看屋筆記:左營區新驛城(個案+價格分析)

看屋筆記:左營區新驛城(個案+價格分析)

城揚新驛城

平均成交價
23.9
歷史最高價
27.8
最新成交價
23.68
歷史最低價
21.81

基本資料

高鐵左營站位於博愛路以北,過去被高雄人認為是「比較北」的地方,但現在的高鐵左營站附近的生活機能已經成熟,近期建商推案量也陸續增加,而該區的中古屋也受到新建案的加持,房價逐年上漲,拉近凹子底巨蛋商圈的房價距離。隨著巨蛋商圈的土地日漸飽和,未來該區至少會有5個以上新建案推出,有機會成為北高雄房市新熱區。

 

一起來看看位在左營高鐵特區生活圈的建案:城揚建設『新驛城』

 

新驛城外觀圖:


外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 地理位置:基地位置位於重信路和文川路交叉口上。近博愛四路,為北高雄交通幹道主要脈絡,同時可串連巨蛋商圈、生態園區生活圈、高鐵三鐵共構商圈、國道1號和10號,車程在15分內。附近道路寬敞且筆直。
     
  2. 公共設施:頂樓設有空中觀景台、烤肉區,可欣賞高鐵南屏山。公設大部分設立在二樓,與住戶樓層分開,增加住戶的隱私性。
     
  3. 房型多元:建案設計2-4房規劃,不會局限於首購族或換屋族的設定。

     

建案平面分析:
 

標準層分析:

15樓以上

標準層




15樓以下

標準層

 

  1. 基地面積360坪,該建案樓層設計有別於一般大樓規劃,坪數規劃29~66坪的2~4房,獨棟建物,14樓以下單層6戶,14樓以上單層3戶。
     
  2. 地上24樓/地下5F,屬於超高大樓,5戶店面規劃設計,社區共101戶,戶數單純。地下室空間略小,休旅車或較大型車輛行駛需特別注意。
     
  3. 15樓以上為3-4房格局,15樓以下:A1.A2為3-4房型,A3.A7為2房格局,A5.A6為2+1房格局。
     
  4. 雙面臨路面,面文川路(12M寬)另一側為透天建物。面重信路(12M寬)另一側為大樓,採光通風佳。另外兩側為大樓跟平房,面大樓側,低樓層採光恐嫌不足。
     
  5. 整棟分為,14樓以下單層6戶併兩梯,14樓以上單層3戶併兩梯,樓層戶數電梯比尚可接受。全棟皆為高速電梯。
     
  6. 車道由文川路下地下室。社區規劃為全坡道平面車位、每戶配一機車位。車位共有平面式93個、車位比1:0.88,車位比偏低,低樓層無法購買車位,附近雖有停車位可租,未來變成建案機率高,還是有有停車問題。
     
  7. 管理費:65/坪,平面車位清潔費:300,尚屬行情的價格。

     

A7傢配圖:

 

A7
 

  1. 權狀33.49坪,為2房房型,格局方正,雙面採光,需自行隔間客廳、主臥、次臥,客廳恐有採光不足問題,室內有樑柱穿越。
     
  2. 一字型廚房,採用明火設施。無油煙問題且通風佳,須注意無明確冰箱擺放位置。
     
  3. 單一衛浴且有開窗,還搭配浴缸,以兩房來說算是比較少的配置,採用乾濕分離衛浴。
     
  4. 單一陽台規劃,工作陽台空間使用尚可接受,採光通風尚可。
     
  5. 配備採用,衛浴:KOHLER/hansgrohe;三星石檯面、冠軍磁磚、DELTA多功能涼暖風機,屬於中階以上的設備。
     

 

實價登錄分析:
 

新驛城位於左營高鐵特區

  1. 左營高鐵特區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在26.8萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在18-21萬/坪,該區成交價穩定上漲,成交量則是平穩狀態,但該區近來推案多,未來成交量上升機會大。



    新驛城:屋齡1年。  平均成交價23.9萬/坪。  近一年成交價24.21萬/坪。

    鑫高鐵1期:屋齡0年。  平均成交價21.37萬/坪。 近一年成交價23.14萬/坪。

    鑫高鐵2期:預售屋。  平均成交價-萬/坪。  

    實價登錄


     
  2. 生態園區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在30.1萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在21-23萬/坪,該區成交價穩定上漲,但成交量有下跌的趨勢,可能自住率增高。


    本業高潭市:預售屋。  開價25萬/坪起。  

    都市丰華:屋齡1年。 平均成交價26.26萬/坪。  近一年成交價26.07萬/坪。

    京城君匯:屋齡3年。 平均成交價26.07萬/坪。 近一年成交價29萬/坪。

    實價登錄

     
  3. 房地合一2.0即將上路的情況下,高鐵左營站附近的新建案,不少建商選擇封盤不賣或成屋銷售,代表看好該區房價還有上漲的可能,目前實際成交價約落在每坪21~24萬元。參考鄰近建物的實價登錄,新驛城成交價落在24萬左右,還是在可以接受範圍。

     

評價:


交通一直是房價起漲的因素之一,同時也具有保值的功能。高鐵左營生活圈,擁有新光三越百貨商圈與三鐵便利交通,同時鄰近生態園區、美術館、蓮池潭等綠地環境,且房價比巨蛋商圈便宜20%-30%,因此也有不少民眾移居此區,需求量增也造就建案增加,最近成為北高雄具發展潛力的重點生活圈之一。

更新時間 2021/03/30
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