看屋筆記：桃園市中壢區青之上河(個案+價格分析)
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青埔特區為近年熱烈討論的重劃區，區域有桃園高鐵站與機場捷運線交會，交通上南北聯外方便，距離國門一站，與全球國際連結，今天要介紹位於青埔特區的青之上河有什麼特色呢。
青之上河外觀圖
建案特色：
1.永久棟距水岸宅：面老街溪享有百米棟距，景觀遼闊，加上格局中小坪數規劃，為此區水岸宅較為稀有的個案。
2.10分鐘完善生活機能：散步3分鐘全聯福利中心，10分鐘內冠德環球購物中心，星巴克咖啡，路易莎咖啡等。
3.格局優於區域個案：全部臥房皆有對外窗，無暗廳暗房設計，3房皆雙面採光衛浴全開窗，格局上重視室內採光和空氣流通透度。
青之上河格局分析：
1.ABC三棟規劃，樓層規劃地上13層，地下3層，標準層一層5戶，配有2台電梯，使用上充足。
2.公設規劃接待大廳、空中花園、閱覽室、健身房、桌球室、兒童遊戲區、媽媽廚藝教室、信箱區。
3.有獨立車道規劃，不會給住戶造成噪音影響。
4.紅色區域為二房規劃(28坪)
A3/B3/C3(28坪)格局相似，單面採光，面老街溪，享永久棟距，客餐廳相連，採開放式廚房，臥室空間開闊，皆有對外窗且放置得下雙人床，主臥房空間較大，採四件式乾濕分離設計。
5.黃色區域為三房規劃(35~38坪)
A5/A6/B1/B2/B5/B6/C1/C2(35~37坪)格局相似，三面採光，客餐廳通透延伸至前陽台，臥室皆有對外窗且放置得下雙人床，衛浴全開窗且乾濕分離設計，有前後陽台規劃，有預留室外機放置空間。C1/B1/B6/A6有玄關空間。C2/B2/B5/A5面老街溪，棟距大視野開闊；室內無柱位，家具較好擺放。
A1/A2/C5/C6(37~38坪)格局相似，三面採光，客餐廳通透延伸至前陽台，臥室皆有對外窗且放置得下雙人床，衛浴全開窗，主臥衛浴採四件式乾濕分離設計，有前後陽台規劃，有預留室外機放置空間。A1/C6有玄關空間。A2/C5面老街溪，棟距大視野開闊；室內無柱位，家具較好擺放。
青之上河一樓平面圖
青之上河標準層圖
實價登錄分析：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.98萬/坪。由2017~2020的成交價來看，約落在24~30萬/坪，近五年房價呈現平穩上升的趨勢。
1.青埔-A19桃園體育園區鄰近水岸個案：
青之上河屋齡4年。平均成交價36.48萬/坪。近一年成交價45.33萬/坪。
順儷MOMA/MihoAD屋齡11年。平均成交價33.34萬/坪。近一年無交易資訊。
川睦叡極屋齡10年。平均成交價33.66萬/坪。近一年成交價41.95萬/坪。
青埔-A19桃園體育園區鄰近水岸個案圖
2.青埔-A19桃園體育園區鄰近機場捷運個案：
昆旺一品閣屋齡7年。平均成交價37.59萬/坪。近一年成交價52.35萬/坪。
新潤明日苑NO8國峰苑屋齡10年。平均成交價34.46萬/坪。近一年成交價47.96萬/坪。
宏普光年NO1世界館屋齡11年。平均成交價35.97萬/坪。近一年成交價46.31萬/坪。
青埔-A19桃園體育園區鄰近機場捷運個案圖
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3.Ａ19區域緊鄰捷運站的個案，生活與交通機能發達，故區域行情相當接近豪華的水岸行情價格，Ａ19區域水岸宅大多為50坪以上產品，較少有適合首購坪數的個案，青之上河為稀有個案，價格符合區域行情。
青之上河評價：
青之上河位於青埔高鐵特區，10分鐘完善生活機能享有A19機捷和A18機捷高鐵站生活圈，面水岸第一排，有百米永久棟距，加上格局中小坪數規劃，為此區域稀有個案。未來青埔特區建案會漸漸蓋好，生活機能會越來越發達，唯獨水岸宅的棟距永恆不變，價值性會越來越獨特，青之上河格局規劃佳，居住上空間高品質，青之上河適合首購族與新婚族，不妨可以參考看看。