2021-03-03
看屋筆記

看屋筆記:台北市松山區松蔦青語(個案+價格分析)

閱讀重點

松山車站商圈,在車站地下化後,與信義區連結,生活便利性迅速發展,這次要介紹的基隆河第一排與散步可到彩虹河濱公園松蔦青語,還有什麼值得一提的特色。

松蔦青語外觀圖

松蔦青語外觀圖

 

建案特色:

 

1.河濱公園水岸宅:面對基隆河岸首排與大屯山,享有永久棟距,緊鄰彩虹河濱公園。

2.鄰近雙鐵共構站:距離捷運松山站二號出口300米,松山站為火車站與捷運站雙鐵共構,未來有捷運東環狀線行徑,交通方便。

3.結構和防水保固延長:一般規定結構保固僅需15年,防水保固1年,但此案保固延長,結構保固提升至20年,防水保固提升至5年。

4.制震宅:EDS制震壁共計40組,耐震係數達0.276g,耐震達六級。

 

松蔦青語格局分析:

 

1.樓層規劃地上15層,地下3層,標準層一層8戶,配有2台電梯,使用上較為不足。

2.公設規劃接待大廳、空中花園、交誼廳、信箱區、曬被區、Sky BBQ、B1層第二門廳。

3.戶戶衛浴皆有對外窗,且採四件式乾濕分離衛浴。

4.戶戶標配德國精品BOSCH洗碗機以及美國杜邦石英檯面。

5.綠色區域為套房規劃(11~12坪)

A8(11坪)雙面採光,A3/A5/A9(11~12坪)為三面採光,一房衛浴皆採四件式乾濕分離,為目前市面較稀有規劃,進門旁邊有開放式廚房空間,套房有樑經過,A3/A5牆與電梯牆相連。

6.藍色區域為二房規劃(27~28坪)

A6/A7(27坪)雙面採光,享有台北101市景,有玄關可規劃鞋櫃空間,客餐廳有柱和樑,採開放式廚房,有前後陽台規劃,臥房皆有對外窗,次臥房可以放得下雙人床。

A1/A2(28坪)雙面採光,面松河街,鳥瞰基隆河景,有玄關空間,可以規劃鞋櫃空間使用,客餐廳有柱與樑經過,有前後陽台和獨立式廚房規劃,臥房皆有對外窗。

 

松蔦青語一樓平面圖

松蔦青語一樓平面圖

 

松蔦青語標準層平面圖

松蔦青語標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1.饒河街周邊個案:

松蔦青語屋齡1年。平均成交價81.91萬/坪。近一年成交價87.26萬/坪。

正隆ONE+屋齡5年。平均成交價74.78萬/坪。近一年無交易資訊。

信義上水/松河大美屋齡9年。平均成交價73.48萬/坪。近一年成交價87.89萬/坪。

饒河街周邊個案圖

松山火車站周邊個案圖

 

2.南京三民站周圍個案

京藏屋齡13年。平均成交價87.26萬/坪。近一年無交易資訊。

泰無限屋齡10年。平均成交價96.02萬/坪。近一年無交易資訊。

藏富屋齡15年。平均成交價102.07萬/坪。近一年成交價115.53萬/坪。

南京三民站周圍個案圖

南京三民站周圍個案圖

 

3.松山火車站周圍新案較多在饒河街附近,生活機能成熟,松山車站為雙鐵共構站,有Citylink進駐及蔦屋書店,附近有台北國際觀光饒河夜市和慈祐宮,觀光客居多,與捷運松山站一站之隔的捷運南京三民站區域中小坪數屋齡多為5年以上,較少新案,區域價格高於松山火車站區域20~25萬/坪,松蔦青語建材使用優於區域個案,在松山火車站區域高於行情。

 

松蔦青語評價:

 

松蔦青語位於基隆河第一排,步行可達雙鐵共構的松山車站與台北市著名的饒河街國際觀光夜市,在建材規劃上採用制震壁提高耐震,並延長結構與防水保固,區域未來有捷運東環線匯合,相當發展潛力,松蔦青語規劃1房、2房、2+1房,多為中小坪數故低總價,部分戶型面基隆河與大屯山,享有永久棟距,白領族與首購族不妨可以考慮看看。