看屋筆記：高雄市苓雅區敘上景(個案+價格分析)

近年來北高雄話題不斷，成為高雄房市焦點，但南高雄房市也有一股力量默默在支撐著。文化中心生活圈交通上擁有捷運橘線，且居住品質與生活機能條件佳的優勢，加上優質學區的地段條件，吸引換屋客持續進駐。該生活圈除了廣大綠地之外，文藝氣息濃厚，也對生活品質有加分效果。

今天就讓小編為你介紹位於文化中心生活圈的建案：勤寬建設『敘上景』

『敘上景』外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 優質學區：學區是信義國小，五福國中，是高雄明星學區之一，對於注重孩子教育的家庭來說是加分選項，附近還有道明中學，走路約10分鐘內 。
    
2. 地理位置：屬於鬧中取靜的地段，附近大眾運輸多，捷運橘線、公車站都步行約10分鐘內。到國一中正交流道也只需要10分鐘車程內。和平商圈生活採買、文化中心步行都在10分鐘內。位置上來說，便利性高。
    
3. 戶數單純：總戶數約146戶，無店面，相當單純且質感高的住宅社區。屬於高單價千萬建案，大廳公設裝潢氣派且住戶水平高。
   
    

敘上景格局分析：

標準層分析：
 

1. 基地面積1080坪，基地形狀為扇形，分成A.B兩棟，A棟一層3戶，B棟一層4戶，地上22樓/地下4F，無店面規劃，社區共146戶。地下室可棟與棟互通。
    
2. 泰順街(8M寬)另一側有敘上景2期正在動工，凱旋路(20M寬)另一側也有其他建案也正在施工，河北一路面彩虹公園，周圍建案多，未來採光通風恐受影響。
    
3. A棟3戶併兩梯，B棟4戶併兩梯，電梯戶數比佳。兩部電梯都可直達地下室，皆為高速電梯。
    
4. A棟：A1.A3為三房，A2為四房；B棟：B1.B2.B5為三房，B3為四房。戶戶皆三面採光，三房(54~60坪) 、四房(68~77坪)。大坪數建案，適合大家庭或換屋族。
    
5. 車道由泰順街下地下室，採雙車道出入口。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。車位比1:1.5，有些房型需購買到雙車位。車位可安裝電動車的充電樁。
    
6. 採用高雄厝設計，面公園側有西曬問題。
    
7. 管理費：65/坪，車位清潔費：300，相較於市場行情，尚屬合理。
    

B2傢配圖：
 

1. 格局方正，室內動線流暢，客廳採光通風良好，室內空間感大，但注意沙發位置有壓樑情況。此房型會有西曬狀況發生，高雄厝的植栽剛好可以減緩西曬的問題。
    
2. 開放式廚房，須注意日後油煙問題，全棟皆為IH電磁爐，無明火設施，對於習慣開伙家庭來說，恐需要時間適應。有開房見灶的狀況，可設置屏風改善。
    
3. 雙衛浴都有開窗，採光通風沒有問題。浴室空間大，採用乾濕分離衛浴，主臥衛浴配有浴缸。
    
4. 前後陽台規劃，工作陽台面對中庭，但天井棟距不大，採光通風稍嫌不足。
   
    

實價登錄分析：
 

敘上景位於文化中心生活圈 
 

1. 文化中心生活圈 個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.8萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在20-24萬/坪，從2017-2020不管是成交量或房價都有逐年上漲的情況。
   
   
   敘上景　屋齡1年。平均成交價24.53萬/坪。近一年成交價24.95萬/坪。
   
   永信君峰　屋齡2年。平均成交價26萬/坪。近一年成交價26萬/坪。
   
   鳳凰中正　預售屋。開價27萬/坪起。
   
   頂誠文化　屋齡2年。平均成交價32.16萬/坪。近一年成交價33.49萬/坪。
   
   
   
    
2.  信義國小生活圈個案：
   
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.04萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-20萬/坪，價格波動不大，相較穩定。2019年成交量與成交價較為熱絡。
   
   京城圓頂　屋齡11年。平均成交價21.1萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   時尚帝寶　預售屋。開價28萬/坪起。
   
   福懋心湛　屋齡1年。平均成交價21.91萬/坪。近一年成交價21.91萬/坪。
   
   
   
    
3. 文化中心生活圈擁有市中心少有的大片綠地，又有明星學區加持，是許多換屋族和家庭的首選區域，不過因該區發展超過30年，區內建物屋齡偏高，當有新建案推出時，自然受到大家矚目。該區建案多以大坪數和高單價為主，和鄰近同樣是永信建案參考的話，敘上景成交價落在24萬，尚屬合理。
    

敘上景評價：

該區已經成熟發展，人文素養高，假日常舉辦各種藝文活動，多屬於自住戶居多。房價方面波動不大，長年在2字頭的價位，但穩定成長，也具有一定的成交量。『敘上景』綜觀來看，建物各方面都相當不錯，但等附近建案完工後，日後採光問題會是一大隱憂。