看屋筆記：台北市松山區敦化豐華(個案+價格分析)

松山區是台北市交通與產業發展的重點區域之一，松山機場、台北小巨蛋、百貨商場、購物中心皆在此區域內，是發展相當成熟的區域。敦化豐華為區域內的新案，地點位於南京東路三段256巷，緊鄰金朋都更案預定地，預計完成後將有更好的景觀與棟距，以下就讓我們來看看它的特色吧。

敦化豐華外觀圖

建案特色：

1.北市明星學校，敦化國小、敦化國中雙敦學區

• 步行8分鐘就可以抵達敦化國小、敦化國中，九年國教鄰近就讀。

2.捷運南京復興站步行5分鐘

• 捷運文湖線與松山新店線交會點，工作通勤便利。
• 周遭擁有慶城街商圈、微風南京、ikea、總督戲院，生活娛樂機能完善。

3.樓高3.4米，室內居住空間舒適又能彈性規劃。

4.緊鄰金朋都更預定地，將擁有500坪綠地與150米永久棟距

• 金朋都更案預定地位於南京東路三段256巷28弄以南、敦化北路4巷25弄以西、長安東路二段以北、南京東路三段256巷以東所圍街廓之西北角部分土地，連接合作金庫總部大樓，更新後將有綠地與景觀。

敦化豐華生活機能圖

敦化豐華格局分析：

1.獨棟規劃，地上11層，地下3層。總戶數23戶，住宅19戶，店面4戶。

2.一樓大廳挑高4.2米，車道出入口為復興北路17巷。

3.一層2戶，搭配2部電梯。

4.公設主要有接待大廳、交誼廳、會議室、健身房。

敦化豐華標準層平面圖5.藍色區域為45坪、48坪3房規劃，此為A、B戶傢配圖。

• 邊間三面採光，進門有獨立玄關。
• 客廳臨大面採光，室內光線充足。
• 主次臥皆有開窗，B戶每房皆能容納雙人床。
• A戶衛浴皆有開窗，通風不潮溼。
• 獨立式廚房設計，有規劃冰箱放置空間。

敦化豐華A戶傢配圖

敦化豐華B戶傢配圖

實價登錄分析：

1.南京復興站周遭

敦化豐華 屋齡2年。平均成交價128.74萬/坪。近一年無交易資訊。

一方璞真 屋齡3年。開價165萬/坪起。平均成交價格為145萬/坪。

華爾道夫NO3 屋齡9年。平均成交價128.81萬/坪。近一年無交易資訊。

璞真慶城 屋齡10年。平均成交價151.29萬/坪。近一年無交易資訊。

2.台北小巨蛋站周遭

永陞鳳翎 屋齡2年。平均成交價122.65萬/坪。平均成交價格為125萬/坪。

東龍小巨蛋TOP ONE 屋齡2年。平均成交價113.46萬/坪。平均成交價格為113萬/坪。

松菸墨香 屋齡8年。平均成交價130.31萬/坪。近一年成交價141.17萬/坪。

3.南京復興站周遭新案主要以大坪數為主，平均成交價格落在129-151萬/坪，預期敦化豐華成交價格落在區域行情內。台北小巨蛋站周遭新案以中大坪數為主，平均成交價格落在113-125萬/坪。兩區生活機能皆很完善，但敦化豐華緊鄰金朋都更案預定地，未來將擁有北市內少有的棟距綠地景觀，雖價格稍高於台北小巨蛋周遭，若考量未來周遭居住景觀及環境空間，可以參考參考。

南京復興站周遭

台北小巨蛋站周遭

敦化豐華評價：

敦化豐華最大特色為擁有雙敦明星學區及鄰近金朋都更案預定地，連接合作金庫大樓總部的公園綠帶景觀，不僅孩子擁有優質的就學環境，住宅周遭更是舒適的景觀空間，加上南京復興站步行5分鐘即可抵達，凸顯了此區的居住便利性。未來都市更新完成後，將會有煥然一新的樣貌，若有尋找此區的新案，不妨可以比較看看。