看屋筆記:鳳山區文森青(個案+價格分析)

看屋筆記:鳳山區文森青(個案+價格分析)

文森青

平均成交價
27.03
歷史最高價
37.04
最新成交價
26.82
歷史最低價
13.59

基本資料

近年東高雄發展最快速的文山特區,人口紅利加上具備未來捷運黃線、商場百貨開發案等建設議題,房價不斷上漲,統計過去10年來,房價幾乎成長5成。在文山特區內土地資源有限的情況下,開始往外擴散。其中鄰近文山特區的文龍東路,道路筆直寬敞,還有64公頃園藝試驗所,綠意盎然,使該路段上的建案,成為許多人的新選擇。
 

一起來看看被森林擁抱的建案:歐美建設『文森青』
 

文森青的外觀圖:

 

外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 地理位置:位於文龍東路上,鄰近佔地64公頃的鳳山園藝試驗所,棟距景觀佳、周邊清幽、綠地覆率高。距離文山特區生活圈,車程約2分內。居住環境單純不吵雜,未來性高。
     
  2. 單純戶數:總戶數僅56戶,4店面,相當單純且質感高的住宅社區。屬於高單價千萬建案,大廳公設裝潢質感且住戶水平高。
     
  3. 稀少建案:該路段多為透天建案或是屋齡15年以上的大樓。鮮少有屋齡5年內且適合換屋組群的建案,因次該建案受到的一定的矚目程度。


     

建案平面分析:
 

標準層分析:
 

標準層
 

  1. 基地面積669.7坪,一幢一棟,地上20樓/地下2F,屬於超高大樓,4店面規劃,社區共56戶。A1坪數61.06坪、A2坪數坪65.79坪、A3坪數53.77坪,。
     
  2. 三面臨路,大樓面文龍東路,A1面小型空地、透天,面文藝街另一邊則是鳳山園藝試驗所,採光通風佳,綠地首排的景觀。無棟距問題。
     
  3. 每層3戶併兩梯,電梯戶數比佳。兩部電梯都可直達地下室,皆為高速電梯且梯內特別設置負離子清淨機,保持梯內空氣清晰。
     
  4. A1.A2:為3+1房格局,A3:為三房格局。戶戶皆三面採光。大坪數建案,適合大家庭或換屋族。
     
  5. 車道由文龍東路下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共91個,車位比1:1.52,有些房型需購買到雙車位。
     
  6. 全棟房型陽台採用高雄厝設計,有些設計在客廳,有些則在臥室。A1主臥為獨立高雄厝陽台,A2.A3則是客廳臥室共享陽台,隱私方面須注意。
     
  7. 公設單純,但健身房、戶外健身區設置在3樓住戶層,會使該層出入人口變多。頂樓另有空中宴會廳、空中花園等,太陽能曬被場地。
     
  8. 管理費:70/坪,車位/機車清潔費:300/100,相較於附近行情,尚可接受。

     

A2傢配圖:

 

A2傢配圖
 

  1. 65.79坪3+1房型,格局方正,客廳空間感大、採光通風良好。客廳和第三房需自己隔間。室內動線流暢,沒有梁柱問題。
     
  2. 獨立式廚房,通風佳,避免了油煙問題。明火設施。比較可惜的是,冰箱的位置離廚房稍遠。
     
  3. 3+1房搭配3衛浴,雙套房配置,且都有開窗,通風沒有問提,算是比較少見的配備。主臥浴室有浴缸、通用化衛浴,空間感大,三衛浴皆採用乾濕分離衛浴。
     
  4. 三陽台規劃,工作陽台面對A3,採光通風尚可接受。高雄厝陽台連接主臥和次臥,可以互相進出,隱私方面須留意。
     
  5. 已隔間的3間臥室,空間感良好,其中主臥寬還有規劃更衣室空間。
     
  6. 配備規格採用,廚具:德匠LEICHT整座原裝進口廚具,衛浴:INAX、國際牌暖風機、主臥浴室Panasonic一體成型全自動免治馬桶。屬於中階以上
     

實價登錄分析:
 

文森青位於鳳山火車站生活區
 

  1. 鳳山火車站生活區個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在22.8萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在15-18萬/坪,該區的表現起起伏伏,成交價跟成交量不如其他區來的穩定上漲。原因是該區的老屋較多,影響到平均房價。

    實價登陸

    文森青:屋齡0年。  平均成交價27.03萬/坪。  近一年成交價27.04萬/坪。

    文山聚匯:預售屋。 開價27.5萬/坪起。  

    崑庭文德苑:屋齡8年。 平均成交價16.83萬/坪。  近一年成交價18.49萬/坪。

     
  2. 文山特區生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在26.3萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在22-23萬/坪,2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況。

    實價登錄

    御廳苑:屋齡0年。  平均成交價27.05萬/坪。 近一年成交價27.03萬/坪。

    帝之匯:屋齡6年。  平均成交價26.3萬/坪。 近一年成交價27.46萬/坪。

    文山方程式:屋齡4年。  平均成交價23.69萬/坪。 近一年成交價25.69萬/坪。

     
  3. 該生活區域老屋眾多,間接影響到該區的平均價格,建議挑選鄰近性質相同的物件比較為恰當。文森青是該區少數屋齡新、大坪數的超高大樓建案,從實價登錄來參考,就連鄰近文山特區的大樓建案,開價27-30萬/坪,成交價都已經站穩25萬/坪了。依該建案的規格,成交價落在27萬/坪,尚可接受範圍。
     

 

評價:
 

文龍東路生活便利性、關注程度雖不如文山特區,但是該路段土地資源遠比文山特區豐沛,綠地覆蓋率也高,反而吸引了另一群愛好清幽生活圈的住戶們。且隨著文山特區土地資源越來越少,開始向外擴散發展,該路段未來性不亞於文山特區。

 

                                                                                                             

更新時間 2021/03/25
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