄰近市區眾多商圈,如巨蛋商圈、榮總商圈、自由商圈等,亦僅需橫跨鼎金陸橋則抵達三民鼎金商圈,周遭又有雙國道(國1、國10),可縱橫台灣南北,為生活機能相當便利的社區。

其社區規劃為超高建築的小宅,可享有壯闊的景觀視野,為區域較少見的物件,但也因此需留意是否能夠接受梯戶配比。格局接受度則因人而異,規劃上需些巧思,其附贈的配備中上等級,為小宅案較難得。公設方面則表現中規中矩,公設比也能接受。整體而言,「微笑世界」最為突出即是地理位置帶來的便利性,如果對本案仍有興趣,亦不妨實地現場參觀吧~

 

更新時間 2021/04/23
為了優化網站服務,本網站使用「Cookies」來改善使用者體驗。當您繼續使用本網站即表示您同意Cookies政策與隱私權政策
TOP