2021-04-08
看屋筆記看屋筆記：高雄市楠梓區京城柏克萊(個案+價格分析)
閱讀重點
楠梓為高雄綠覆率最高區域，而當中最多綠地面積就屬高大特區，京城集團在此新推出的作品京城柏克萊，外觀打造成類似書櫃的造型，營造出書海與知識堆疊的感覺，前庭更臨路退縮21米，擁有舒適的步行空間。建案位置為高雄大學路與藍田路交叉口，距離家樂福商圈不遠，生活機能完善，除此之外還有其他優勢特色，以下就為你分析與介紹。
京城柏克萊外觀圖
建案特色：
- 萬坪公園及綠園道為鄰，享絕佳視野景觀
- 高雄大學路林蔭大道首排位置，享受60米寬廣永久棟距。
- 出門即是藍田公園，廣大休閒遊憩空間，提供日常活動好去處。
- 生活核心家樂福商圈，步行7分鐘抵達
- 散步即可以到達家樂福生活圈中心，滿足日常採買所需。
- 周遭商店餐廳醫院陸續進駐，生活機能品質日趨提升。
- 全齡學區騎車5分鐘，孩子上學不用趕
- 九年國教學區，從國小到國中孩子就近就讀。
- 中山高中、高雄大學皆距離不遠，完整參與孩子成長過程
京城柏克萊生活機能圖
京城柏克萊格局分析：
- 獨棟規劃，地上15層，地下3層。總戶數158戶，住戶154戶，店面4戶。
- 一樓大廳挑高5米，車道出入口約5.5米，前方道路為高雄大學路，享有寬敞棟距。
- A區一層5戶，搭配2部電梯，電梯戶數比1：2.5；B區一層6戶，搭配2部電梯，電梯戶數比1：3，電梯配置為尚能夠接受的範圍。
- 公共設施有規劃接待大廳、中庭花園、KTV、健身房、宅配室、圖書會議室、信箱區、曬被區等，公設比35.8，尚可接受。
京城柏克萊標準層平面分析
- 紅色區域為24坪1+1房規劃，此為B5戶傢配圖。
- 單面採光，室內空間皆在採光面上，光線充足。
- 室內無柱，方便家具擺放。
- +1空間可規劃為書房，彈性運用。
- 廚房為開放式設計，可規劃吧檯優雅用餐。
- 另規劃室外機放置空間，不佔據陽台。
京城柏克萊B5戶傢配圖
- 藍色區域為22坪、23坪、24坪、25坪2房規劃
- A5、A6戶雙面採光，每房及衛浴皆有開窗，以2房產品算少有。A5戶進門有獨立玄關，可設置鞋櫃空間，室內無柱，方便家具擺放。廚房皆為開放式設計。
- B3戶為單面採光，室內空間及臥室皆在採光面上，B6、B7戶為雙面採光，每房及衛浴皆有開窗。B3、B6戶室內無柱，方便家具擺放。廚房皆為開放式設計。
- 綠色區域為32坪、36坪、38坪、40坪3房規劃。此為B1戶傢配圖。
- 雙面採光，客廳臨採光面，室內光線充足。
- 每房皆有開窗，室內通風不潮溼。
- 廚房為獨立式規劃，緊鄰陽台。
- 另規劃室外機放置空間，不佔據陽台。
京城柏克萊B1戶傢配圖
實價登錄分析：
- 高雄大學特區區域個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在17.79萬/坪。
由2017~2021的成交價約落在16~18萬/坪，並且高雄大學特區年均成交價有逐年攀升的趨勢。
京城柏克萊 屋齡5年。平均成交價23.85萬/坪。近一年成交價35.43萬/坪。
悦讀平均綠 屋齡3年。平均成交價20.58萬/坪。近一年成交價27.49萬/坪。
富旺微美居鉑金特區 屋齡2年。平均成交價23.38萬/坪。近一年成交價28萬/坪。
大學17-NO2 屋齡10年。平均成交價18.71萬/坪。近一年成交價29.11萬/坪。
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- 楠梓加工區區域個案：
Hi協勝發 屋齡6年。平均成交價18.67萬/坪。近一年成交價30.48萬/坪。
堅山三川 屋齡10年。平均成交價22.49萬/坪。近一年成交價34.1萬/坪。
河畔HAPPY/郡都河畔 屋齡7年。平均成交價19.29萬/坪。近一年成交價28.6萬/坪。
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- 根據樂居區域房價可得知，近一年高雄大學特區新案成交價約落在18萬/坪、楠梓加工區新案成交價格則約17萬/坪，並且兩區生活圈的房市皆以成長的型態走高。雖然京城柏克萊開價略高於區域成交行情，但基地更靠近熱鬧的家樂福商圈、萬坪綠地，況且近期新案價格亦逐步邁向2字頭，再加上鄰近5年的物件也已站上19萬/坪，以新成屋的京城柏克萊來說，本編仍認為價格尚有討論空間。
京城柏克萊評價：
近期，受益於橋頭科學園區等議題，使得楠梓區的房市再次博得關注；其中，又以該區發展較成熟的高雄大學特區獲取眾多討論。在生活機能較為發達，且又鄰近加工區、科學園區等方面，使人口不斷移入高大特區，也因此吸引諸多建商進入。
京城柏克萊為高雄在地老字號建商京城集團於高大特區推出的新案，擁有林蔭大道第一排的視野景觀，距離家樂福商圈也相當近，居住環境與機能都相當優質，加上未來新台17線開通後，能有效紓解車流量，前往高雄市區將更加快速，若有在尋找高大特區新案的不妨可以參考一下。