2021-04-22
看屋筆記看屋筆記：高雄市新興區永信君峰(個案+價格分析)
閱讀重點
人口紅利和房市有絕對的正向關係，據房地產公司統計，全台十個人口密度最高的行政區，近幾年房價全數上漲，其中又以高雄市新興區漲幅最高。新興區人口密度每平方公里約有2.6萬人，是目前高雄市人口密度最高的行政區。人口稠密區多屬發展成熟、生活便利性高，在房價上面有一定的支撐力道，該區以大坪數建案居多，因此吸引許多換屋族的目光。
那就一起來看看位於新興區的建案：永信建設『君峰』
建案特色：
- 地理位置：基地位置位於中正二路上，市區中心機能成熟，和平商圈生活採買、文化中心步行都在10分鐘內。位置上來說，便利性高。捷運橘線文化中心站O7出門就到站，步行約1分鐘。到國一中正交流道也只需要10分鐘車程內。
- 建案規格：該建案屬於超高大樓，建商主打該建物擁有和台北101等級一樣的抗震阻尼器，增加安全及耐震性。以高雄超高大樓來說，這樣的配備相對稀少。
- 優質學區：學區是信義國小，五福國中，是高雄明星學區之一，以該建案為換屋群組來說，明星學區是加分選項，附近還有道明中學，走路約15分鐘內 。
永信君峰格局分析：
標準層分析
- 基地面積414.42坪，獨棟建物，每層4戶，地上29樓/地下6F，屬於超高大樓，無店面規劃純住宅設計，社區共107戶。地下室整潔寬敞。
- 雙面臨路，大廳面中正二路(寬20米)，後面面尚義街112巷(寬8米)，兩側為透天大樓，低樓層採光通風稍嫌不足。高樓層則沒有受到影響。
- 每層4戶併兩梯，電梯戶數比佳。兩部電梯都可直達地下室，皆為高速電梯，梯間開窗寬敞明亮。
- A.F：83坪為3+1房格局，B.E：60坪為三房格局。戶戶皆雙面採光。大坪數建案，適合大家庭或換屋族。
- 車道由中正二路下地下室。社區規劃坡道平面車位、機械車位。每戶配一機車位。平面車位共107個，機械車位44個，車位比1:1.41，有些房型需購買到雙車位。B6全為機械車位。
- 單純公共設施大多在2樓，與住戶層分開，增加住戶的隱私空間。頂樓設有高爾夫果嶺，不用出門也能有場地練習推桿動作。
- 管理費：75/坪，平面/機械車位清潔費：300/350，相較於市場行情，尚可接受範圍。
A房型傢配圖：
- 權狀83.81坪3+1房型，格局方正，室內空間大，客廳採光通風良好。客廳、主臥、次臥需自己隔間。房內有梁柱穿越，但無壓梁情況。
- 獨立式廚房，通風良好。採用IH電磁爐，無明火設施，對於習慣開伙家庭來說，恐需要時間適應。有明確冰箱擺放位置。
- 三衛浴雙套房配備，雙套房衛浴都有開窗，客用則沒有開窗，須注意潮濕問題。套房衛浴採光通風沒有問題。主臥衛浴有另外浴缸，三衛浴都採用乾濕分離衛浴。
- 三陽台規劃，以高雄建案來說屬於少見，三陽台全部都面外，採光通風良好。運用空間佳。
- 主臥空間大，可另外隔出更衣室。+1房無開窗，適合開放式空間或合室。
- 標配採用KOHLER單槍龍頭和面盆、三菱17人座電梯、TOTO免治馬桶、Panasonic多功能暖風機、LEICHT進口廚具、YKK氣密窗，皆屬於中階以上配備。
實價登錄分析：
- 信義國小生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在25.04萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，價格和成交量起伏不大，相較穩定。2019年成交量與成交價較為活絡的一年。
敘上景 屋齡1年。平均成交價24.53萬/坪。近一年成交價24.95萬/坪。
永信君峰 屋齡2年。平均成交價26萬/坪。近一年成交價26萬/坪。
聯上居謙 屋齡5年。 平均成交價26.83萬/坪。 近一年成交價36.69萬/坪。
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- 文化中心生活圈 個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在28.8萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-24萬/坪，從2017-2020不管是成交量或房價都有逐年上漲的情況。
敘上景 屋齡1年。平均成交價24.53萬/坪。近一年成交價24.95萬/坪。
鳳凰中正 預售屋。開價27萬/坪起。
頂誠文化 屋齡2年。平均成交價32.16萬/坪。近一年成交價33.49萬/坪。
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- 信義國小生活圈已經是發展成熟區塊，生活方便，但是未來話題性相對不多，屬於房價平穩的地區，但是土地資源受限的情況下，所以該區的新案量推出不多。對比鄰近建案的實價登錄，君峰的坪數價格略高，但考量到建物本身的規格和地段，成交價落在26萬/坪，是可以考慮的價格。
永信君峰評價：
君峰屬於大坪數的高單價建案，其建案本身的規格配備都屬上乘，搭配明星學區、交通捷運的優勢，使它比周造建案價格都高出一階。雖然該區未來發展議題不多，但人口紅利的關係，具有一定的保值性。中正二路一直高雄車流量大的路段之一，附近辦公大樓居多，上下班交通尖峰時刻，塞車情況會是需要注意的地方。