看屋筆記：高雄市三民區悅讀綠森活(個案+價格分析)

中都濕地公園為藏身於市區中的濕地特區，為全高雄占地最巨的濕地公園，位置則落在愛河南側、十全、九如和同盟路的交界處，連結愛河之心即可串接成一條大自然生態的廊道。眾多民眾將中都特區堪比美術館特區的前世，也因為兩者皆身處在豐富綠地的都市中，且整體環境相較單純，成為高雄區域的一大議題。今天帶各位討論的「悅讀綠森活」為中都特區少數建案中的一座標的，有什麼優劣就讓我們繼續看下去吧~
 

建案特色：
 

1. 景觀宅：社區後方緊鄰約450坪的美都公園，除了享有永久棟距，亦能俯瞰市區街景。其鄰近新推案量仍不多，並以透天案占多數，建議可以選擇中高樓層標的做為參考。
    
2. 休憩環境：該區擁有超過40%的綠覆率，除了全高雄最大的溼地園地－中都濕地，尚有充沛的綠意環境，例如：美都公園、榕樹公園、中庸公園等。且根據統計，位處市區綠地旁的建案，其保值性仍較高。
    
3. 智能型建築：網路通訊已邁向成熟期，全台使用智能手機的人數更是突破82%。在人手一機、及物聯網的時代，智能管家協助住戶打造更加便利的居住環境，提供影視對講、安防保全、居家控制等功能，皆只需一支手機即可完成，為走在時代尖端的科技宅。
    

悅讀綠森活格局分析：

一樓平面分析：


 

1. 基地面積308坪，社區雙面臨路，分別為遼北街(10M路寬)、美都路300巷(8M路寬)；大廳由美都路300巷進出。前方為環保業、鄰旁為6F建築、後方則是美都公園。周遭鄰近環境多為小廠商、物流業等。
    
2. 社區為獨棟規劃，15F/B3電梯大樓，1戶店面，共57戶。公設以打造舒適休憩環境為主題，其公設有規劃接待大廳、元氣休憩區、舒心按摩室、日光交誼空間、星光湧泉、中庭花園、綠意步席、步道等，但公設比偏高38.0%。
    
3. 車道出入口前方為遼北街，車道口則約4.5M寬。配置坡道平面、坡道機械車位，共48車位。並採汽機車分離式，機車皆停放於1F，每戶配一機車位。
    

標準層平面分析：


 

1. 每層4戶，2部15人挑高電梯，皆可通達地下室、頂樓。電梯戶數比1:2，總戶數比1:28.5，電梯空間感、及配置相當充足。
    
2. 藍色區域為二房約25、26坪，目前僅隔一房，可再依自身需求進行隔間，但會影響客廳採光。紅色區域為三房約38坪(目前僅隔二房，可再依自身需求進行隔間)，為高雄厝陽台，且面朝向美都公園綠地。
    
3. 每層樓高3.2M。社區梯間有開窗，全戶房型皆為邊間、雙面採光，並無共同壁的狀況，可降低受到鄰居的干擾。冷氣室外機放置在固定位置，不影響陽台使用空間。
    
4. 建材採用美國EPS制震壁，並為外牆全棟防水設計，尚規劃淨軟水設備，打造良好的居住環境。附贈配備有日本TOTO衛浴、SUNON雙流新風機、廚具尚附設德國智能烤箱等。

 A2傢配圖：



客廳為直接採光，室內光線不錯。廚房、餐廳空間較擁擠，需留意。雙衛浴空間不大，皆採乾濕分離，且全室開窗，能降低室內濕氣狀況。相鄰客廳的房間空間較小，建議規劃為書房、兒童房、儲藏室等。景觀稍受鄰旁建築影響，但同時也稍減緩西曬狀況，整體格局方正，尚為中規中矩的規劃。
 

實價登錄分析：

「悅讀綠森活」位在中都重劃區

1. 中都重劃區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在24.31萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，房市價格逐漸攀升，且2018年成長幅度最為顯著，目前平均單價約20~24萬/坪。
   
   悅讀綠森活　屋齡6年。平均成交價23.06萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   潤隆樹禾苑　屋齡3年。平均成交價35.06萬/坪。近一年成交價38.93萬/坪。
   
   美樹大悦　屋齡5年。平均成交價27萬/坪。近一年成交價35.19萬/坪。
   
   上銘蒔尚　屋齡5年。平均成交價25.77萬/坪。近一年成交價41.83萬/坪。
   
   
    
2. 高雄美術館特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.55萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在23~27萬/坪，除了在2018年緩跌，其餘年份皆呈現上漲的趨勢，且今年平均成交價已突破近期高點。
   
   沐之森　屋齡10年。平均成交價27.57萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   ihome-NO3　屋齡11年。平均成交價30.49萬/坪。近一年成交價38.36萬/坪。
   
   美術森林　屋齡11年。平均成交價28.09萬/坪。近一年成交價41.35萬/坪。
   
   
    
3. 根據樂居的區域房價可得知，目前中都重劃區的新案成交價約落在24萬左右，而高雄美術館特區新案已經突破3字頭了。由於中都重劃區較少新推案出現，「悅讀綠森活」屬於較為稀有的標的，且部分的民眾看好中都的未來發展，並認為目前即10年前的美術館特區；但在眾多建設尚未定案下，未來仍屬於未知數。「悅讀綠森活」近期成交價則約落在25萬，相比該區的整體價格略顯偏高，因此看好中都發展的民眾，仍可作為參考。

悅讀綠森活評價：

「悅讀綠森活」在建材上採用美國EPS制震壁，也擁有外牆全棟防水、淨軟水設備等，其室內格局方正，整體屬於中規中矩的設計，除公設比38%偏高，尚為可接受的範圍；但由於鄰近區域的規劃尚未完善，使得社區周遭的出入相較複雜，也許在未來整治過後，將有大幅增長的空間，不然基地後方即為公園綠地，且鄰近高雄占地最大的濕地公園旁，屬於價值性頗高的地段。因此小編私心認為，「悅讀綠森活」較合適長期持有的民眾，如果對於本案仍有興趣，不妨實地參觀看看，順便逛逛中都濕地公園吧！