看屋筆記：高雄市三民區鑫天地2期(個案+價格分析)

三民區位於高雄市為中心點，劃分出北高雄和南高雄。不管是交通、學區、生活機能、百貨娛樂都已經是發展較成熟的區域。而近期三民區也有許多重大建設受到矚目，如：高雄火車站BOT案、義享天地開幕等等。

其中又以鼎山家樂福生活圈便利性高，鄰近又有許多娛樂百貨，未來還有輕軌的交通話題，是許多人的理想居住區域。所以這次小編要為大家來介紹基地位置就在鼎山家樂福旁邊的建案：龍騰建設『鑫天地2期』

『鑫天地2期』外觀圖：
 

建物特色：
 

1. 公設比低：豐富的公設，但是公設比大約才33%，以現在大樓來看，33%的公設屬於偏低；目前一般大樓管理費均價大約1坪/75左右，鑫天地管理費：1坪/50，也是大樓中價格較低的。
    
2. 戶戶配車位：車位比1:1，就連單價較低的低樓層兩房也可以選配車位，解決了附近停車不易的問題。
    
3. 生活機能：主打基地位置就在24小時營業的鼎山家樂福隔壁，與鼎山商圈緊密結合，提供便利的飲食、購物需求，同時與凹子底25期重劃區、明誠、鼎中、博愛等商圈串連，擁有完整的消費機能。

地理位置分析：

1. 交通便利：前往北高雄熱鬧的漢神巨蛋大約僅15分鐘車程內，同時未來還有鄰近輕軌和捷運黃線交通議題；連通中山高速公路鼎金系統交流道，也約10分鐘車程內，對外交通順暢便利，可串連南北高雄生活圈。
    
2. 百貨娛樂：鄰近美式量販店好市多、義聯集團義享天地購物中心、悅誠廣場等等，已逐漸呈現三民區核心商圈的發展，車程皆在10分鐘內。
    

鑫天地2期格局分析：

一樓平面分析：

1. 基地面積約805坪，雙面臨路順昌街(10M寬)、士良街(4M寬)，兩面臨於Honda 汽車營業所 (大順路方向)以及鑫天地1期 (愛國路方向)，兩面棟距大約3米左右，面對鑫天地1期的房型，日後可能會有採光不足問題。
    
2. 建案為兩棟建物連接設計，18F/B5電梯大樓，4店面，共358戶。大廳挑高7米3，公設有特別規劃親子遊戲區、交誼廳、健身房、KTV、視聽室、琴房等等。
    
3. 車道由順昌街進出，為雙向車道，並設有坡道平面143車位、機械車位216個。機車位1戶1個。戶戶有汽機車位。

標準層平面分析：
 

1. 建案分為AB兩棟，且AB兩棟連結一起，但沒有相通。走道有開窗。
    
2. 每層11戶，3部電梯，樓層戶數比1:3.6，總戶數比1:119，電梯配置來說稍嫌不足。全棟3部電梯都可直達地下室停車場，節省等待電梯時間。
    
3. 臨路房型有A1-A6面對順昌街(家樂福)，B1-B6面對5樓公寓或透天，採光方面較無問題。
    
4. A和B 房型7.8.9.11，採光來天井，內圈棟距約7米。
    
5. A和B房型12.15 面對鑫天地1期，棟距約3米，未來可能需要注意採光。
    

A8傢配圖：
 

1. 兩房配置雙衛浴，還有設置主臥室，在市區來說比較少見，是不錯的配置。衛浴沒有開窗。
    
2. 全棟為電子IH爐，無明火廚房。開放式廚房，日後可能會有油煙問題。
    
3. 梁柱位置需注意有壓梁的情況。格局方正，但在內圍房型，採光來自於天井，可能稍嫌不足。
    

實價登錄分析：
 

1. 鼎山家樂福生活圈
   
   
   
   鑫天地2期：屋齡1年。 平均成交價29.82萬/坪。 近一年成交價38.83萬/坪。
   
   鑫天地：屋齡4年。 平均成交價23.36萬/坪。 近一年成交價33.79萬/坪。
   
   龍距 MY ONLY：屋齡3年。  平均成交價23.17萬/坪。 近一年成交價35.31萬/坪。
   
    
2. 三民區周圍新建案：
   
   
    

   和築豐光：預售屋。 平均成交價24.57萬/坪。 近一年成交價35.41萬/坪。
   
   郡都當代：屋齡1年。 平均成交價26.05萬/坪。 近一年成交價35.36萬/坪。
   
   愛上城：屋齡3年。 平均成交價23.04萬/坪。 近一年成交價37.46萬/坪。
    

3. 三民區一帶房價不斷攀升，蓋好1年內的成屋也和目前正在蓋的預售有價格的落差。較早蓋好的鑫天地和MY ONLY 成交價來看約落在22-24萬之間。鑫天地2期目前開價來到27-31萬，雖然開價略高，但是未來發展性看好。如果依照1期的成交價約22萬來參考的話，2期還有議價的空間。

鑫天地2期評價：
 

近期受惠於許多利多議題，如：義享天地開幕、高雄火車站開通等等，三民區受到許多關注，連帶區域行情持續上漲。交通擁擠一直是大順路需要解決的課題，雖然『鑫天地2期』地理位置佳，但日後附近大樓完成後，屆時會有400-500戶家庭出入大順路，上下班尖峰時刻需多加留意。