看屋筆記：新北市鶯歌區站前美學(個案+價格分析)

鶯歌以觀光陶瓷老街聞名，火車站前商圈及老街商圈生活機能發展成熟，加上未來捷運三鶯線規劃，將會帶來鶯歌區交通便利，今天要來介紹距鶯歌車站350米的站前美學有什麼特色。

站前美學外觀圖

建案特色：

1.鄰近火車站：距鶯歌火車350米，步行3分鐘、加上未來捷運三鶯線(預計2023年通車)，可以接軌捷運板南線，鶯歌車站成為雙鐵交會站。

2.生活機能強：雙享火車站前商圈及老街商圈機能。全聯2分鐘、便利商店2分鐘、南雅夜市5分鐘、下樓就能擁有全方位生活補給。

3.鶯歌市區稀有高樓層建築：22F擎天景觀地標，周邊大多為低樓層透天規劃，視野開闊。

站前美學格局分析：

1.樓層獨棟規劃，地上22層，地下3層，標準層一層10戶，配有2台電梯。

2.公設規劃，大廳接待中心，中庭花園，管委會會議室，信箱區，頂樓健身房與曬衣區。

3.廚房皆採用IH爐。

4.有預留室外機放置空間，不會佔用陽台空間。

5.綠色區域為二房規劃(20~22坪)

A8(20坪)單面採光，採光透過臥房及陽台間接進入客廳，採開放式廚房規劃視野較開闊；室內無柱位、無廊道規劃，實際可用空間更大且便於傢俱擺設；雙臥房皆有對外開窗；採三件式乾濕分離衛浴設計。需留意電視牆面是否充足。

A3(22坪)/A5(22坪)/A6(21坪)/A10(20坪)/A11(22坪)格局相似，單面採光，採光透過陽台和廚房間接進入客廳；開放式廚房規劃視野較開闊；室內採無廊道規劃坪效佳；雙臥房皆有對外窗；衛浴採三件式乾濕分離。

A9(22坪)邊間雙面採光，有獨立玄關可擺放鞋櫃，採光透過廚房及陽台間接進入客廳；室內無柱位便於傢俱擺放；採開放式廚房視野較開闊；雙臥房皆有對外窗；採三件式乾濕分離衛浴且有對外開窗不易潮濕。

6.紅色區域為三房規劃(27~32坪)

A7(27坪)邊間雙面採光，有獨立玄關可擺放鞋櫃；採光透過陽台及廚房間接進入客廳；採開放式廚房規劃視野較開闊；全室僅玄關有一小柱，不影響傢俱擺放；臥房皆有對外窗，單套衛浴規劃採三件式乾濕分離設計。位於車道上方低樓層須留意是否有噪音影響。

A2(31坪)邊間雙面採光，面中正一路棟距大；室內無廊道規劃使用空間更大；有獨立玄關空間可擺放鞋櫃；採光透過陽台及廚房間接進入客廳；採開放式廚房視野較開闊；臥房皆有對外窗；雙衛浴皆採三件式乾濕分離，主臥衛浴配有浴缸且有對外開窗不易潮濕。

A1(32坪)邊間雙面採光，面中正一路棟距大；有獨立玄關空間可擺放鞋櫃，採光透過陽台及廚房間接進入客廳；採開放式廚房視野較開闊；臥房皆有對外窗；雙衛浴皆採三件式乾濕分離，主臥衛浴配有浴缸且對外開窗不易潮濕。

站前美學一樓平面圖

站前美學標準層平面圖

實價登錄分析：

站前美學位於鶯歌老街生活圈

近一年屋齡0~5年成交價約落在25.62萬/坪。 由2017~2021的成交價來看，約落在21~23萬/坪，2018年為高峰，近4年房價有緩跌趨勢。

1.鶯歌老街生活圈個案：

站前美學屋齡0年。平均成交價29.59萬/坪。近一年無交易資訊。預計實際成交價會再稍低。

長虹陶都屋齡8年。平均成交價28.76萬/坪。近一年成交價39.2萬/坪。

鋒勳首邸屋齡8年。平均成交價28.38萬/坪。近一年無交易資訊。

鶯歌老街生活圈個案圖

2.尖山生活圈個案：

公園1綻屋齡9年。平均成交價20.51萬/坪。近一年成交價27.89萬/坪。

佳展家讚屋齡7年。平均成交價18.97萬/坪。近一年成交價32.63萬/坪。

謙學屋齡8年。平均成交價17.99萬/坪。近一年成交價33.84萬/坪。

尖山生活圈個案圖

3.鶯歌老街生活圈發展較早，生活機能比尖山生活圈完善，鶯歌火車站也在鶯歌老街生活圈內，故整體價格鶯歌老街生活圈會比尖山區價格高3~6萬/坪，站前美學位於鶯歌老街生活圈的精華地段，緊鄰鶯歌火車站，加上未來捷運三鶯線-陶瓷老街站皆在附近，在新建案較少的鶯歌老街生活圈一帶，站前美學為稀有22樓地標型中小坪數個案，預計實際成交價格將落於區域行情內。

站前美學評價：

站前美學位於鶯歌老街生活圈核心地段，生活機能非常完善，除了現有的鶯歌火車站，未來還有捷運三鶯線-陶瓷老街站，聯通捷運板南線，通勤至台北便利，與2022年即將完工新北市立美術館，將帶動鶯歌新文藝氣息，站前美學是市區裡新地標摩天大樓，高樓層可以享有鶯歌市區景觀，在此區為較稀有的個案，適合首購通勤族或投資客，不妨可以參考看看。