看屋筆記：高雄市三民區綠景苑(個案+價格分析)

三民區的人口一直是高雄區域裡面的前段班，區域的人口紅利也形成了許多生活圈。其中建工生活圈生活機能成熟，鄰近又有捷運黃線的加持，持續引進人口進駐。悦誠廣場、義享天地、台鋁影城、富邦商業BOT案形成百貨商圈是該區近期最夯的話題，成功吸引了高雄人的目光。

這次讓小編為你介紹位於建工生活圈的建案：城揚建設『綠景苑』

建案特色：
 

1. 新屋大樓：建工和民族路段周邊機能發展成熟，較少土地釋出，且該路段屋齡大多超過15年以上，此建案是該區罕見的新成屋。正對十全滯洪公園，社區與綠地景觀具永久棟距。
    
2. 地理位置：基地位置位於南北高雄交界處，緊鄰北高雄交通道路的民族路、建工路等，到國1鼎金系統交流道大約10分鐘車程，交通便利。鄰近建工、大順、鼎山生活圈，提供便利的餐飲、購物機能。未來有捷運黃線話題。
    
3. 多元公設：健身房、KTV、宴會廳、景觀空中花園 、BAR、閱覽大廳等豐富公設比照飯店設施。
    

綠景苑格局分析：

標準層分析：

1. 基地面積782坪，該建案整體設計有別於一般大樓規劃，一幢分成A.B前後兩棟，兩棟主打客群不同，A棟規劃3-4房的換屋族，B棟主打2-3房首購族。
    
2. 地上29樓/地下5F，屬於超高大樓，無店面規劃純住宅設計，社區共273戶。地下室可棟與棟互通。
    
3. 三面臨路面T字型路口，面民族巷(8M寬)，正對建中路有輕微路沖的狀況。面民族巷(4M寬)另一側平房居多，採光通風影響不大。面德山街35巷方向有宮廟，棟距約1M左右，需多加留意日後如有廟會活動、吵雜等問題。另一側是5樓透天，低樓層採光通風需特別注意。A.B兩棟的高樓層比較沒有受到影響。
    
4. 樓層設計稍嫌複雜，A棟14樓以下為一層4戶並3梯、16樓以上為一層2戶並3梯，B棟則有一層6戶和一層8戶共用4部電梯，A棟樓層戶數少，電梯戶數比佳，B棟樓層戶數稍嫌多，電梯戶數比尚可接受。全棟皆為高速電梯。
    
5. 車道由民族巷下地下室。社區規劃為坡道平面車位、機械車位，每戶配一機車位。車位共有平面式153個、機械式61個，車位比1:0.78，車位比偏低，低樓層無法購買車位，附近雖有停車位可租，但已有建商購地，未來恐有停車問題。
    
6. 管理費：60/坪，平面車位清潔費：200，尚屬行情的價格。
    

A1 16樓 平面圖：
 

1. 格局因設計關係為L型，高樓層客廳採光通風良好，空間感大。
    
2. 獨立式廚房，可以減少油煙問題。冰箱擺放位置明確。
    
3. 雙衛浴，客房衛浴沒有開窗。主臥衛浴開窗，且安裝雙人按摩浴缸，通風沒有問題，採用乾濕分離，主臥浴室空間大。
    
4. 前後陽台規劃，高樓層前陽台景觀視野佳。工作陽台面對B棟，棟距僅約1M，採光稍嫌不足，但陽台使用空間大。
    
5. A1為4房格局，面B棟的兩間次臥空間和採光都稍嫌不足。
    

實價登錄分析：
 

1. 綠景苑位在建工生活圈
   
   建工生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在21.8萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在14-17萬/坪，該區成交量起伏不大，且穩定成長中。成交價方面，由於該生活圈目前的新成屋數量少，導致新屋價格高出舊屋不少。
   
   
   
   綠景苑：屋齡7年。 平均成交價24.76萬/坪。 近一年成交價37.48萬/坪。
   
   棋琴7重奏：屋齡19年。  平均成交價19.94萬/坪。 近一年成交價30.25萬/坪。
   
   日安地球：屋齡33年。 平均成交價13.22萬/坪。 近一年成交價20.18萬/坪。
    
2. 鼎山家樂福生活圈
   
   
   
   鑫天地2期：預售屋。 開價25萬/坪起。 
   
   鑫天地：屋齡0年。 平均成交價20.83萬/坪。 近一年成交價21.85萬/坪。
   
   龍距 MY ONLY：屋齡0年。  平均成交價22.16萬/坪。 近一年成交價24.88萬/坪。
    

3. 綠景苑算是比較特別的建案，原因是客群同時包含了：首購族和換屋族，坪數方面也從22坪到56坪都有，造成實價登錄在坪數上面的價格會落差較大，建議和其他建案進行坪數價格參考時，會推薦用總價進行比較，才會符合區域行情喔。
    

綠景苑評價：

該建案是大綠光也是綠景苑，因為有住戶反映大綠光名稱有顧慮，才更改為綠景苑。此建案從名稱上就讓人有些困惑，建築物本身也有些複雜，AB兩棟不同的樓層也有不同的樓層戶數，屬於住戶多元化建案。但這些都不影響它的地理優勢，也是該區少有的景觀大樓，未來還有捷運黃線的利多，就看大家的選擇了。