看屋筆記：高雄市鼓山區鑫巨蛋NO2(個案+價格分析)

近期由於義享天地的開幕，使北高雄的未來發展議題再次浮上檯面。原本已經發展成熟的漢神商圈、凹子底森林公園，將在娛樂影城的助益下，連串相鄰的好事多商圈，形成以凹子底為核心的龐大生活圈；此外，預計今年動工的富邦凹子底開發案將加劇整體的商業環境，並使該區朝向A級商圈邁進，為北高雄不容小覷的發展願景。而本次帶各位認識的「鑫巨蛋NO2」即坐擁與此，那麼快來瞭解具有潛在發展的它吧！

「鑫巨蛋NO2」外觀圖：

建案特色

1.    地理位置：坐擁於高雄最熱鬧百貨公司－漢神巨蛋，以及雙萬坪綠地－美術館、凹子底森林公園，三者的交界區域，因此可兼享成熟的生活機能與豐富的休憩環境。
 

2.    工程履保：擁有工程履約保證機制，可不必擔憂付完款項，卻遇到無法交屋的狀況，並能確保工程能順利進行。此外，本案尚規劃工程0付款，亦能減輕初期的付款壓力。
 

3.    建築規劃：設計為超高建築大樓，且聘僱知名建築師、燈光師等，相比周遭鄰近建案，為極具指標性的標的，且其景觀視野便能俯瞰高雄市區景色，為區域中稀缺性較高的個案。

鑫巨蛋NO2生活機能圖

鑫巨蛋NO2格局分析

一樓平面分析：


 

1. 基地面積493坪，社區雙面臨路，分別為明倫路(17M路寬)、文信路(20M路寬)；大廳由文信路進出。鄰旁為15F、16F的建築，因此面朝建築的房型需留意棟距狀況。
    
2. 社區採獨棟規劃，29F/B6超高電梯大樓，共規劃234戶住家。公設有規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、視聽室、健身房、信箱區等，其中部分的公設規劃於最高樓層(29F)，可兼享壯麗景觀；公設比偏低33.9%。
    
3. 採約5.5M雙向車道口，其出入口前方同為文信路，車流量不多且道路寬敞。汽車停車位則配置坡道平面、坡道機械車位，共210車位，尚有規劃電動車充電設備。另有規劃每戶配一機車位。
    
4. 社區鄰近凹子底森林公園、巨蛋體育場、美術館特區、瑞豐商圈、裕誠商圈等，便能滿足日常所需與休閒休憩；學區則為龍華國小、明華國中；交通方面除了鄰近高雄重要道路－博愛路，尚有捷運紅線巨蛋站、國道十號等建設。

標準層平面分析：

 

1.  每層9戶，3部電梯，皆可通達地下室、頂樓。電梯戶數比1:3，總戶數比1:78，配置較為不足，如果選擇高樓層的住戶，上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。
    
2. 黃色區域為二房約24~26坪，可再依自身需求進行隔間。綠色區域為三房約38~40坪，可再依自身需求進行隔間。
    
3. 間邊皆為雙面採光，其餘為單面採光。因鄰旁建築緣故，A8~A11的低樓層住戶需留意採光狀況，但能減緩西曬狀況；高樓層則需留意西曬。
    
4. 社區建築總樓高約97M，每層樓高約3.3M，使居家空間較無壓迫感。
    
5. A1~A7皆規劃為高雄厝陽台，除了能降低室內溫度，尚能擁有綠意環境。A8則僅配置一工作陽台。A9則規劃雙陽台，前陽台為景觀陽台。

 A2傢配圖：

本格局為三面採光，三間房間都有陽光，進門自帶玄關，會先經過餐廳再到客廳，客廳為直接採光，並且有前陽臺，廚房可規劃為獨立式，避免客餐廳跑進油煙的狀況，廚房出去銜接工作陽臺，房間都可放下雙人床，主臥衛浴淋浴間有較特別的曲面拉門，且有開窗，是滿標準的3房2廳2衛2陽臺格局。

A5傢配圖：

為兩房雙衛浴規劃，能避免搶廁所的情況，但公共衛浴未開窗，且到臥房需經由客廳，因此得留意室內濕氣與行走路線。客廳為間接採光，廚房採開放式設計，需留意油煙狀況。梁柱稍影響使用空間，但無走道虛坪，且高雄厝陽台不大，整體坪效尚可接受。

A7傢配圖：
 

客廳為直接採光，光線效果佳，但空間受梁柱影響。廚房可規劃為獨立式，避免油煙狀況，但需留意電器櫃空間；餐廳位置寬敞，適合有聚餐習慣的家庭。雙臥房空間不大，建議規劃為單人房、兒童房、書房等。公共衛浴則規劃在進門位置，行走路線須留意。

A11傢配圖：

兩房雙衛浴雙陽臺的設計，客廳是間接採光，廚房是開放式設計，需要關注油煙情況。兩個房間都有採光，次臥室的窗戶外還有一個工作陽臺，所以可能採光較差，兩間房都需要經過客廳才能進入臥房。兩個衛浴都沒有窗戶，所以要留意室內濕氣。沒有走道虛坪，整體坪效還算可以接受。

實價登錄分析

「鑫巨蛋NO2」位在瑞豐夜市生活圈：
 

1. 瑞豐夜市生活圈個案：
   近一年成交價49.4萬/坪。
   瑞豐夜市生活圈較五年前+67.51%(屋齡0-5)
   
   鑫巨蛋NO2屋齡0年。平均成交價35.88萬/坪。近一年成交價49.4萬/坪。
   
   本業加賀大樓區屋齡4年。平均成交價26.38萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   十六本木預售屋。平均成交價46.15萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
2. 高雄美術館特區個案：
   
   沐之森屋齡10年。平均成交價27.57萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   美術森林屋齡11年。平均成交價28.09萬/坪。近一年成交價41.35萬/坪。
   
   太普美術君臨屋齡10年。平均成交價27.24萬/坪。近一年成交價50.63萬/坪。
   
   
    
3. 根據目前實價登錄分析，可得知瑞豐夜市商圈

   近期由於義享天地的開幕，使北高雄的未來發展議題再次浮上檯面。原本已經發展成熟的漢神商圈、凹子底森林公園，將在娛樂影城的助益下，連串相鄰的好事多商圈，形成以凹子底為核心的龐大生活圈；此外，預計今年動工的富邦凹子底開發案將加劇整體的商業環境，並使該區朝向A級商圈邁進，為北高雄不容小覷的發展願景。而本次帶各位認識的「鑫巨蛋NO2」即坐擁與此，那麼快來瞭解具有潛在發展的它吧！
    

鑫巨蛋NO2評價

「鑫巨蛋NO2」坐落在相當亮眼的區域，除了鄰近巨蛋、凹子底、美術館等高級地段中心，能享有發展成熟的生活機能、休憩環境，亦位於車流量較稀少的街道上，兼享寧靜的社區氛圍。其中，雖然為2~3房的小宅規劃，但公設配置便能從約90M的高空眺望整座城市街景，為相當氣派的設計。然後，尚需留意因為為超高住宅，高樓層的住戶可能會有久候電梯的狀況；房型皆需再自行隔間，且部分的格局規劃需留意行走路線；預計2027年完工。簡而言之，為地段優美的區域，適合目前沒有急需用房，並且看好未來凹子底發展趨勢的民眾，如果對「鑫巨蛋NO2」仍有興趣瞭解，不妨至現場參觀唄~