2021-03-08
看屋筆記

看屋筆記:高雄市仁武區花曆河(個案+價格分析)

閱讀重點

近期因仁武工業區的發展漸入佳境,促使工廠紛紛進駐於此,使該區的產業型態逐漸轉型為工商業,進而提供眾多的就業機會,同時吸引大量的人口移入。更值得一提,自從高雄縣市合併後,仁武區未曾有一月的人口為負成長,意即該區人口已至少連續10餘年人口正成長,為趨勢相當亮眼的區域。而本篇將帶各位認識的「花曆河」即位於仁武區中,同時又夾於三民區及左營區交接處,亦為地理位置不俗的建案,就讓小編分享心得給您吧!

 

「花曆河」外觀圖

「花曆河」外觀圖
 

建案特色:
 

  1. 永久棟距景觀:該區域以透天案居多,而本案聳立於愛河上游旁,除了觀賞愛河,尚有豐富的綠地景觀。社區前排面朝向愛河,後排則能俯視整個仁武區,屬於相當壯觀的景觀宅。
     
  2. 浴室景觀:三房主衛浴及二房公衛浴除了有做開窗之外,浴缸旁尚為景觀窗!能於沐浴的同時,享受著無與倫比的視野感。(僅A6除外)
     
  3. 高級地磚:室內地板配置冠軍磁磚80*80,臥室則另採用木紋磚為地面,具有美觀、易清洗效果,且相比磁磚尚有止滑的功效,更為適合有孩兒或年長者的家庭。
     

花曆河格局分析:


一樓平面分析:

一樓平面分析
 

  1.  基地面積551坪,社區主要進出入為京中五街70巷(六米寬道路)。相鄰社區為北屋南街10M寬道路及4F透天;北屋南街旁即為愛河上游段。
     
  2. 社區為獨棟設計,15F/B3電梯大樓,全住宅規劃,共87戶。大廳挑高6M,公設有規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、信箱區、曬被區,公設比:35.6%,管理費暫定70元/坪。
     
  3. 5.5M雙車道同由京中五街70巷進出,採環繞式下樓,並設有坡道平面87車位,每戶配車位(三房配B1、B2;二房配B3)。停車位皆有預留充電座。機車位每戶一車位,皆停放於地下室。
     
  4. 鄰近生活圈為仁雄商圈、八德商圈,尚有榮總商圈、鼎金商圈約10分鐘車程。學區為八卦國小、大灣國中,車程約5分鐘。榮總醫院約5分鐘車程。國道一號及國道十號皆可於5分鐘抵達;左營高鐵15分鐘車程內。
     

標準層分析:

標準層分析
 

  1. 每層6戶,兩部電梯採用美國OTIS 12人,頂樓、地下室皆可抵達。電梯戶數比1:3,總戶數比1:43.5,配置尚可接受。
     
  2. 藍色區域為二房約27.51坪,可再依自身需求進行隔間。紅色區域為三房約39.7坪,A1、A3為對稱格局,目前僅隔兩房,可再依自身需求進行隔間。A5、A7為對稱格局,不須再自行隔間。
     
  3. 每層樓高約3M,裝潢後約2.85M,如身高較高者略顯壓迫。
     
  4. A1、A2、A3為三面採光,A5、A7為雙面採光,A6為單面採光。
     
  5. 建材配備:臥室皆為灰色木紋磚。 HCG免治馬桶,陶瓷水龍頭。冠軍磁磚80*80。廚房是用林內抽油煙機、IH爐和歐洲進口AMICA的洗烘碗機。3合一電子鎖。沒有天然氣。無淨軟水,需自行裝設。
     

A2傢配圖:

A2傢配圖
 

整體格局方正。進門後為客廳,採間接光。廚房採開放式,須留意油煙狀況。僅一陽台,且冷氣室外機占需用工作陽台空間。右下方的小房間可規劃為彈性空間,如書房或儲藏室等。二房有配置浴缸為較難得的規劃。
 

A3傢配圖:

A3傢配圖

格局方正,三面採光。進門後為廚房,客廳採直接光,景觀陽台能俯視柴山、左營區、北屋愛河等。採動靜分離規劃,可避免臥房受到客餐廳聲音的干擾。冷氣室外機放置於雨遮,不占用陽台空間。衛浴皆有開窗,整體採光、通風性佳。


實價登錄分析:
 

  1. 第84期重劃區個案:

    花曆河 屋齡2年。平均成交價18.31萬/坪。近一年成交價28.92萬/坪。

    多城市/多城HelloMiraiCity 屋齡1年。平均成交價18.49萬/坪。近一年成交價26.35萬/坪。

    悦嵩豐 屋齡5年。平均成交價18.13萬/坪。近一年成交價24.74萬/坪。

    第84期重劃區個案
     
  2. 澄德重劃區個案:

    遠見星誠 屋齡3年。平均成交價18.48萬/坪。近一年成交價27.73萬/坪。

    28行舘 屋齡6年。平均成交價20.73萬/坪。近一年成交價25.79萬/坪。

    戀戀U 屋齡8年。平均成交價18.08萬/坪。近一年成交價23.94萬/坪。

    澄德重劃區個案
     
  3. 近期仁武區的房價逐漸邁向二字頭,並根據實價登入的結果顯示,目前五年內新案價格約落於16~21萬之間,其中多數建案位於仁武特殊教育區周遭,在生活環境的便利性,則以仁雄及八德商圈為主,而本案介紹的「花曆河」因位於多重商圈的交界處,除原本仁武區的商圈可做選擇外,尚可靠左營區及三民區的生活機能,亦有國道1號及10號的選擇。雖然開出的價格19萬起,但整體生活機能頗為便利,因此價格尚屬於合理範疇中。
     

花曆河評價:


「花曆河」雖然位於仁武區,但鄰近多個高雄熱鬧區域,尚為鬧中取靜的建案,且住戶僅87戶,社區環境也較為單純。在交通方面,有雙國道及大中高架橋的增益,讓本案在生活機能便能夠與市區的環境堪比,且價格相較為平價。綜合以上的優勢外,在選擇「花曆河」仍須考量進出時是否較難會車;部分房型進門見灶,廚房較狹窄,且得考量電器櫃空間;附近區域多為透天,低樓層採光相對較不佳,因此建議選擇中高樓層。