看屋筆記: 三民區太普明日匯(個案+價格分析)

看屋筆記: 三民區太普明日匯(個案+價格分析)

太普明日匯A

平均成交價
28.25
歷史最高價
31.51
最新成交價
28
歷史最低價
25.02

基本資料

三民區為高雄市的一個市轄區,與眾多重要核心的行政區相鄰,且目前為高雄人口第二多的區域,僅次於鳳山區。本區除享生活機能便利,尚擁有高雄火車站的交通樞紐,為高雄地區發展卓越的關鍵。在高雄鐵路地下化之後,市府另增設多座停靠站,提升高雄整體區域水準,其中本次將介紹的「明日匯」更是緊鄰三塊厝車站,與高雄火車站僅有一站的距離,為相當值得瞭解的標的。


建案特點:

 

  1. 生活機能:社區下樓即達三塊厝車站。市府另有規劃直通高雄火車站的綠園道,可散步或行駛腳踏車抵達車站。前方為台17線可縱跨高雄南北。三民市場、中街商圈、後驛商圈便能解決日常採買所需。
     
  2. 首排綠海景觀:15.3km的綠海園道直通高雄火車站,鄰旁為德北公園綠地,便能享有永久棟距,及壯麗的綠意景觀。
     
  3. 知名建設:太普建設為高雄在地許多人喜愛的建設公司,使用的建材及工法受到多數人認可,其團隊的美學設計更是擄獲眾多年輕人的芳心,因此在外觀、用料、工法等因素下,吸引了一批忠實的客群。
     

建案平面分析:


基地平面分析:
 

  1. 基地面積1306坪,三棟規劃,分別為A棟29F、B棟28F、D棟29F,地下5F。1店面規劃,社區共303戶。
     
  2. 社區1F規劃為半開放式公共空間,採三面臨路-德北街(10M寬)、及單行道,前方為德北公園-享永久棟距、三塊厝車站。社區旁邊為私地,未來有高機會規劃為超高大樓,因此得留意鄰旁棟距空間。
     
  3. 地下室採雙車道出入口,前方道路為單行道。社區皆規劃為坡道平面車位,亦有設置充電樁車位。每戶配一機車位,另有規劃自行車位。
     
  4. 每棟皆為雙梯規劃,A棟每層4戶(44、59、62、69坪)、B棟每層4戶(35、35、43、46坪)、C棟每層3戶(43、46、67坪)。樓層高約3.3M,部分戶型為高雄厝陽台。
     
  5. 無裝設天然氣,配置豪山牌IH爐、林內三機、怡欣牌電熱水器、主衛暖涼風機、客衛排風機、免治馬桶、工作陽台有配送升降衣架等。
     

A3傢配圖

A3傢配圖

客廳為直接採光,亦可彈性隔間多一房,並規劃為兒童房、書房、儲藏室等,廚房採獨立式,可避免油煙狀況,但廚房與餐廳尚隔公衛浴,且公衛浴未開窗,需留意室內濕氣狀況。主臥採四合一衛浴,並採乾濕分離式,有開窗。室外機放置於雨遮位置,不需佔用陽台空間。

 B3傢配圖
  B3傢配圖

進門可規劃玄關空間,廚房為開放式,需留意油煙狀況。衛浴皆有開窗,且採乾濕分離式。兩衛浴之間的房間可規劃為書房或兒童房,如做隔間客廳採光將受影響,且另需考量電視機是否有放置的位置。
 

實價登錄分析:
 

  1. 高雄中學個案:

    太普明日匯 屋齡0年。平均成交價28.25萬/坪。近一年無交易資訊。

    匯視界 預售屋。開價25.8萬/坪起。

    浤圃星帝標 屋齡0年。平均成交價22.98萬/坪。近一年成交價23.24萬/坪。

    百達儷景 屋齡7年。平均成交價22.05萬/坪。近一年成交價21.99萬/坪。

    高雄中學個案
     
  2. 科工館個案:
    ​​​​​
    東高新STYLE 屋齡0年。平均成交價27.23萬/坪。近一年成交價27.33萬/坪。

    麗晶天際 屋齡0年。平均成交價18.12萬/坪。近一年成交價19.98萬/坪。

    太普ON LINE 屋齡4年。平均成交價20.37萬/坪。近一年成交價22.38萬/坪。

    文化尚品 屋齡5年。平均成交價21.7萬/坪。近一年無交易資訊。
     
  3. 由樂居實價登錄平台可知,鄰近「明日匯」相似房型5年內社區建案價格約落在20~25之間,而開價31萬的太普,實際現場成交價約26萬上下,即使有1萬的價差,但以太普的品牌、品質、轉手性而言,價格尚落在合理範疇中。反觀生活機能條件相似的科工館社區,由於普遍為中古案,且未來成長性不及三塊厝車站周遭,因此價格尚低於「明日匯」附近。在兩區生活機能匹比的情況下,「明日匯」位處的區域發展性仍較為看好。


評價:
 

「明日匯」利於太普建設的光環,因此深受眾多人關注。下樓即為三塊厝車站及大綠地公園,且未來亦可騎乘共享腳踏車行駛綠園道直達高雄火車站,可謂市府為該社區居民所增設的公共設施。在生活機能方面,可享三民市場商圈及後驛商圈的便利,而「明日匯」位處於兩者中心的小巷中,能擁有較為安寧的居住環境。


小編碰巧發現「明日匯」有個抗性必須瞭解,該社區車道出入口前方的馬路為單行道,且本案擁有300餘戶、未來三期的建案400餘戶,共700多戶,如果未來共同使用該單行道,在上下班、及接送孩童上下學的時段,必須多加留意是否會造成交通堵塞的狀況。

更新時間 2021/03/08
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