看屋筆記：高雄市前金區文雄苑(個案+價格分析)

閱讀重點

文雄苑評價：

高雄前金區周遭多為商辦與商業核心區域，擁有繁多的市政機關、以及文教場所，亦緊鄰早期工商發達的鹽埕區，藉此吸引眾多經商、公教人員寄居在此，屬於生活機能與文教發展成熟的區塊。今天將向各位說明的「文雄苑」即坐擁在前金與鹽埕區交會圈；其中，又受益於議題相當火熱的亞洲新灣區旁，更是吸引許多人關注，所以今天將一同邀請你認識它吧！

建案特色：

永久棟距：基地前方為公園綠地，下樓即可接觸大自然環境，可直接接觸陽光與綠地，對於年長者、或行動不便人士，屬於極為便利的特色。
藝文特區：由於基地位在前金區下緣，因此緊鄰亞洲新灣區，享有海洋流行音樂中心、駁二藝術特區、大港橋、光榮碼頭等熱門藝文景點。
生活機能：鄰近漢神商圈、新崛江商圈、成功商圈等，便能解決日常採買、及購物滿足。鄰近自然休憩環境除了有愛河水岸，尚有高達12公頃的綠地空間－中央公園。相距750M亦可享捷運橘線市議會站，橫跨高雄東西區。

文雄苑格局分析：

一樓平面分析：

基地面積476坪，三面臨路。社區朝公園綠地，前方為6M寬道路，享20M綠色永久棟距。左右兩側分別為光復三街10M寬道路、及成功一路323巷6M米寬道路。後方為3F宮廟，因此建議選擇公園前排的高樓層標的。
社區採獨棟規劃，15F/B3電梯大樓，1F有3戶店面、4戶透天，社區總共90戶。大廳挑高7M，公設有規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、視聽室、健身房、桌球/撞球室、信箱區等，公設比稍高36.5%。
社區規劃5.5M雙車道出入口，前方馬路為光復三街，並設有坡道平面、坡道機械共91車位。每戶配置一機車位。

標準層平面分析：

標準層平面分析

每層6戶，2部電梯，地下室、頂樓皆可通達。電梯戶數比1:3，總戶數比1:45，配置尚可接受。10F以下樓高3M、10F以上樓高3.15M，表現中規中矩。
皆為三房規劃，坪數分別約為37/40/42/44/51，其中面公園邊間坪數較大。
全室開窗。公共衛浴皆採面盆與衛生間分離，可避免早晨搶廁所的情況。房型皆為雙陽台規劃。冷氣室外機放置在雨遮位置，不佔用陽台空間。
特殊配備：TOTO衛浴、HCG淋浴柱、德匠廚具、Electrolux雙口瓦斯爐、義大利Best抽油煙機、德國BOSCH洗碗機，80*80石英磚、王冠氣密窗、加安防盜鎖。

A6傢配圖：

進門為開放式廚房，須留意油煙狀況，另有中島規劃。客餐廳為直接採光，且陽台有高雄厝設計，可降低室內溫度。格局方正，梁柱外推，僅陽台受梁柱影響(仍建議參觀實品屋確認)。採動靜分離式規劃，可降低臥房受到廚房、客餐廳吵雜聲的影響。整體格局規劃不錯。

A1傢配圖：

客廳為直接採光，光線佳。餐桌位置較為擁擠，可自行衡量前方空間是否有需要隔間。公共衛浴雖然採衛生間分離式，但鄰旁為開放式廚房尚得留意衛生狀況。工作陽台旁的臥房空間較小，建議規劃為兒童房、書房，或儲藏室等。

實價登錄分析：

高雄女中個案：

文雄苑　屋齡4年。平均成交價25.51萬/坪。近一年無交易資訊。

愛情河左岸　屋齡1年。平均成交價32.17萬/坪。近一年成交價37萬/坪。

聯上鉑金　預售屋。平均成交價29.12萬/坪。近一年成交價54.46萬/坪。

福懋真湛真美館　屋齡5年。平均成交價25.4萬/坪。近一年無交易資訊。

棋琴文立苑　屋齡6年。平均成交價29.88萬/坪。近一年成交價38.18萬/坪。
文化中心個案：

百達名人集　屋齡3年。平均成交價27.88萬/坪。近一年成交價40.93萬/坪。

文化首馥　屋齡8年。平均成交價29.17萬/坪。近一年成交價41.69萬/坪。

裡文化　屋齡11年。平均成交價26.48萬/坪。近一年無交易資訊。
評價

前金區近期湧入多個新建案，其中，高雄女中、中央公園一帶最為顯著，因此民眾的選擇性更多。根據樂居實價登錄平台顯示，周遭預售案開價落在35萬，且近五年建案約落於23~28萬區間。同為文教特區的文化中心10年內個案價位落在26~32萬之間，相比起來，「文雄苑」所開出的價位尚屬於在合理的範疇中。

文雄苑評價：

「文雄苑」位於文教重地的前金區內，亦鄰近早期發達的鹽埕區、及未來性強勢的亞洲新灣區旁，因此整體區域發展性頗可期待。本案開價在該區屬於較平價的建案，其配備及建材尚未遜於其他個案。房型格局方正，整體規劃不錯，較無不合理的設計。其中，「文雄苑」有三項主要抗性須留意，一、基地後方為大廟；二、愛情河左岸為超高大樓，將影響本案觀賞愛河的景觀；三、西曬狀況。綜合以上考量，小編自己則會選擇靠公園前排中高樓層的標的做為參考。