看屋筆記：高雄市仁武區季序(個案+價格分析)

仁武區為舊高雄縣發展名列前茅的區域，房市成長也極為亮眼，主要因素來自於國道十號和國道一號的交通便利性、以及鄰近榮總商圈和文藻生活圈的緣故。在眾多吸引人的條件下，人們更是關注到仁武的建案，而今天要帶各位認識的「季序」即坐擁在國道旁，除了解決市郊區的交通困擾之外，亦臨近於多個發達市區，就讓小編帶領各位認識吧~
 

建案特色：
 

1. 絕佳景觀：鄰近區域以透天案居多，因此從中高樓層俯瞰出去較少障礙物，社區北面朝高速公路，(7F以上)可飽覽台灣公路的景色；南面朝壯觀市區景觀(建議5F以上)。
    
2. 單純、安全性：總戶數僅58戶，為相當單純的社區，且管理室設置於大廳及車道旁，管理起來更為安全；地下室的逃生梯僅至1F，未與其他樓層銜接，可避免外人從地下室尾隨至住宅樓層的風險。
    
3. 永久棟距：社區前方退縮約10M，共12M道路+10M退縮，超越20M的棟距在密集的透天區域中較為少見，且社區人車進出皆有緩衝空間，更能留意左右來車。
    

季序格局分析：

一樓平面分析：
 

1. 基地面積545坪，社區前方退縮(10M)與大春路(12M)共22M棟距、後方為4F透天及國道十號，相鄰兩旁以4F透天居多。
    
2. 社區為獨棟規劃，15F/B2電梯大樓，全住宅規劃，共58戶。大廳挑高6M，公設集中於1F有規劃接待大廳、中庭花園、交誼廳、健身房(空間略小)、廚藝教室、信箱區，其公設比落於正常範圍34.5%。
    
3. 車道主要由大春路進出，並配置坡道平面58車位，每戶也有配置一機車位，其車位皆為先購先選。
    
4. 學區為登發國小及大灣國中，車程分別約7分鐘與3分鐘，步行約5分鐘即可抵達大豐公園、極限公園等，北屋滯洪公園可於4分鐘車程抵達，鄰近採買可至仁雄商圈、八德商圈、登發黃昏市場等，亦可跨至左營及三民市區。國道一號及十號皆鄰近於此，縱橫台灣東西南北更為方便。
    

標準層平面分析：
 

1. 每層4戶，兩部電梯，皆可通地下室、頂樓，且電梯採挑高設計，能配送較大型的家俱，電梯戶數比1:2，總戶數比1:29，配置相對充足。9F以下樓高3M，以上3.2M。
    
2. 藍色區域為三房約36、37坪，目前配置僅隔二房，可再依自身需求進行隔間。紅色區域為四房約49~50坪，目前配置僅隔三房，可再依自身需求進行隔間。
    
3. 梯間及逃生梯都有開窗。房型皆為雙陽台規劃，並全室開窗，採光及通風較佳。
    
4. 無天然瓦斯、軟硬水設備，需自行裝設。設備方面有附贈廚房流理台、IH感應爐、烘洗碗機、HCG免治馬桶、浴缸；結構則採取RC鋼筋混凝土建置。
    
5. 冷氣室外機採隱蔽式設計，且放置於雨遮位置，可不佔用陽台空間。

 A2傢配圖：



A1、A2為對稱格局，三面採光，採高雄厝陽台規劃，面朝仁武市景(建議選擇5F以上樓層)。客餐廳採直接光，可將客廳隔間做為兒童房、書房、儲藏室等。廚房為開放式，得留意油煙狀況及電器櫃空間。整體格局方正，並採動靜分離規劃。
 

A3傢配圖：



 A3、A5為對稱格局，三面採光，採景觀陽台設計，且為橫向規劃，添增景觀視野，面朝高速公路(建議7F以上樓層)。客廳亦可隔間為書房、儲藏室等，路線採動靜分離。進屋則為廚房，且採開放式設計，得留意油煙狀況。工作陽台有樑柱，亦得考量使用空間是否受影響。

實價登錄分析：
 

「季序」位在八卦寮生活圈
 

1. 八卦寮生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在18.04萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在15~17萬/坪，過往以驟減的趨勢跌價，但在去年急拉回彈近高點。
   
   季序　屋齡5年。平均成交價17.58萬/坪。近一年成交價28.15萬/坪。
   
   星湖Life　屋齡6年。平均成交價16.39萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   冠藝2號作　屋齡11年。平均成交價21.55萬/坪。近一年成交價27.01萬/坪。
   
   芭達雅大樓　屋齡22年。平均成交價12.99萬/坪。近一年成交價23.19萬/坪。
   
   
    
2. 澄清湖特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在19.26萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在17~18.5萬/坪，前年房價為最低點，交易量也最多，但去年房市已迅速成長回到高點。
   
   遠見星誠　屋齡6年。平均成交價18.63萬/坪。近一年成交價27.93萬/坪。
   
   28行舘　屋齡8年。平均成交價21.93萬/坪。近一年成交價25.04萬/坪。
   
   戀戀U　屋齡11年。平均成交價18.25萬/坪。近一年成交價22.99萬/坪。
   
   
    
3. 近期由於高雄市區的房市頗為熱絡，如左營、三民等，也帶動相鄰的仁武區房價，使仁武的行情逐步邁向2字頭。根據樂居實價登錄的結果發現，仁武區的10年內建案大約落在15~20萬之間，而鄰近「季序」的建案大多以透天案為主，且三房、四房的建案又更為短缺，整體社區戶數單純，因此本案屬於該區域稀缺性較高的標的，開價尚落於合理範圍內。
    

季序評價：

「季序」在格局規劃上相當漂亮、方正，但如果增設隔間，需再衡量自身的需求，及整體空間感是否能夠接受。公設多集中在一樓，且無特別的設施，唯健身房規劃的較簡易，公設比34.5%尚能接受。社區戶數少、環境也較為單純，每層四戶雙梯，電梯配比充足。整體而言，社區的空間規劃不錯，但得留意位在高速公路旁，車流聲並不小能否接受，且需自行裝置天然氣、軟硬水設備等情況。