看屋筆記：高雄市三民區御廳苑(個案+價格分析)

若要提到成功的重劃區，位於東高雄的文山特區絕對榜上有名。文山特區含蓋三民與鳳山前2大行政區，該區範圍從澄清路以東、青年路二段以西、建國路三段以北。區域發展成熟，生活機能，生活機能完整。鄰近長庚醫院、科技大學、棒球場都是能夠引進人潮的建設。未來還有捷運黃線的加持，也是小編的理想居住區域喔。

接下來就帶大家認識文山特區大樓建案：城揚建設『御廳苑』

建案特色：
 

1. 地理位置：位於文山特區，屬於鬧中取靜地段，正面對寶業滯洪公園，永久棟距和綠地景觀，步行僅約2分鐘就能抵達。車程5分鐘內可達生活鬧區澄清路和文濱路。未來距離捷運黃線Y16步行約10分內，保值性高。
    
2. 社區大樓：該區少見的大型社區大樓建案，4棟大樓自成一個社區。社區內有有豐富且稀有的公設，如：桑拿室、SPA養生池、蒸氣室，並設有獨立公設會館，廣大的中庭花園，居住品質高。
    
3. 明星學區：學區為陽明國小、陽明國中。都是高雄著名的明星學區。
    

御廳苑格局分析：

1樓平面分析：

1. 基地面積3114坪，分成A、B、DE、公設會館共四棟組成的社區型大樓。A棟單層2戶，B、D、E棟皆單層4戶，地上24樓/地下2F，5店面規劃，社區共313戶。地下室可棟與棟互通。
    
2. 三面臨路社區，面文安南街另一側公園綠地永久棟距，面文濱文濱路17巷(10米寬)，面建國路三段(20米寬)，社區都有退縮，採光通風良好。
    
3. A.B.DE 3棟都是使用2部電梯，A棟電梯戶數比佳。B.DE棟電梯戶數比尚可接受，兩部電梯都可直達地下室，皆為高速電梯。
    
4. A棟規劃純4房，B棟規劃純3房，DE棟則3-4房都有。4房55-71坪，3房36-48坪，屬於大坪數建案，適合大家庭或換屋族。
    
5. 車道由文安南街下地下室，採雙車道出入口。社區皆規劃為坡道平面車位，共有平面式382個。每戶配一機車位。車位比1:22，有些房型需購買到雙車位。
    
6. 豐富多元的公設，並且建立獨立公設會館，內有2間KTV包廂與宴會廳、運動吧、多功能教室、兒童遊戲室，中庭特別設置桑拿室、泳池、SPA池、三溫暖、花園，將公設和私人領域分開，更具有隱私空間。
    
7. 管理費：78/坪，車位清潔費：300，相較於市場行情，稍微偏高。
   
    

B棟標準層：

1. 一層四戶併2電梯和2逃生梯，電梯比尚可接受。
    
2. 梯間開窗，廊道寬敞，採光良好。天井棟距大。
    
3. B1.B2面建國三路，B3.B5面社區中庭，視野寬敞，通風佳。

B2傢配圖：

1. B2/19F 36.40坪3房房型，格局方正，動線流暢，客廳採光通風良好，無需自行隔間。室內沒有壓梁問題。
    
2. 獨立式廚房，無油煙問題，明火設施，通風佳。冰箱擺位置明確。
    
3. 雙衛浴開窗，且主臥衛浴安裝浴缸，通風良好，採用客臥乾濕分離。
    
4. 只有一個工作陽台，面天井，日後擺放洗衣機和曬依，空間尚可接受。
    
5. 廚具：德匠、林內牌瓦斯爐，衛浴：V&B、GROHE、附Panasonic免治馬桶。
    

實價登錄分析：

御廳苑位於文山特區生活圈
 

1. 文山特區生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在26.3萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在22-23萬/坪，2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況，達到25萬/坪是該區的表現亮眼的一年。
   
   
   
   御廳苑：屋齡6年。  平均成交價28.69萬/坪。 近一年成交價47.25萬/坪。
   
   帝之匯：屋齡12年。  平均成交價27.8萬/坪。 近一年成交價41萬/坪。
   
   文山方程式：屋齡9年。  平均成交價25.16萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
    
2. 陽明生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.9萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在14-16萬/坪，綜觀成交量和成交價有逐漸向下趨勢。
   
   
   
   文山ID：屋齡7年。 平均成交價24.16萬/坪。 近一年成交價40.07萬/坪。
   
   陽明逸居：屋齡10年。  平均成交價28.01萬/坪。  近一年成交價33.1萬/坪。
   
   仰德喆：屋齡3年。  平均成交價29.41萬/坪。  近一年成交價34.99萬/坪。
   
    
3. 如果在文山特區裡的建案，學區又是陽明學區，在房價上面一定有保值的程度。以實價登錄來參考的話，文山特區已經站穩開價30萬/坪，成交25萬/坪大關，隨著該區土地越來越少，價格只會不斷的向上攀升。依照御廳苑的地點和建案類型來看，成交價落在27萬/坪，是可接受範圍。
    

御廳苑評價：

文山特區挾帶著重劃社區、綠地覆蓋面積多、街廓整齊、生活便利、明星學區的優勢近年默默成長，跟上去年的房市熱潮，在2020年有大幅成長性的演出，也是近年來成功重劃區之一，成為東高雄的房市亮點。隨著建商獵地成本上漲、可開發土地已近乎殆盡、未來捷運黃線的開通，讓該區的房價已追上美術館特區。御廳苑的規格屬高單價建案，各方面表現都不錯，是城揚建設的代表作建案之一，提醒一點的是多元公設帶來的是高管理費喔。