看屋筆記：高雄市楠梓區悅讀平均綠(個案+價格分析)

高雄楠梓區在高雄大學及楠梓加工區的助益下，已超越前鎮區成為高雄第四大區。其中，區域內的高雄大學特區除了擁有高綠覆蓋率，能滿足日常的休憩活動，更是帶動了周遭的商業機能，並且又以楠梓家樂福生活圈最為核心。同坐擁於楠梓主要道路－藍田路上的「悅讀平均綠」也因此受惠許多，兼享生活機能、與休憩環境的它，尚有眾多特色與優勢等著你瞭解，就讓我們繼續看下去吧！
 

「悅讀平均綠」外觀圖

建案特色：
 

1. 角地退縮：

• 基地位在楠梓區的兩條大道的交界處－藍田路、大學西路，為該區發展較成熟的核心道路
• 社區再退縮8~15M，並建置綠化徒步區，讓住戶進出時享有更舒適安全環境
• 享有更為寬敞的棟距視野，且將降低未來受到鄰地建築的影響

2. 豐富公設：

• 別於周遭建案，提供充裕的休憩空間，為楠梓區較獨特的住宅規劃
• 公設規劃：會議室、健身房、親子遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、棋藝室等多項設施
• 節省外出交通時間，並且能享有較單純、以及安全的休閒環境
   

3. 未來發展：由於市區房價逐步攀升，使許多民眾選擇外移至楠梓區的個案，而考慮到生活機能時，高大特區匯聚了高雄大學、楠梓加工區、以及橋頭科學園區的民眾，進而增進該區的發展；並且楠梓區近期土地標售屢創新高，使得高大特區的建案發展更受到關注。
    

「悅讀平均綠」生活機能圖

悅讀平均綠格局分析：

一樓平面分析：


 

1. 基地面積642坪，雙面臨路並退縮8~15M，位居黃金路段藍田路(30M道路)上、及大學西路(15M道路)，享有遼闊寬敞的永久棟距，鄰旁腹地為私有空地，未來將有可能建置新案，需留意前後棟的距離，但目前尚無推案。
    
2. 社區為雙棟規劃，地上15層，地下3層的電梯大樓，5戶為店面，共139戶。接待大廳整體以律動式音符做呈現，並搭配淺色系格柵線線條，創造出簡潔俐落的風格，且整體公共設施規畫豐富，但公設比37%，稍顯偏高。
    
3. 採5.5M雙向車道規劃，車道出入口前方為大學西路。車道與住家大門中間有高大植栽及綠化做分隔，保持住戶與車輛進出社區的安全。車位則配置坡道平面、坡道機械，共120車位。
    

標準層平面分析：


 

1. 社區分為A、B兩棟，兩棟為鏡射格局，僅A3與B3規劃略為不同。A、B棟皆設計每層5戶，2部電梯，電梯戶數比1:2.5；總戶數比1:34.8，配置相對足夠。
    
2. 邊間皆為三房約32、37坪，目前僅隔二房，可再依自身需求進行隔間。A3、B3為二房約23坪，目前僅隔一房，可再依自身需求進行隔間。較為特別的B3二房為雙衛浴設計，能避免發生早晨搶廁所的狀況。
    
3. 梯間皆有開窗，樓層照明及通風性佳。三房皆為三面採光，其光線及通風流動不錯。二房則為單面採光，需留意室內空氣流通，及有無充足光線。
    
4. 三房房型皆有規劃前後陽台，二房僅有工作陽台。冷氣室外機則配置在固定位置，不需佔用陽台空間。
    
5. 整體格局方正，樑柱外推，較不影響室內居住空間，在配置傢俱、電器櫃時，規劃將較為便利。 

 
A1傢配圖(配置僅供參考，實際以交屋為主)：


 

客餐廳為直接採光，室內光線佳。廚房空間不大，需留意是否有預留電器櫃空間。格局採動靜分離規劃，能避免臥房受到客餐廳的干擾，且公共衛浴鄰近雙臥房，路線規劃不錯，但未開窗，因此尚得留意室內濕氣的情況。+1的臥房空間較小，建議規劃為單人房、兒童房、書房等。整體格局規劃尚可接受。
 

A3傢配圖(配置僅供參考，實際以交屋為主)：



僅配置工作陽台，且客廳為間接採光，廚房有預留電器櫃空間，但廚具空間略為不足，且油煙狀況將影響較大。鄰近大門的臥房無採光，且空間較小，需留意通風性。衛浴採四合一式，有配置浴缸，為二房較難得的規劃。無走道虛坪，整體坪效高，為CP質不錯的格局。

實價登錄分析：
 

1. 高雄大學特區區域個案

   近一年屋齡0~5年成交價約落在17.76萬/坪。由2017~2021的成交價來看，約落在16~18萬/坪，高雄大學特區每年成交價格逐漸上升。

   悅讀平均綠 屋齡3年。平均成交價20.58萬/坪。近一年成交價27.49萬/坪。

   GO協勝發 屋齡5年。平均成交價19.3萬/坪。近一年成交價28.9萬/坪。

   水悦集 屋齡7年。平均成交價20.35萬/坪。近一年成交價22.77萬/坪。

   遠見品學 屋齡9年。平均成交價18.98萬/坪。近一年成交價29.63萬/坪。
    

   
    
2. 楠梓加工區區域個案
    

   Hi協勝發 屋齡6年。平均成交價18.67萬/坪。近一年成交價30.48萬/坪。

   堅山三川 屋齡10年。平均成交價22.49萬/坪。近一年成交價34.1萬/坪。

   河畔HAPPY/郡都河畔 屋齡7年。平均成交價19.29萬/坪。近一年成交價28.6萬/坪。
   
   
    

3. 根據樂居的實價登錄可得知，高雄大學特區的新案成交價約落在16-18萬/坪；楠梓加工區的新案成交價則落在17-19萬/坪。雖然加工區的就業機會豐富，但整體區域房價仍以高大特區優於楠梓加工區，並且在家樂福生活圈的助益下，帶動了高大特區的生活機能，以及房市需求。
   在市區房價不斷攀升的同時，市郊區的建案也勢必上漲，且楠梓區的未來發展仍有許多成長空間，而「悅讀平均綠」所開出的21萬略高於區域行情，但以目前的發展趨勢來看，實際成交約落在18~20萬左右。

悅讀平均綠評價：

「悅讀平均綠」坐擁於高大特區核心大道的正藍田路上，基地鄰近發展成熟的家樂福商圈，並能滿足日常所需，為楠梓生活機能相較完善的區域。學區國小僅隔300M，使接送孩童上下學更為便利與安心。且在未來交通方面，則能依靠新台17線加速通往高雄市中心，並促進雙邊的往來，進而提升該區的整體發展。

本案在格局方面，表現不俗，三房皆擁有豐富的採光、二房則在坪效方面表現卓越，整體規劃中規中矩。公共設施亦為該案的特點，在居住空間仍可享得休憩娛樂，為極具便利性的規劃，並且在凡事追求效率的時代，可兼享省交通的時間。其整體仍需要留意的事項有三點，1.公共衛浴未開窗、2.部分房型有西曬狀況、3.公設比偏高。如果以上對「悅讀平均綠」仍有興趣，不妨實地至現場參觀看看唄~