看屋筆記：高雄市左營區新驛城(個案+價格分析)

閱讀重點

新驛城格局分析：
新驛城評價：

高鐵左營站位於博愛路以北，過去被高雄人認為是「比較北」的地方，但現在的高鐵左營站附近的生活機能已經成熟，近期建商推案量也陸續增加，而該區的中古屋也受到新建案的加持，房價逐年上漲，拉近凹子底巨蛋商圈的房價距離。隨著巨蛋商圈的土地日漸飽和，未來該區至少會有5個以上新建案推出，有機會成為北高雄房市新熱區。

一起來看看位在左營高鐵特區生活圈的建案：城揚建設『新驛城』

新驛城外觀圖：

建案特色：

地理位置：基地位置位於重信路和文川路交叉口上。近博愛四路，為北高雄交通幹道主要脈絡，同時可串連巨蛋商圈、生態園區生活圈、高鐵三鐵共構商圈、國道1號和10號，車程在15分內。附近道路寬敞且筆直。
公共設施：頂樓設有空中觀景台、烤肉區，可欣賞高鐵南屏山。公設大部分設立在二樓，與住戶樓層分開，增加住戶的隱私性。
房型多元：建案設計2-4房規劃，不會局限於首購族或換屋族的設定。

新驛城格局分析：

標準層分析：

15樓以上

15樓以下

基地面積360坪，該建案樓層設計有別於一般大樓規劃，坪數規劃29~66坪的2~4房，獨棟建物，14樓以下單層6戶，14樓以上單層3戶。
地上24樓/地下5F，屬於超高大樓，5戶店面規劃設計，社區共101戶，戶數單純。地下室空間略小，休旅車或較大型車輛行駛需特別注意。
15樓以上為3-4房格局，15樓以下：A1.A2為3-4房型，A3.A7為2房格局，A5.A6為2+1房格局。
雙面臨路面，面文川路(12M寬)另一側為透天建物。面重信路(12M寬)另一側為大樓，採光通風佳。另外兩側為大樓跟平房，面大樓側，低樓層採光恐嫌不足。
整棟分為，14樓以下單層6戶併兩梯，14樓以上單層3戶併兩梯，樓層戶數電梯比尚可接受。全棟皆為高速電梯。
車道由文川路下地下室。社區規劃為全坡道平面車位、每戶配一機車位。車位共有平面式93個、車位比1:0.88，車位比偏低，低樓層無法購買車位，附近雖有停車位可租，未來變成建案機率高，還是有有停車問題。
管理費：65/坪，平面車位清潔費：300，尚屬行情的價格。

A7傢配圖：

權狀33.49坪，為2房房型，格局方正，雙面採光，需自行隔間客廳、主臥、次臥，客廳恐有採光不足問題，室內有樑柱穿越。
一字型廚房，採用明火設施。無油煙問題且通風佳，須注意無明確冰箱擺放位置。
單一衛浴且有開窗，還搭配浴缸，以兩房來說算是比較少的配置，採用乾濕分離衛浴。
單一陽台規劃，工作陽台空間使用尚可接受，採光通風尚可。
配備採用，衛浴：KOHLER/hansgrohe；三星石檯面、冠軍磁磚、DELTA多功能涼暖風機，屬於中階以上的設備。

實價登錄分析：

新驛城位於左營高鐵特區

左營高鐵特區個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在26.8萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在18-21萬/坪，該區成交價穩定上漲，成交量則是平穩狀態，但該區近來推案多，未來成交量上升機會大。

新驛城：屋齡7年。  平均成交價24.43萬/坪。  近一年成交價38.43萬/坪。

鑫高鐵1期：屋齡6年。  平均成交價24.38萬/坪。近一年成交價41.19萬/坪。

鑫高鐵2期：屋齡1年。  平均成交價45.27萬/坪。  近一年成交價47.78萬/坪。
生態園區個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.1萬/坪。
由2017~2020的整體成交價來看，約落在21-23萬/坪，該區成交價穩定上漲，但成交量有下跌的趨勢，可能自住率增高。

本業高潭市：屋齡3年。平均成交價26.13萬/坪。近一年無交易資訊。

都市丰華：屋齡7年。平均成交價28.99萬/坪。近一年成交價40.64萬/坪。

京城君匯：屋齡9年。平均成交價27.64萬/坪。近一年無交易資訊。
房地合一2.0即將上路的情況下，高鐵左營站附近的新建案，不少建商選擇封盤不賣或成屋銷售，代表看好該區房價還有上漲的可能，目前實際成交價約落在每坪21~24萬元。參考鄰近建物的實價登錄，新驛城成交價落在24萬左右，還是在可以接受範圍。

新驛城評價：

交通一直是房價起漲的因素之一，同時也具有保值的功能。高鐵左營生活圈，擁有新光三越百貨商圈與三鐵便利交通，同時鄰近生態園區、美術館、蓮池潭等綠地環境，且房價比巨蛋商圈便宜20%-30%，因此也有不少民眾移居此區，需求量增也造就建案增加，最近成為北高雄具發展潛力的重點生活圈之一。