看屋筆記：高雄市新興區美麗城安(個案+價格分析)

高雄捷運目前分為紅線和橘線，紅線主要串連南北縱向系統，由橋頭區經過高鐵至小港機場；橘線則是東西橫向系統，串接鹽埕與大寮區。未來還有黃線路線經過苓雅、前鎮、鳳山及鳥松，可連接亞洲新灣區和澄清湖地區。隨著高雄捷運交通網逐漸完整，捷運宅開始在高雄發酵，越來越多人以鄰近捷運為購屋考量。

現在就一起來欣賞捷運宅建案：城安建設『美麗城安』
 

建案特色：

1. 地理位置：基地位於市中心，已經是發展成熟區域。步行3分鐘內可至捷運美麗島站，該站是捷運紅黃線的交集站。生活採買、公園綠地、金融機構車程都在10分以內，十分便利。
    
2. 完整學區：該生活圈的主要學區是大同國小、新興高中(國中部)，解決了12年國教的教育問題。
    
3. 建案配備：廚具採用德國IMPLUS原裝進口廚具，衛浴採用德國innoci衛浴套組、免治馬桶。屬於中階配備。

美麗城安格局分析：

一樓平面分析：

1. 基地面積251.68坪，為L型形狀，建案主打2-3房捷運宅。坪數規劃二房(20-27坪) 、 三房(28-42坪)。公設比38%，屬於偏高比例。
    
2. 地上15樓/地下3F，1店面規劃，社區共115戶。地下室僅能到B1機車停放空間，B2-B3為汽車停放倉儲空間。
    
3. 建物雙面臨路，大門面南台路(10M寬)，後面6米巷另一側是停車場，未來有機會也是大樓建案。面自立橫路(6米寬)方向有宮廟，需多加留意日後如有廟會活動、吵雜等問題。面中正路是5樓透天，低樓層採光通風需特別注意。
    
4. 樓層設計與一般建案不同，11樓以下一層9戶，11樓(含)以上一層7戶，全部共用2部電梯，樓層戶數偏多，電梯戶數比也稍嫌不足。電梯只有一部能直達頂樓和地下室，須留意未來電梯等待時間。
    
5. 車道由後面6米巷進入1樓停車室。社區規劃平面式和倉儲式停車位，每戶配一機車位。車位共有平面式2個、機械式78個，車位比1:0.7，車位比偏低，附近雖有停車位可租，但有機會成為建案，未來依舊有停車問題。因倉儲式車位一次只能一台車進行領車.停車動作，日後上下班期間，車位等待時間恐會拉長。
    
6. 建案為高雄厝，管理費：80/坪，倉儲車位：1000/月，相較附近建案，管理費高出不少。
   
    

C2格局圖：

1. 房型為C2-14F，權狀26.30坪、主建物13.45坪、陽台2.85坪，雙面採光，無需自行隔間客廳和次臥，沒有壓梁的問題。
    
2. 開放型廚房，須注意冰箱擺放位置和未來須注意油煙問題。全棟沒有配置天然氣管線，採用電子爐。
    
3. 搭配單一衛浴有開窗，通風沒有問題。採用乾濕分離衛浴。
    
4. 兩房搭配前後陽台，屬於兩房少見規劃。
    

實價登錄分析：
 

1. 美麗城安位在美麗島生活圈
    

   美麗島生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.6萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在17-19萬/坪，該區成交量起伏不大，但有略減的趨勢。成交價方面，由於該生活圈目前的預售屋數量不多，導致新屋價格高出舊屋不少。
    

   
   
   
   美麗城安：屋齡2年。  平均成交價28.99萬/坪。  近一年成交價28.28萬/坪。
   
   民生一號院：屋齡0年。 平均成交價35.63萬/坪。 近一年成交價38.8萬/坪。
   
   捷韻都馨城馨：屋齡4年。 平均成交價26.53萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
    
2. 信義國小生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在24.8萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，該區成交量和成交價相對平穩。
   
   
   
   
   仁愛逸捷：屋齡5年。  平均成交價27.29萬/坪。  近一年成交價39.39萬/坪。
   
   慶旺DC：屋齡10年。  平均成交價27.26萬/坪。  近一年成交價36萬/坪。
   
   國聯雙捷棧：預售屋。  平均成交價35萬/坪。 近一年成交價43.63萬/坪。
   
    
3. 捷運站的建案基本上都會有一定的保值性，但是依照建商的知名度、格局、房型、客群價格上仍會有差距。依照該生活圈行情來看落在25萬左右，參考建案附近的利多和抗性，美麗城安開價28萬還有議價空間。
   
    

美麗城安評價：

該建案的地點不僅位在市區，也鄰近捷運站的核心地段。到站就到家的口號，隨著捷運線的完整，不再只有北部建商使用。但週遭環境還是屬於老舊社區，整體景觀還是有待提升的空間，附近有宮廟且建案周圍道路並不寬敞，上下班交鋒時間對倉儲式停車位會是一大挑戰，就看各位怎麼抉擇了。