看屋筆記：高雄市三民區福懋心湛(個案+價格分析)

高雄鐵路地下化、及近期積極拆除的陸橋、地下道，正是推動都市更新的契機。原有的高雄車站已遷至新站位置，開闢多條道路通達前後火車站；其中，最為關鍵的為開通自由路銜接復興路的道路，並促進眾多區域及商圈的發展。市府積極推動的第71期重劃區為高雄車站周遭帶來前所未有的發展性，使高雄都市核心仍有成長空間。鄰近第71期重劃區的「福懋心湛」更是受惠益多，就帶各位認識它吧！
 

建案特色：
 

1. 低總戶數：由於車站人流往來頻繁，因此暴露區域的複雜程度，而本案將總戶數控制在40住戶之內，屬於較為單純、安全性佳的標的，亦為該區域較稀缺性的產品。
    
2. 生活機能：通往前、後站的商圈更為便利－長明、七賢、仁愛、後驛、高醫等商圈，皆可在約5分鐘車程抵達。5分鐘車程可到高雄火車站、捷運美麗島站、橘線信義國小站，前往其他區域更為便捷。學區為七賢國小-雙語國小、新興高中，僅距離七賢國小約300公尺，可不必擔憂接送孩童上下學的困擾。
    
3. 未來發展：社區坐擁於第71期重劃區旁，為高雄市中心後勢可期的區域。市府所規劃6.1公頃的商業用地，將煥然高雄車站區域的生態，晉升為重要的黃金商業用地。
    

「福懋心湛」外觀圖


 

福懋心湛格局分析：

一樓平面分析：


 

1.  基地面積188坪，三面臨路。大廳朝向仁愛一街約10M寬道路，另兩側為八德一路約20M寬、及八德一路202巷約6M寬。
    
2. 鄰旁建案以透天為主流，相鄰以5F為最高，因此建議選擇6F以上的樓層，可享較優渥的採光效果及通風性。
    
3. 社區為獨棟規劃，15F/B4電梯大樓，連續壁28M，4戶店面－正二樓非夾層，共42戶。大廳挑高約7.2M，公設有規劃接待大廳、空中花園、閱覽室、健身房、瑜伽教室、信箱區、曬被區，公設比略高35.6%。
    
4. 車道出入口由仁愛一街進出，道路較窄小，得留意是否容易會車。設置坡道平面及坡道機械共42車位，每戶配一車位。
    

標準層平面分析：
 

1. 每層3戶，兩部12人座電梯、皆可通達地下室，樓層戶數比1:1.5，總戶數比1:21，配置極為充足，可避免上下班久候電梯的困擾。
    
2. 藍色區域為3房規劃－42坪，紅色區域為4房規劃－58、65坪，4房房型尚須再自行隔間一房(3+1房)。每層樓高約3.2M~3.3M，較無壓迫感。
    
3. 社區梯間有開窗，全戶房型皆為雙面採光，雙陽台規劃，冷氣室外機放置在陽台，稍影響陽台使用空間。
    
4. 特殊配備：主衛浴採用德國Villeroy & Boch面盆、高級單體馬桶、客衛浴採用和成品牌、杜邦米蘭石檯面調理台、櫻花三機。
    

A1傢配圖：



客廳採直接光，可依自身需求規劃隔間為書房或儲藏室，如規劃為單人房、兒童房，尚得評估實際空間大小，因此不建議隔間。廚房得留意是否有預留電器櫃的空間。公衛浴採乾濕分離，但未開窗須留意室內濕氣。客廳、主臥皆可通高雄厝陽台，光線表現出色。
 

實價登錄分析：
 

「福懋心湛」位於信義國小生活圈
 

1. 信義國小生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.04萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在19.5~20.5萬/坪，價格波動不大，相較穩定。2019年成交量與成交價較為熱絡，其每年成交量仍穩定破200個。
   
   福懋心湛　屋齡4年。平均成交價22.23萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   時尚帝寶　預售屋。平均成交價30.88萬/坪。近一年成交價44.21萬/坪。
   
   京城圓頂　屋齡15年。平均成交價22.75萬/坪。近一年成交價30.28萬/坪。
   
   
    
2. 文化中心生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.83萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在20~24萬/坪，且成交量與成交價皆有逐年上漲趨勢。
    
   鳳凰中正　屋齡2年。平均成交價25.66萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   百達名人集　屋齡2年。平均成交價27.73萬/坪。近一年成交價39.33萬/坪。
   
   敘上景　屋齡5年。平均成交價25.38萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   永信君峰　屋齡6年。平均成交價26.31萬/坪。近一年成交價34.84萬/坪。
   
   頂誠文化　屋齡5年。平均成交價32.43萬/坪。近一年成交價33.97萬/坪。
   
   
    
3. 由於土地成本攀升，加上少子化的緣故，目前房型以小坪數且多戶數為趨勢。鄰近「福懋心湛」相似類別的建案並不多，且以八德、七賢路附近，尚有超過10年以上的建案成交價落在21萬。文化中心周遭的房型規格與本案相似，但受益於豐富的休憩環境、及較為單純的社區，五年內新案價格約落在24-32萬之間。根據樂居實價登錄平台可知，「福懋心湛」的價格僅落在21餘萬，再加上高雄車站重劃區的發展，未來趨勢頗為看好，目前價格尚屬平價。
    

福懋心湛評價：

「福懋心湛」有三大項特色1.未來趨勢、2.生活機能、3.教育資源。
未來趨勢－由於坐擁在高雄車站重劃圈周遭，且市府目前已規劃眾多公共建設及商業圈等，使區域的未來發展更受其重視。
生活機能－由於多座陸橋已拆除，使前、後車站不再有阻隔，打通眾多商圈的連貫性，提升整體的機能便利。
教育資源－鄰近雙明星校區，七賢國小、新興國中，且鄰於七賢國小僅需步行3分鐘，能避免接送困擾。
最後，除了以上優勢外，尚須留意社區鄰旁有小廟、車道出入口的前方馬路較擁擠、西曬等狀況。