看屋筆記: 高雄區三民區太普明日匯(個案+價格分析)

閱讀重點

太普明日匯分析：

三民區為高雄市的一個市轄區，與眾多重要核心的行政區相鄰，且目前為高雄人口第二多的區域，僅次於鳳山區。本區除享生活機能便利，尚擁有高雄火車站的交通樞紐，為高雄地區發展卓越的關鍵。在高雄鐵路地下化之後，市府另增設多座停靠站，提升高雄整體區域水準，其中本次將介紹的「明日匯」更是緊鄰三塊厝車站，與高雄火車站僅有一站的距離，為相當值得瞭解的標的。

建案特色：

生活機能：社區下樓即達三塊厝車站。市府另有規劃直通高雄火車站的綠園道，可散步或行駛腳踏車抵達車站。前方為台17線可縱跨高雄南北。三民市場、中街商圈、後驛商圈便能解決日常採買所需。
首排綠海景觀：15.3km的綠海園道直通高雄火車站，鄰旁為德北公園綠地，便能享有永久棟距，及壯麗的綠意景觀。
知名建設：太普建設為高雄在地許多人喜愛的建設公司，使用的建材及工法受到多數人認可，其團隊的美學設計更是擄獲眾多年輕人的芳心，因此在外觀、用料、工法等因素下，吸引了一批忠實的客群。

太普明日匯分析：

基地平面分析：

基地面積1306坪，三棟規劃，分別為A棟29F、B棟28F、D棟29F，地下5F。1店面規劃，社區共303戶。
社區1F規劃為半開放式公共空間，採三面臨路－德北街(10M寬)、及單行道，前方為德北公園－享永久棟距、三塊厝車站。社區旁邊為私地，未來有高機會規劃為超高大樓，因此得留意鄰旁棟距空間。
地下室採雙車道出入口，前方道路為單行道。社區皆規劃為坡道平面車位，亦有設置充電樁車位。每戶配一機車位，另有規劃自行車位。
每棟皆為雙梯規劃，A棟每層4戶(44、59、62、69坪)、B棟每層4戶(35、35、43、46坪)、C棟每層3戶(43、46、67坪)。樓層高約3.3M，部分戶型為高雄厝陽台。
無裝設天然氣，配置豪山牌IH爐、林內三機、怡欣牌電熱水器、主衛暖涼風機、客衛排風機、免治馬桶、工作陽台有配送升降衣架等。

A3傢配圖

客廳為直接採光，亦可彈性隔間多一房，並規劃為兒童房、書房、儲藏室等，廚房採獨立式，可避免油煙狀況，但廚房與餐廳尚隔公衛浴，且公衛浴未開窗，需留意室內濕氣狀況。主臥採四合一衛浴，並採乾濕分離式，有開窗。室外機放置於雨遮位置，不需佔用陽台空間。

B3傢配圖

進門可規劃玄關空間，廚房為開放式，需留意油煙狀況。衛浴皆有開窗，且採乾濕分離式。兩衛浴之間的房間可規劃為書房或兒童房，如做隔間客廳採光將受影響，且另需考量電視機是否有放置的位置。

實價登錄分析：

高雄中學個案：

太普明日匯　屋齡3年。平均成交價28.18萬/坪。近一年成交價38.65萬/坪。

匯視界　屋齡0年。平均成交價26.67萬/坪。近一年成交價38.75萬/坪。

浤圃星帝標　屋齡3年。平均成交價24.05萬/坪。近一年成交價36.39萬/坪。

百達儷景　屋齡11年。平均成交價23.6萬/坪。近一年成交價34.53萬/坪。
科工館個案：

東高新STYLE　屋齡4年。平均成交價28.28萬/坪。近一年成交價36.32萬/坪。

麗晶天際　屋齡3年。平均成交價21.57萬/坪。近一年成交價35.44萬/坪。

太普ON LINE　屋齡8年。平均成交價21.6萬/坪。近一年成交價35.17萬/坪。

文化尚品　屋齡8年。平均成交價21.7萬/坪。近一年無交易資訊。
由樂居實價登錄平台可知，鄰近「明日匯」相似房型5年內社區建案價格約落在20~25之間，而開價31萬的太普，實際現場成交價約26萬上下，即使有1萬的價差，但以太普的品牌、品質、轉手性而言，價格尚落在合理範疇中。反觀生活機能條件相似的科工館社區，由於普遍為中古案，且未來成長性不及三塊厝車站周遭，因此價格尚低於「明日匯」附近。在兩區生活機能匹比的情況下，「明日匯」位處的區域發展性仍較為看好。

太普明日匯評價：

「明日匯」利於太普建設的光環，因此深受眾多人關注。下樓即為三塊厝車站及大綠地公園，且未來亦可騎乘共享腳踏車行駛綠園道直達高雄火車站，可謂市府為該社區居民所增設的公共設施。在生活機能方面，可享三民市場商圈及後驛商圈的便利，而「明日匯」位處於兩者中心的小巷中，能擁有較為安寧的居住環境。

小編碰巧發現「明日匯」有個抗性必須瞭解，該社區車道出入口前方的馬路為單行道，且本案擁有300餘戶、未來三期的建案400餘戶，共700多戶，如果未來共同使用該單行道，在上下班、及接送孩童上下學的時段，必須多加留意是否會造成交通堵塞的狀況。