看屋筆記：高雄市三民區上銘蒔尚(個案+價格分析)

位在三民區的中都重劃區是近年來高雄房地產火熱話題之一，和美術館特區隔著一條愛河，與中華二路道路連接兩區。中都重劃區受惠於美術館特區大坪數和高房價的排擠效應，使得一般民眾無力負擔高房價，進而選擇對岸中都重劃區周邊小坪數物件，讓該區開始有大量的建案推出。

今天就讓小編帶你了解中都重劃區建案：上銘建設『上銘蒔尚』

『上銘蒔尚』外觀圖：

建案特色：

 

1. 單純戶數：全棟共84戶，含1店面，以戶數數量來說，單純、適合自住建案。戶戶平面車位。
    
2. 成屋銷售：相較於大多新屋都是採用預售的方式進行銷售，該建案是採成屋銷售，讓買方可以很清楚的賞屋並了解所有公設的位置，免去了大多預售屋需要想像的空間。
    
3. 地理位置：位在中都重劃區，是高雄未來發展重點之一，未來愛河溯航計畫以及輕軌捷運，都在中都設有停靠站。

上銘蒔尚格局分析：
 

標準層平面分析：
 

1. 基地面積537.84坪，獨棟2-3房規劃，地上13樓/地下3F，1店面規劃，社區共84戶。
    
2. 建案1F規劃為半開放式公共空間，單面臨路，面遼寧三街(10M寬)，建案周圍空地多，未來有高機會規劃為大樓，因此得留意鄰旁棟距空間。
    
3. 每層7戶，兩部電梯，樓層戶數比1:3.5，總戶數比1:42，電梯比來說稍嫌不足。
    
4. A2、A3、A7為二房約21-29坪，A1、A6、A8為三房約30-38坪。
    
5. 地下室採雙車道出入口。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。
    

A3傢配圖：

1. 房型29.05坪，室內約18.6坪。屬於大兩房坪數，兩房配有1.5套衛浴，還有設置主臥室，且1.5套衛浴都有開窗，採用乾濕分離。
    
2. 廚房為開放式，未來需注意有油煙問題。冰箱位置擺放容易。
    
3. 格局方正，客廳採光佳通風佳，有設置玄關空間。
    
4. 主臥和客廳都需要注意有壓梁情況。
    

A2傢配圖
 

1. 房型21.54坪，室內約14.04，屬於1+1格局，可作兩房，客廳為開方式，但沒有採光。
    
2. 廚房為開放式，未來需注意有油煙問題。
    
3. 只有一套衛浴，分濕分離，有開窗。
    
4. 次臥需要注意有壓梁情況。
    

實價登錄分析：
 

1. 中都重劃區
   
   
   
   上銘蒔尚：屋齡5年。 平均成交價25.77萬/坪。 近一年成交價41.83萬/坪。
   
   悅讀綠森活twinpark2：屋齡5年。 平均成交價26.03萬/坪。 近一年成交價35.93萬/坪。
   
   潤隆樹禾苑：屋齡3年。 平均成交價35.06萬/坪。 近一年成交價38.93萬/坪。
   
    
2. 後驛生活圈
   
   
   
   璟HOUSE：屋齡5年。 平均成交價24.56萬/坪。  近一年成交價40.41萬/坪。
   
   棋琴文心苑：屋齡4年。  平均成交價25.69萬/坪。  近一年成交價39.38萬/坪。
   
   華友聯INH：屋齡6年。  平均成交價21.29萬/坪。 近一年成交價47.57萬/坪。
    
3. 中都重劃區比起後驛生活圈來說，生活機能稍嫌不足，但是成交價卻高不少，代表許多建商和住戶看好這裡未來發展，賣起未來價格。上銘蒔尚成交價在24萬左右，和鄰近的大樓成交價約22萬相比，算是偏高的。

上銘蒔尚評價：
 

看到美術館特區發展成功，許多建商和住戶也期待著下一個成功社區就是中都重劃區，建案價格不斷上漲，直逼市中心價格。但該區明顯尚待開發中，至少需要等待數年，在面臨少子化和房地合一2.0打房政策之下，未來能不能成為下一個美術館特區還是個未知數。