看屋筆記:新興區民生1號院(個案+價格分析)

看屋筆記:新興區民生1號院(個案+價格分析)

民生1號院

房屋開價
萬/坪
公設比
34.80%
車位開價
坡道機械 / 0 萬
坡道平面 / 0 萬
坪數資料
22 / 24 / 26 / 30 / 36 / 40

基本資料

在市區不斷地朝向都市化躍進時,往往犧牲或忽略綠地空間的價值性,更傾向於建蓋能提供就業機會的商辦大樓、或住宅;顯得坐擁在市區的綠地環境中成為極其的享受。位在高雄市中心的中央公園綠覆蓋空間更高達12公頃,成為高雄知名代表性標的,且其捷運站曾被國際旅遊網站評選為世界5大最美捷運站之一,而本次將帶各位認識的「民生1號院」,即緊鄰中央公園旁,便能坐享其特色。除此之外,尚有眾多特色等著你瞭解,就讓本編帶你認識吧!

「民生1號院」外觀圖

「民生1號院」外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 豪門排場:由60米林蔭大道進出,且社區前方規劃為藝術花園廣場,為相當壯麗的外觀環境;另有約11米挑高大門廳,整體社區堪比國際級飯店規格。
     
  2. 豐富公設:除常見的普通公設外,尚有規劃戶外景觀空中泳池、SPA池、兒童戲水池、池畔樹台、休憩平台、Lounge Bar、瑜珈教室、健身中心、Game Room、電影院、親子遊戲室、KTV、棋牌室、撞球室、觀景娛樂廳等多項設施,打造出渡假村般的享受。
     
  3. 絕佳位置:緊鄰於都市之肺-中央公園,為運動、野餐、散心的絕佳休憩環境,並能在中高樓層俯瞰高雄市區美景-高雄港、柴山、愛河等。交通方面亦有評選最美捷運站的中央公園站、美麗島車站,享雙捷運的便利。生活機能則有大力、漢神、新崛江商圈等。
     

建案平面分析:


一樓平面分析:

一樓平面分析
 

  1. 基地面積987坪,三面臨路。社區面朝民生一路 (60M寬敞道路),鄰旁為文衡一路(20M寬道路)、及民生圓環,其下樓即可抵達中央公園。對鄰的文衡一路有兩間宮廟(鼓壽宮、南雄宮),南面為13F建築。
     
  2. 社區採獨棟L型規劃,34F/B7超高電梯大樓,1F有4戶店面,社區共752戶。大廳挑高11M,公共設施極為豐富,堪比渡假村規格,而公設比尚僅35%,但管理費仍待定,得留意是否有過高的狀況。
     
  3. 地下室進出口為5.5M雙車道,且由文衡一路進出;配置坡道平面、坡道機械車位,共452車位。社區採汽機車分道,因此機車由車道旁進出,並停放置在1F。
     
  4. 學區為大同國小(步行8分鐘)、及新興國中(步行1分鐘)。醫療設施尚有大同醫院(車程3分鐘)。交通方面除了雙捷運之外,近期拆除的中博陸橋也將受益本區,沿途行駛中山一路即可通達高雄火車站、三民、左營區一帶。
     

標準層分析:

標準層分析
 

  1. 採飯店型住宅規劃,每層20戶,四部電梯,頂樓、地下室皆可抵達。電梯戶數比1:5,配置較為不足,因此建議中低樓層較合適。
     
  2. 僅A1及A8為三房,分別為36、40坪,其餘皆為二房,約22~30坪之間。有些房型(A2、A7、A8、B11)可再依自身需求進行隔間,其餘隔間皆已完成。
     
  3. 室內皆無虛坪走道空間,增加整體坪效的運用,並採雙陽台規劃(景觀陽台、工作陽台),但冷氣室外機需放置在陽台。
     
  4. 邊間為雙面採光,其餘皆為單面採光。社區有西曬狀況,得留意未來電費支出及室內溫度。
     
  5. 衛浴開窗:僅A8主衛浴、及B1衛浴有開窗,其餘房型(衛浴)皆無開窗,得留意室內濕氣及通風狀況。
     

實價登錄分析:
 

  1. 中央公園個案

    民生1號院 預售屋。平均成交價-萬/坪。

    福懋真湛真美館 屋齡0年。平均成交價24.22萬/坪。近一年成交價24.15萬/坪。

    郡都CITY 屋齡0年。平均成交價27.42萬/坪。近一年成交價28.06萬/坪。

    棋琴文立苑 屋齡1年。平均成交價28.62萬/坪。近一年無交易資訊。

    中央公園個案
     
  2. 美術館特區個案

    ihome-NO3 屋齡5年。平均成交價28.65萬/坪。近一年成交價23.12萬/坪。

    沐之森 屋齡4年。平均成交價25.69萬/坪。近一年成交價23.57萬/坪。

    美術森林 屋齡5年。平均成交價25.79萬/坪。近一年成交價24.66萬/坪。

    美術館特區個案
     
  3. 根據樂居的實價登錄平台可知,中央公園5年內相似房型的建案價格約落在24~29萬、美術館特區5年內相似房型的建案價格約落在25~30萬。由於目前「民生1號院」價格尚未公開,因此實際價格需至現場洽詢,以上提供鄰近區域、及相似區域環境的類似房型價格作為參考。
     

評價:


高雄的中央公園堪稱媲美台北大安森林公園,讓人們的第一印象往往是高級住宅區,能夠在發達的市區中,擁有遼闊的綠地空間,更使人舒適、恰意。「民生1號院」所坐擁的地理位置,確實成為本案的優勢,再加上如同五星飯店級的設施環境,便成為眾多人夢寐以求的住宅。


即使有許多吸引人們的亮點,但仍有需留意的條件,34F且每層20戶四部梯,配置較為缺乏;鄰旁有兩間廟宇,尚得考量能否接受;確認管理費是否有過高的狀況;西曬、多數房型衛浴未開窗等。

由於「民生1號院」以飯店格局的模式建置,如果為上班族群,仍建議選購中低樓層的建案,或者參考鄰近區域其他建案。

更新時間 2021/03/04
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