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看屋筆記:北投區國美山翫水(個案+價格分析)

2017-08-08 |

國美山翫水

房屋開價
74萬/坪
公設比
35%
車位開價
坡道平面 / 250 萬
坪數資料
30 / 40 / 46 / 52 / 63

基本資料

  • 地址:三合街一段82巷
  • 總戶數:62
  • 總樓高:9
  • 土地使用分區:住三
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:國美建設
  • 建築設計:呂建勳建築師事務所

北投奇岩重劃區,是一個在市中心的純住宅生態區,總面積16.68公頃,約5.6公頃為公園綠地,綠覆率佔全區3分之1,區內建案必須符合綠建築標章,建築高度等皆有所限制,區內建案都被公園所包圍,這次就來介紹位於奇岩重劃區內雙面臨公園,國美山翫水的特色。

 

 

建案特點:

 

1. 公園景觀:國美山翫水雙面臨公園,可遠挑陽明山山景。

 

2. 整齊街廓:奇岩重劃區內棋盤式排列街廓整齊,比起奇岩站周遭老舊公寓舊巷道,完全不同感受。

 

3. 交通便捷:距離捷運奇岩站約650公尺(走路約9分鐘)。

 

建案平面解析:

 

1. 國美山翫水目前規劃2-4房,30-63坪,在高級住宅區,這種坪數規劃略微複雜。

 

2. 藍色區塊A2、A5、A7、A12戶為四房房型,A2、A5為63坪,有陽明山山景較佳,但車道出入口在A2,要注意低樓層聲音較大。A7為52坪,面對舊公寓較不佳。A12為63坪,面公園,A7、A12坪數雖較A2、A5小,但兩間衛浴反而均有開窗。

 

3. 黃色區塊A1、A3、A6、A8、A11為三房房型,A1、A6為46坪型,長形格局,但中間房間的採光略差。A8、A11為43坪型,兩間衛浴均無開窗。A3為40坪,廚房位置略為居中。A1、A3、A11面公園,且A3還有陽明山山景。

 

4. 綠色區塊A9、A10為30坪兩房,方正格局無暗房,特別的是一般2房大多數都只配一套衛浴,這邊額外在主臥還配了半套衛浴,使用的便利性大增。

 

 

 

實價登錄分析:

 

1. 國美山翫水目前開價74萬左右,以目前奇岩重劃區其餘個案大都是7字頭開價,價格相差不大,以面公園的房型價格會較高,面舊公寓那面價格較低。

 

2. 奇岩重劃區個案:

松漢掬雲屋齡1年,平均成交價為73.78萬,近期成交約62.85萬。

華固奇妍出雲屋齡2年,平均成交價為70.85萬,近期成交約60.75萬。

遠雄山綺屋齡1年,平均成交價為75.91萬,近期成交約63-67萬。

國美山翫水與奇岩重劃區個案相比,價格相差不大,但目前區內線上個案,坪數都屬中大坪數居多,國美山翫水規劃2-4房,以總價帶來說,較佔優勢。

 

3. 捷運奇岩站個案:

奇岩豐采屋齡6年,平均成交價為49.96萬,近期成交約47.43萬。

H24雲端屋齡2年,平均成交價為44.70萬,近期成交中低樓層約38-40萬,高樓層約42-46萬。不過此個案位於工業用地。

北美市屋齡9年,平均成交價為44.14萬,近期成交約37.81萬。

因奇岩站周遭都屬舊公寓及老舊巷弄居多,小環境較不佳,雖然比較近捷運站,但是價格還是比奇岩重劃區個案整體來的低。

 

 

 

評價:

 

一般來北投奇岩站周遭,普遍會認為都是老舊公寓居多,開發度較低,等走進奇岩重劃區內,會發現完全是兩個世界,加上區內各建案的外觀都有特別規劃,感受相當不錯。不過這樣的差距直接反應在價格上,位於奇岩重劃區內的國美山翫水是少數面陽明山山景的個案之一,區內個案實際成交價格相差不大,不過國美山翫水有建商品牌加持,品質有一定的保障,有來奇岩重劃區看屋時可以參考看看。