看屋筆記:前鎮區心灣LRT(個案+價格分析)

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看屋筆記:前鎮區心灣LRT(個案+價格分析)

心灣LRT

高雄近年來房價持續補漲,生活機能好的市區區段房價都已突破3字頭,但是在前鎮、鳳山交界的籬仔內生活圈房價相對親民,還有輕軌話題的加持,比起鄰近的三多商圈更便宜不少,且瑞隆路上生活機能成熟完整,交通方面也有輕軌加持,成為不少首購族鎖定的區域。

那就一起來了解位於籬仔內瑞隆生活圈的建案:良富建設『心灣LRT』


建案特點:
 

  1. 完整學區:該商圈的主要學區是瑞祥學區,包括樂群國小、瑞祥高中都是不錯的學校,其中瑞祥高中還完全中學,解決了12年國教的教育問題。
     
  2. 地理位置:位於一心路的巷弄內,屬於鬧中取靜的地段,交通方面距離輕軌籬仔內站走路1分鐘,是目前高雄市距離輕軌最近的建案。瑞隆圈生活採買步行在10分鐘內。到夢時代百貨、市區車程皆可在15分鐘內。位置上來說,便利性高。
     
  3. 全棟防水:建案主打防水工程且使用高規格的亞東水泥。工程接縫、外牆、窗寬角隅都是防水重點,防水保固3年。全棟配有德國BWT淨水系統。
     

建案平面分析:
 

標準層分析:
 

標準層

  1. 基地面積817坪,獨棟分成A.B兩面,A面一層9戶,B面一層8戶,地上15樓/地下4F,社區共236戶,戶數偏多。地下室可棟與棟互通。
     
  2. 四面臨路,建案面育群街(8M寬)另一側私人停車位,凱旋路1047巷(8M寬)、育樂街23巷(8M寬)、一心一路巷弄(未來計畫道路約8米寬)另一側皆平房居多,採光通風良好,但週遭環境還是屬於舊社區,整體景觀還有提升的空間,附近有小型宮廟。建案周圍道路並不寬敞且有路邊停車多造成道路更加壅擠。
     
  3. A面9戶併三梯,B棟8戶併三梯,電梯戶數比尚可接受,但樓層戶數偏多,屬於飯店型住宅。三梯中的兩梯可以直達地下室。
     
  4. 2-3房規劃。小坪數建案,適合2房房型和價格首購族,3房加車位總價也來到千萬大關了。
     
  5. 車道由育群街下地下室,採雙車道出入口。社區規劃有平面車位、機械車位共208個。B1-B3為平面車位,每戶配一機車位。車位比1:0.88,車位比偏低,低樓層無法購買車位,附近都是巷弄小路,未來恐有停車問題。
     
  6. 配備方面採用櫻花牌廚具、西班牙進口的ROCA無水箱的免治馬桶,屬於中階以上的設備。
     
  7. 管理費:60/坪,平面車位清潔費:200,尚屬行情的價格。
     

A1傢配圖:

A1

  1. 3房格局方正,客廳採光通風良好,動線流暢且室內空間感大,需自行隔間客廳和次臥,沒有壓梁的問題,靠近衛浴的次臥需注意開窗較小。
     
  2. 一字型廚房,採用明火設施。稍微開房見灶的狀況,可設置玄關改善。
     
  3. 雙衛浴都有開窗,採光通風沒有問題。浴室空間大,採用乾濕分離衛浴。
     
  4. 前後陽台規劃,工作陽台面對中庭,空間使用大,採光通風尚可。

     

A2傢配圖:
 

傢配圖
 

  1. 2房格局方正,但客廳採光不足,需自行隔間臥房,室內沒有壓梁的問題。電視牆隔開客廳和廚房。
     
  2. 開放型廚房,留意油煙問題,採用明火設施。廚房靠近衛浴。
     
  3. 衛浴有開窗,通風良好,採用乾濕分離衛浴。特別是此房型採用通用化衛浴,對於長輩來說是貼心的設計。
     
  4. 單一陽台設計,且須穿越臥室,動線較不流暢。
     

實價登錄:
 

心灣LRT位於籬仔內生活圈
 

  1. 籬仔內生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在22.3萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在20-22萬/坪,從2017-2020不管是成交價還是成交量都有明顯上升的跡象。

    心灣LRT:屋齡1年。 平均成交價22.12萬/坪。 近一年成交價22.12萬/坪。

    百達君品:屋齡0年。 平均成交價19.76萬/坪。 近一年成交價20.77萬/坪。

    百達悅品:屋齡7年。 平均成交價20.45萬/坪。 近一年成交價23.26萬/坪。

    實價登錄
     
  2. 五甲生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在21.9萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在16-18萬/坪,且成交量相對較少的區域,但房價今年有明顯上升的趨勢。

    五甲新象:屋齡15年。 平均成交價14.96萬/坪。  近一年成交價20.15萬/坪。

    祥城:屋齡5年。 平均成交價22.48萬/坪。 近一年成交價22.69萬/坪。

    五甲之寶:屋齡22年。 平均成交價14.23萬/坪。  近一年成交價16.53萬/坪。

    實價登錄
     
  3. 鄰近的友友建設預售建案百達君品已經封盤不賣,代表著建商看好此地段未來更有話題性,選擇成屋後才銷售。而心灣LRT變成該區少數銷售的建案。由於建商品牌知名度的關係,對比百達君品,心灣LRT成交價落在19-21萬,尚可接受範圍,該區新建案站穩以站穩2字頭。
     

評價:

輕軌和捷運黃線是未來高雄重大交通議題,許多建商打著這些口號,成為房價上漲原因之一。心灣LRT地理位置佳,因此許多住戶願意用時間來交換預算空間,選擇較接近市中心的周邊區域。該建案住戶多,且附近皆為巷弄居多,未來上下班時間可能會有道路擁擠的情況。

更新時間 2021/03/16
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