看屋筆記：高雄市鼓山區京城青海LINE(個案+價格分析)

美術館特區以青海路為商圈核心，生活機能成熟。周邊還有市立美術館及內惟埤文化園區，綠地公園覆蓋多，休閒機能佳。特區裡面還設立了聯合醫院，提供充足的醫療資源。該區近年來以大坪數為主，高房價讓許多年輕人望之卻步，近期建商也推出了小坪數飯店宅搶攻年輕人的市場。

一起來看看住在美術館特區不是夢的建案：京城建設『青海LINE』
 

『青海LINE』外觀圖：

建案特色：
 

1. 地理位置：
   位處於高雄美術館特區的主要生活商圈核心，環繞繁多商店與超市，便能滿足日常生活所需，為目前該區生活機能最為成熟的地段。周遭道路寬敞筆直、社區街廓整齊，整體環境氛圍寧靜且舒適。
    
2. 稀缺性標的：
   區域環境多以大坪數3房、4房標的為主要，較少推出小宅產品，並且社區總戶數不多，居住品質更為單純與安全。為小家庭亦能作為考量的標的。
    
3. 建材設備：
   室內地面採60×60石英磚；大門為3合一App電子鎖；衛浴配置VB奈米防污檯面盆、INAX淋浴、主臥免治馬桶、Panasonic四合一暖風機、GROHE水龍頭；廚房則有義大利Glem蒸烤箱、瑪格麗特石檯面、林內三機、大雅廚具等。雖然為小宅規劃，但皆屬於中上規格的配備。
    
4. 戶戶附贈全熱交換器：
   在空污尚未有明確解決方案時，居住環境的空氣顯為極其重要。本案所規畫的全熱交換器能達到循環清淨空氣的功效，並且過濾空氣中99%的PM2.5，營造健康與安全的居住環境。
    

京城青海LINE格局分析：

建案平面分析：


 

1. 基地面積420坪，獨棟建物屬於小型建案，地上15樓/地下5F，1店面規劃，社區共121戶。規劃2-3房建案。
    
2. 社區單面臨路-青海路(20米寬道路)。基地周遭為5F建築與2F養護中心，與相鄰建築棟距約2M~6M。建議相鄰5F建築選擇8F以上標的，其採光、通風受影響的程度較小。
    
3. 採約5.5M雙向車道口，其出入口前方為青海路，社區有再做6M的退縮規劃，使車輛進出社區有緩衝空間。汽車皆規劃為坡道平面車位，機車則每戶配一機車位。平面車位共88個，車位比1:0.72，車位比偏低，附近商圈人潮多，未來恐有停車問題。
    
4. 社區設施多集中於1F，有配置健身房、KTV、交誼廳、會議室等，頂樓則另有規劃戶外健身區、烤肉區、休憩區，以及自助洗衣間。公設配比35.8%，略顯偏高。
    
5. 學區為中山國小、七賢國中，皆為高雄著名的明星學區，需總量管制的學校，車程大約5分鐘內。
    

標準層平面分析：
 

1. 一層9戶併2部電梯，頂樓、地下室皆可通達。電梯戶數比1:4.5，稍顯不足，倘若在上下班時段，可能會有久候電梯的情形。
    
2. A1、A2 為3房房型格局(約36-43坪)，其餘房型皆規劃為2房房型(約23-25坪)。格局大多為雙面採光，僅A5、A6為單面採光。
    
3. 梯間有開窗，樓層光線與通風性佳。
    
4. A8、A11、A12無共同壁的狀況，可減緩受到相鄰住戶的干擾，居住環境品質更加卓越。
    
5. 格局方正且樑柱外推，添增室內空間的運用，並且無過多走道虛坪空間，整體坪效表現卓越。
    

A11傢配圖：

1. 格局方正，雙面採光，客廳為直接採光，光線通風性良好，且無須自行隔間處理，沒有梁柱的問題。
    
2. 一字型獨立廚房，採用明火設施。冰箱擺放位置明確。因無開窗，未來通風略受影響，且須留意油煙狀況。
    
3. 衛浴沒有開窗，需留意室內濕氣狀況。採用乾濕分離衛浴，並配有浴缸，屬於兩房相當少見的規劃。
    
4. 僅規劃一座陽台，日後擺放洗衣機和曬衣後，空間使用可能會過於擁擠。
    
5. 無過多走道空間，空間寬敞，整體坪效不錯。
    

實價登錄分析：
 

『青海LINE』位於高雄美術館特區 
 

1. 美術館特區：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.5萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在24-27萬/坪，從2017-2021不管是成交量或房價都有明顯的上漲。
   
   青海LINE：屋齡3年。 平均成交價32.08萬/坪。  近一年無交易資訊。
   
   棋琴文美苑：屋齡11年。 平均成交價27.29萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   彩石大樓：屋齡24年。 平均成交價23.16萬/坪。 近一年無交易資訊。 
   
   
    
2. 巨蛋生活圈個案：
   
   近一年屋齡0~5年成交價約落在30.2萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在20萬/坪，且成交量與成交價皆穩定持平，2021年有明顯漲幅。
   
   博愛香榭：屋齡5年。  平均成交價32.61萬/坪。 近一年成交價44.76萬/坪。
   
   鑫巨蛋2期：屋齡0年。  平均成交價35.17萬/坪。 近一年成交價49.41萬/坪。
   
   城揚J-Modern　屋齡5年。平均成交價37.53萬/坪。近一年成交價55.29萬/坪。
   
   
    
3. 青海LINE的房型在美術館特區比較偏向首購族或投資方向。依3房來看的話，開價33萬/坪，還有議價的空間，參考鄰近成交價的話，落在27-29萬尚屬合理。兩房含車位則需依照總價來判斷，目前來看成交價落在700-800應可接受範圍，依造樓層、格局、坪數、政策，價格未來會有所調整。
    

京城青海LINE評價：

美術館特區開價已經站穩3字頭，隨著交通建設陸續發展，未來前景看好。青海LINE地理位置佳、格局接受度高，建材設備表現也相當出色，並且為區域內的稀缺性標的，讓即使是首購族群，亦能入住豪宅林立的美術館特區；儘管如此，仍需留意梯戶配比是否能接受，以及公設比稍顯略高的情形。整體而言，如果期盼居住於美術館特區內，青海LINE會是不錯的選擇，而有興趣的話，不妨實地去走訪吧～