看屋筆記：新北市三重區觀瀾(個案+價格分析)

三重區與台北市一橋之隔，早期北漂族大量移入，區域發展快速蓬勃，生活機能相當完善，此次要介紹位於台北橋生活圈的都更案觀瀾，位於台北橋附近，面淡水河水岸宅，讓我們看看還有什麼特色。

觀瀾外觀圖

建案特色：

1.水岸公園宅：面淡水河鳥瞰台北市，前有萬坪河濱公園，旁有4000坪開元公園，綠覆率高。

2.營建高規格：三重第一個大陸工程個案，享有保固五年，全棟SC鋼骨結構，使用美國Taylor航太制震。

3.捷運宅：距離台北橋站500米，步行6分鐘抵達。

觀瀾格局分析：

1.樓層規劃地上27層，地下6層，標準層一層8戶，配有4台電梯，使用上充足。

2.公設規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、SPA、廚藝教室、信箱區。

3.大廳空間挑高10米7，室內空間樓高3米4，整體空間感開闊無壓迫感。

4.廚房皆採獨立式三孔瓦斯爐。

5.每戶皆有前後陽台規劃。

6.藍色區域為三房規劃(29~40坪)

A4/B4(29坪)雙面採光，主要採光面在廚房及臥室，客廳的採光需透過走道，略會受到影響，客廳有樑柱經過，每個房間與衛浴皆有對外窗，有兩間房間僅能放下單人床，其中一間次臥面淡水河景，衛浴洗手台拉到外側，採乾濕分離衛浴。

A1/B1(30坪)單面採光，客廳為暗廳沒有景觀，有樑經過還有柱位，傢俱擺設時需要注意，廚房空間寬敞，每個房間與衛浴皆有對外窗，有一間房間有角窗設計，讓景觀視野更開闊，最小房間僅能放得下單人床，衛浴採三件式乾濕分離衛浴，A1戶客餐廳牆與電梯牆相連，會有噪音影響。

A3/B3(31坪)雙面採光，面淡水河景，有獨立玄關，但空間狹窄，沒有鞋櫃空間，每個房間與衛浴皆有對外窗，有兩間房間僅能放下單人床，要注意主臥房衛浴門口較容易對到床，雙衛浴皆有樑經過。

A2/B2(40坪)三面採光，有獨立玄關，可規劃鞋櫃空間，客廳開窗為角窗，視野開闊，面淡水河景，廚房較為狹長，客衛浴無對外窗，有一個房間僅放得下單人床。

觀瀾標準層平面圖

實價登錄分析：

1.台北橋生活圈個案：

觀瀾屋齡3年。平均成交價58.93萬/坪。近一年成交價67.47萬/坪。

璞園春生生屋齡5年。平均成交價59.3萬/坪。近一年無交易資訊。

玖原香榭屋齡8年。平均成交價53.61萬/坪。近一年成交價67.27萬/坪。

台北橋生活圈個案

2.菜寮生活圈個案：

冠德捷世屋齡9年。平均成交價55.58萬/坪。近一年成交價63.14萬/坪。

捷運首席屋齡13年。平均成交價58.4萬/坪。近一年成交價69.74萬/坪。

峰景敦仁屋齡9年。平均成交價62.13萬/坪。近一年成交價70.48萬/坪。

菜寮生活圈個案圖

3.台北橋生活圈又可稱天臺生活圈，鄰近天臺戲院、三和夜市等，公園綠地較少，居住上擁擠，台北橋生活圈附近區域價格略低菜寮生活圈，但此區商業活動較菜寮生活圈活絡，生活機能完善，交通上緊鄰台北市，捷運一站台北市，觀瀾是河邊北街上台北橋旁水岸宅，建案旁有千坪開元公園，營造品質有保證，因此觀瀾價格高於此區域行情。

觀瀾評價：

觀瀾為三重區都更案，旁邊有太子廟，建設公司有重整翻新，融入觀瀾建築，營造公司為大陸工程，品質保固五年，基地面淡水河，無限棟距，前面有萬坪河濱公園，旁有千坪開元公園，此區域稀有公園地段，距離捷運台北橋站500公尺，步行6分鐘抵達，開車僅需要2分鐘抵達台北市，交通上相當便利，格局上規劃每個房間皆有對外窗，室內樓高3.4米，居住空間開闊通透，整體房價高於區域行情，換屋族或住宅品質要求高的族群，不妨可以考慮看看。