2021-03-26
看屋筆記看屋筆記：高雄市鼓山區耘翠(個案+價格分析)
閱讀重點
美術館特區是高雄近來著名的富人區代表，也是都市計畫成功的重劃區。區內豪宅林立、電線地下化、道路寬敞、生活機能完整，更擁有廣大的綠地覆蓋，結合農16和凹仔底公園，共同建立高雄之肺的美名。當初開發此重劃區就是想打造出以文化、社教、藝術為主的社區。也是許多人的理想的居住地區。
今天就帶大家了解位於美術館特區的建案：光洲建設『耘翠』
『耘翠』外觀圖：
建案特色：
- 稀有坪數：對比美術館特區大多以大坪數(60坪-100坪)或飯店式住宅之下，大小適中的3房坪數(43坪-46坪)在該區更顯得珍貴。大廳公設裝潢氣派且住戶水準高。
- 地理位置：位於話題性高的美術館特區，周圍環境清幽單純。距美術館、青海路生活圈、聯合醫療機構步行皆在10分內。
- 明星學區：學區為中山國小、七賢國中。都是高雄著名的明星學區，需總量管制的學校，車程約5分內。
耘翠格局分析：
標準層分析：
- 基地面積950坪，一幢分成A.B前後兩棟，每棟4戶，地上22.23樓/地下4F，屬於超高大樓，無店面規劃純住宅設計，社區共170戶。A棟坪數54-58坪、B棟坪數43~46坪，地下室可棟與棟互通。
- 單面臨路，面美術東四路，停車場另一側也有其他建案也正在施工，周邊大樓多，低樓層採光通風需特別注意。16樓以上比較沒有受到影響。
- A.B兩棟每層4戶併兩梯，電梯戶數比佳。兩部電梯都可直達地下室，皆為高速電梯且梯內特別安裝有除菌效果的空調，在防疫措施上加分不少。
- A棟：54-58坪為四房格局，B棟：43-46坪為三房格局。戶戶皆三面採光。大坪數建案，適合大家庭或換屋族。
- 車道由美術東四路下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共221個，車位比1:1.3，有些房型需購買到雙車位。
- 除了43坪的房型沒有高雄厝之外，其他房型採用錯層高雄厝設計，有些設計在客廳，有些則在主臥。
- 管理費：75/坪，車位清潔費：350，相較於美術館市場行情，稍微偏高。
B3傢配圖：
- 43坪房型，格局方正，內有以安裝好的吧檯，空間感和動線略受影響，16樓以上客廳採光通風良好，因周遭皆為大樓，低樓層會有採光通風不佳的情況。客廳和第三房需自己隔間。
- 開放式廚房，吧檯式流理台，須注意日後油煙問題。全棟沒有天然氣管路，皆為IH電磁爐，無明火設施，對於習慣開伙家庭來說，恐需要時間適應。有開房見灶的狀況，可設置屏風改善。
- 雙衛浴都有開窗，採光通風沒有問題。浴室空間尚可接受，採用乾濕分離衛浴。
- 前後陽台規劃，工作陽台面對中庭，採光通風尚可接受。因為全棟無天然氣管路，所以工作陽台有安置電熱水器，空間略受影響。
- 採用德國進口的LEICHT廚具、V&B面盆、Panasonic免治馬桶座。皆屬於中皆以上配備。
實價登錄分析：
『耘翠』位於高雄美術館特區
- 美術館特區：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.5萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在24-27萬/坪，從2017-2021不管是成交量或房價都有明顯的上漲。
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耘翠：屋齡6年。 平均成交價28.02萬/坪。 近一年無交易資訊。
遠見美術紀：屋齡19年。 平均成交價26.21萬/坪。 近一年成交價39.52萬/坪。
堅山涵仰：屋齡13年。 平均成交價27.46萬/坪。 近一年成交價39.35萬/坪。
- 巨蛋生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在30.2萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在20萬/坪，且成交量與成交價皆穩定持平，2021年有明顯漲幅。
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京城鉅誕：屋齡12年。 平均成交價31.54萬/坪。 近一年成交價39.5萬/坪。
晶硯：屋齡12年。 平均成交價28.21萬/坪。 近一年成交價38.74萬/坪。
時尚京城：屋齡7年。 平均成交價36.53萬/坪。 近一年成交價48.3萬/坪。
- 美術館特區的房價是高雄的指標之一，也是最常拿來當作房價對比的標竿。從實價登錄來看今年該區開價已經站穩3字頭，新屋成交價依照建商和地段的不同約落在25-30萬。對比鄰近建案參考13年的遠見美術紀成交價在22萬，耘翠成交價落在26萬來看，還在可接受範圍。
耘翠評價：
美術館特區除了擁有生活、綠地、藝文等機能外，未來高雄鐵路地下化完工，台鐵內惟、美術館二處車站，搭配輕軌捷運計劃，區內對外交通將會更加方便，原有的鐵道改成綠樹廊道，使美術館特區話題不斷。『耘翠』大致來看，建物各方面都有一定的水準，但附近大樓林立，日後採光通風問題會是注意的地方。