看屋筆記：高雄市鳥松區棋琴文青苑(個案+價格分析)

閱讀重點

棋琴文青苑格局分析：
實價登錄分析：
棋琴文青苑評價：

鳥松澄清湖特區為眾多高階人士所愛戴的區域，藉此湧入繁多高級住宅建置，也因為擁有澄清湖畔、以及長庚醫院，成為許多年長者嚮往的退休居住環境。在澄清湖特區中，則多以透天案、別墅宅為主流，但由於土地成本節節攀升，再加上少子化的緣故，小坪數的建案逐漸受到青睞，而本次將介紹的「文青苑」成為該區的稀缺性產品，且位處於高級住宅區中的它有什麼特色呢？就讓我們一探究竟吧～

建案特色：

澄清湖畔：僅需步行300Ｍ，即能飽覽媲美大陸西湖的湖畔美景。擁有超過100公頃的澄清湖區就在步行可達的距離，可謂眾多人夢寐以求的居住環境。
產品稀缺性：鄰近區域多以透天案為主要標的，較少推出中小坪數的建案，且本案規劃為純住宅社區，不須擔心社區有店面干擾生活作息。
生活機能：附近除了鳥松商圈之外，亦能在5~10分鐘車程抵達文山特區、三民區等，解決日常採買方面。車程3分鐘能抵達長庚醫院，對於需頻繁往來醫院的民眾相當便利。離未來捷運黃線鳥松站，僅有2 分鐘的步行距離(預計2028年完工)。

棋琴文青苑格局分析：

一樓平面分析：

基地361坪，基地朝西南向。社區前方為忠誠路約20M寬；社區後方有開闢行人出入口，通達禪公園。鄰旁目前皆為空地，但未來仍有機會建置建築，因此尚須留意棟距規劃。
社區為獨棟規劃，15F/B3電梯大樓，採全住宅社區，共70戶。大廳挑高約7M，視覺感官佳。公設有規劃接待大廳、會議室、視聽室、健身房、親子遊戲區、曬被區等，其頂樓尚有配置戶外運動器材，以及觀景台＋望遠鏡設備，公設較豐富，但公設比稍高36.5%。
車道出入口前方為忠誠路，並配置ETC辨識進出。全社區皆配置坡道平面車位，共70車位。機車車位則採汽機車分離式，皆停放於1F，每戶配一機車位。
社區對面亦有公車停靠站，大約20個公車路線將停靠於此。

標準層平面分析：

每層5戶，2部電梯，皆可通達地下室，僅1部可通達頂樓。電梯戶數比1:2.5，總戶數比1:35，配置相對足夠。
藍色區域為二房約22~31坪。紅色區域為三房約35~41坪，除A6其餘房型皆為高雄陽台。
每層樓高：10F以下3M、11F以上3.2M，規劃中規中矩。冷氣室外機放置於雨遮位置，可不佔用陽台空間。
特殊配備：德匠櫥櫃、林內三機、TOTO衛浴、主臥電腦馬桶、王冠氣密落地窗、三合一電子鎖。

A1傢配圖：

客廳為直接採光，前陽台為高雄厝，可降低室內溫度；後陽台空間較小，需留意。廚房為開放式，得留意是否有預留電器櫃空間。採動靜分離規劃，能避免臥房受到客餐廳干擾。主衛浴有配置浴缸，且雙衛浴皆有開窗。兩衛浴緊鄰的臥房空間較狹小，僅適合規劃為單人房、兒童房、書房等。

A6傢配圖：

單面採光、格局方正、樑柱外推。客廳採間接光。無規劃前陽台，僅有工作陽台。廚房採開放式，需留意油煙狀況，尚得注意是否有足夠電器櫃空間。面盆與衛浴分離，能避免早晨遇到搶廁所的窘境。以兩房格局規劃來說，尚可接受。

實價登錄分析：

「文青苑」位在鳥松市區生活圈

鳥松市區生活圈個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在22.08萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在13~14萬/坪，每年交易量不大，皆在100個案以內。房齡兩極化，分別為5年內新案，與10年以上中古案；5~10年個案為斷層。

文青苑　　屋齡5年。平均成交價20.47萬/坪。近一年無交易資訊。

碧澄湖畔　屋齡3年。平均成交價23.19萬/坪。近一年無交易資訊。

湖美學NO2　屋齡9年。平均成交價16.05萬/坪。近一年成交價25.64萬/坪。

國泰澄園　屋齡30年。平均成交價14.2萬/坪。近一年無交易資訊。
文山特區個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在26.32萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在21~25萬/坪，過去幾年約落在22萬上下，但於去年迅速攀升至25萬，且整體交易量大幅成長。

文山艾美　屋齡6年。平均成交價24.89萬/坪。近一年無交易資訊。

文山藏美/藏美ONE　屋齡9年。平均成交價21.94萬/坪。近一年成交價30.03萬/坪。

鑫文山　屋齡8年。平均成交價28.89萬/坪。近一年成交價36.68萬/坪。
澄清湖特區的電梯大樓新案較為少見，除了鄰近幾個少數新建案，其餘皆為20年以上的標的，因此參考價值有限；該區目前僅能以湖美學實價登錄作為參考，但由於鄰近墳墓地，建案價位約落在15、16萬，而同為預售屋的碧澄湖畔則開在21萬。以文山特區近五年內新建案來看，價位則落在21~26萬，且生活機能更加成熟。「文青苑」所開出的24萬，稍高於該地區行情，實際成交價格尚有討論空間。

棋琴文青苑評價：

身處在澄清湖特定區的「文青苑」，除了鄰近湖畔旁、往返醫療中心也相當便利，生活機能則能依靠近期發展成熟的文山特區等，成為高雄絕佳的退休生活區域。澄清湖周遭因法規緣故，較少推出新大樓案，因此希望兼具湖景、以及大樓管理模式的民眾，能參考本案。「文青苑」有幾項抗性須留意；土地分區屬於遊樂商業中心，且周遭相鄰私地未來將有機會推動建設，勢必會影響景觀視野、以及社區環境，因此仍需將此納入評估條件。