看屋筆記：高雄市左營區雍禾(個案+價格分析)

北高雄的焦點大部分放在美術館特區或是巨蛋商圈，但是鄰近的生態園區生活圈卻有著地理位置的優勢，往北即可到高鐵左營站，往南巨蛋商圈步行可抵達，擁有難以取代的區位優勢，因此吸引愈來愈多人口進駐，未來發展潛力高。相較於漢神巨蛋生活圈的熱鬧繁華，單純清幽的生態園區生活圈也是許多人嚮往的環境。
 

一起來看看位於生態園區生活圈的建案：日大建設『雍禾』

 

建案特色：
 

1. 地理位置：基地鄰近微笑公園，附近多為透天建物，大樓採光通風良好。週邊環境生活機能成熟，交通方面：捷運步行10分內到紅線生態園區，到巨蛋商圈、國道1號和國道10號、高鐵等，車程約10分內。
    
2. 稀有建案：單純建案，總戶數只有47戶且該路段多為透天建案或是屋齡10年以上的大樓。少數有屋齡5年內且適合換屋組群的大樓建案。公設比32%，相較於市場來說，屬於偏低。
    
3. 防水工程：建商強調全棟建物外層防水，衛浴防水到樑下，各樓層再混泥土灌漿後，機械基體粉光，增加平整性及水密性，灌漿過程不加任何一滴水。
   
    

雍禾格局分析：

標準層：
 

1. 基地面積402坪，一幢一棟，每層4戶，地上13樓/地下2F，3戶店面規劃，社區共47戶，田字型設計，地下室寬敞。總戶數來說偏少。
    
2. 三面臨路，面文自路(15M寬)，面文奇路(12M寬)，面文自路147巷(8米寬)。周遭附近透天居多，且文自路和文奇路道路寬敞，採光通風佳。
    
3. 每層4戶併兩梯，電梯戶數比佳。兩部電梯都可直達地下室，梯間空間大。
    
4. A1-A2房型：57坪為四房或3+1格局，A3-A5：42坪為三房格局。戶戶皆雙面採光。大坪數建案，適合大家庭或換屋族。
    
5. 車道由文字文自路147巷下地下室，須注意車道偏窄。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共49個，車位比1:1.04，有些房型需購買到雙車位。
    
6. 管理費：90/坪，汽機車位清潔費：450，由於戶數較少的關係，相較於市場行情，稍微偏高許多。
    

A2傢配圖：
 

1. 57.44坪3+1房型，格局方正，客廳空間感大、採光通風良好。客廳和第+1房需自己隔間。室內動線流暢，沒有梁柱問題。
    
2. 開放式廚房，須注意油煙問題。明火設施，冰箱的位置擺放明確，需擺設屏風避免開門見灶的情況。
    
3. 3+1房搭配2衛浴，且都有開窗，通風沒有問題。主臥浴室有浴缸，空間感大，雙衛浴皆採用乾濕分離衛浴。
    
4. 前後陽台規劃，工作陽台採光通風佳。高雄厝陽台連接客廳和次臥，可以互相進出，隱私方面須留意。
    
5. 因戶數較少，所以樓層挑高3.4米，整體高度感受佳。
    
6. 配備規格採用，廚具：CleanUp日本原裝廚、PACIFIC排油煙機、林內二口爐、BOSCH洗碗機、A1 A2配備林內烘碗機。主臥浴室： 採用面盆INAX＋AMERICAN STANDARD面盆龍頭、Panasonic日本原裝進口全自動馬桶 ；客用浴室：HCG面盆、馬桶採用Roca、龍頭採用HCG。主臥規格屬中階以上，客用規格屬中階。
    

實價登錄分析：
 

雍禾位於生態園區生活圈：
 

1. 生態園區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.1萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在21-23萬/坪，該區成交價穩定上漲，但成交量有下跌的趨勢，代表未來性看好，需求大於供給。
   
   
   
   
   
   雍禾：屋齡5年。  平均成交價29.61萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   太子市博：屋齡13年。 平均成交價25.5萬/坪。  近一年無交易資訊。
   
   天畝苑：屋齡10年。  平均成交價26.16萬/坪。  近一年成交價45.67萬/坪。
   
    
2. 巨蛋生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.2萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在20萬/坪，且成交量與成交價皆穩定持平，2021年有明顯漲幅。
   
   
   
   京城鉅誕：屋齡6年。 平均成交價31.06萬/坪。 近一年成交價28.66萬/坪。
   
   晶硯：屋齡6年。  平均成交價27.48萬/坪。 近一年成交價26.44萬/坪。 
   
   時尚京城：屋齡2年。 平均成交價33.5萬/坪。 近一年成交價33.79萬/坪。
   
   
    
3. 對比鄰近的巨蛋生活圈相似建案成交價已經站穩30萬/坪大關，生態公園生活圈價格相對還有利多空間。因為土地成本越來越高，雍禾建案戶數單純，加上地理位置優勢，相對坪數價格就會拉高。參考附近建案實價登錄，雍禾成交在29萬/坪，價格雖然略高，但換來寧靜的居住環境，是否值得，就看大家的想法了。
    

雍禾評價：

從翠華路、博愛路、曾子路、和新莊一路組合的R15生態園區站生活圈，除了鄰近巨蛋百貨商圈，捷運往北只要一個站，就能抵達捷運、高鐵、台鐵等三鐵共構的高鐵左營生活圈，對於想要生活在市中心的換屋族群，且又喜愛慢步調的生活風格，生態園區生活圈，具有相當的吸引力。提醒一點的是，雖然雍禾戶數僅有47戶，但隨之而來的是高額管理費。