看屋筆記:鼓山區鑫巨蛋NO2(個案+價格分析)

看屋筆記:鼓山區鑫巨蛋NO2(個案+價格分析)

鑫巨蛋NO2

房屋開價
34萬/坪
公設比
33.90%
車位開價
坡道機械 / 150 萬
坡道平面 / 200 萬
坡道平面 / 230 萬
坪數資料
26 / 25 / 30 / 39 / 40 / 41

基本資料

近期由於義享天地的開幕,使北高雄的未來發展議題再次浮上檯面。原本已經發展成熟的漢神商圈、凹子底森林公園,將在娛樂影城的助益下,連串相鄰的好事多商圈,形成以凹子底為核心的龐大生活圈;此外,預計今年動工的富邦凹子底開發案將加劇整體的商業環境,並使該區朝向A級商圈邁進,為北高雄不容小覷的發展願景。而本次帶各位認識的「鑫巨蛋NO2」即坐擁與此,那麼快來瞭解具有潛在發展的它吧!

「鑫巨蛋NO2」外觀圖:

「鑫巨蛋NO2」外觀圖


建案特點:


1.    地理位置:坐擁於高雄最熱鬧百貨公司-漢神巨蛋,以及雙萬坪綠地-美術館、凹子底森林公園,三者的交界區域,因此可兼享成熟的生活機能與豐富的休憩環境。
 

2.    工程履保:擁有工程履約保證機制,可不必擔憂付完款項,卻遇到無法交屋的狀況,並能確保工程能順利進行。此外,本案尚規劃工程0付款,亦能減輕初期的付款壓力。
 

3.    建築規劃:設計為超高建築大樓,且聘僱知名建築師、燈光師等,相比周遭鄰近建案,為極具指標性的標的,且其景觀視野便能俯瞰高雄市區景色,為區域中稀缺性較高的個案。


建案平面分析:


一樓平面分析:

一樓平面分析
 

  1. 基地面積493坪,社區雙面臨路,分別為明倫路(17M路寬)、文信路(20M路寬);大廳由文信路進出。鄰旁為15F、16F的建築,因此面朝建築的房型需留意棟距狀況。
     
  2. 社區採獨棟規劃,29F/B6超高電梯大樓,共規劃234戶住家。公設有規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、視聽室、健身房、信箱區等,其中部分的公設規劃於最高樓層(29F),可兼享壯麗景觀;公設比偏低33.9%。
     
  3. 採約5.5M雙向車道口,其出入口前方同為文信路,車流量不多且道路寬敞。汽車停車位則配置坡道平面、坡道機械車位,共210車位,尚有規劃電動車充電設備。另有規劃每戶配一機車位。
     
  4. 社區鄰近凹子底森林公園、巨蛋體育場、美術館特區、瑞豐商圈、裕誠商圈等,便能滿足日常所需與休閒休憩;學區則為龍華國小、明華國中;交通方面除了鄰近高雄重要道路-博愛路,尚有捷運紅線巨蛋站、國道十號等建設。


標準層平面分析:

標準層平面分析
 

  1.  每層9戶,3部電梯,皆可通達地下室、頂樓。電梯戶數比1:3,總戶數比1:78,配置較為不足,如果選擇高樓層的住戶,上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。
     
  2. 黃色區域為二房約24~29坪,可再依自身需求進行隔間。綠色區域為三房約38~40坪,可再依自身需求進行隔間。
     
  3. 間邊皆為雙面採光,其餘為單面採光。因鄰旁建築緣故,A8~A11的低樓層住戶需留意採光狀況,但能減緩西曬狀況;高樓層則需留意西曬。
     
  4. 社區建築總樓高約97M,每層樓高約3.3M,使居家空間較無壓迫感。
     
  5. A1~A7皆規劃為高雄厝陽台,除了能降低室內溫度,尚能擁有綠意環境。A8則僅配置一工作陽台。A9則規劃雙陽台,前陽台為景觀陽台。

 
A5傢配圖:
 

A5傢配圖

為兩房雙衛浴規劃,能避免搶廁所的情況,但公共衛浴未開窗,且到臥房需經由客廳,因此得留意室內濕氣與行走路線。客廳為間接採光,廚房採開放式設計,需留意油煙狀況。梁柱稍影響使用空間,但無走道虛坪,且高雄厝陽台不大,整體坪效尚可接受。


A7傢配圖:
 

A7傢配圖

客廳為直接採光,光線效果佳,但空間受梁柱影響。廚房可規劃為獨立式,避免油煙狀況,但需留意電器櫃空間;餐廳位置寬敞,適合有聚餐習慣的家庭。雙臥房空間不大,建議規劃為單人房、兒童房、書房等。公共衛浴則規劃在進門位置,行走路線須留意。
 

實價登錄分析:


「鑫巨蛋NO2」位在瑞豐夜市生活圈
 

  1. 瑞豐夜市生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在24.94萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,除2018年價格驟降,近期區域房市有明顯上升的趨勢。

    鑫巨蛋NO2 預售屋。開價34萬/坪起。

    本業加賀大樓區 預售屋。開價28萬/坪起。

    泰暘彩虹 屋齡5年。平均成交價25.1萬/坪。近一年成交價23.71萬/坪。

    瑞豐夜市生活圈
     
  2. 高雄美術館特區個案:

    沐之森 屋齡4年。平均成交價25.69萬/坪。近一年成交價23.57萬/坪。

    美術森林 屋齡5年。平均成交價25.8萬/坪。近一年成交價24.66萬/坪。

    太普美術君臨 屋齡5年。平均成交價25.77萬/坪。近一年成交價27.28萬/坪。

    高雄美術館特區
     
  3. 根據目前實價登錄分析,可得知瑞豐夜市商圈新案價格約落在25萬左右;高雄美術館特區則已經突破3字頭。而本次分析的「鑫巨蛋NO2」開價約34萬,相較高於該區域的情勢,但本案預定完工日期約在2027年,且如果依照目前凹子底的未來展望,確實會再帶動該區的整體房價,有望成為全高雄房價龍頭。本編則認為「鑫巨蛋NO2」因完工期間較長,所開出的價格尚為未來行情,因此推薦給看好凹子底發展的民眾囉~
     

評價:


「鑫巨蛋NO2」坐落在相當亮眼的區域,除了鄰近巨蛋、凹子底、美術館等高級地段中心,能享有發展成熟的生活機能、休憩環境,亦位於車流量較稀少的街道上,兼享寧靜的社區氛圍。其中,雖然為2~3房的小宅規劃,但公設配置便能從約90M的高空眺望整座城市街景,為相當氣派的設計。然後,尚需留意因為為超高住宅,高樓層的住戶可能會有久候電梯的狀況;房型皆需再自行隔間,且部分的格局規劃需留意行走路線;預計2027年完工。簡而言之,為地段優美的區域,適合目前沒有急需用房,並且看好未來凹子底發展趨勢的民眾,如果對「鑫巨蛋NO2」仍有興趣瞭解,不妨至現場參觀唄~

更新時間 2021/03/29
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