看屋筆記：高雄市苓雅區鳳凰中正(個案+價格分析)

苓雅區的文化中心為高雄較早興建的文化場域，不僅推動港都文化建設，也是高雄市民休閒遊憩的重要場所，且自從捷運橘線完工後，大幅增進高雄市東西兩界的連結以及發展，促使眾多的辦公大樓、金融機構、政府機關皆豎立於此周遭，帶動了整個地區的生活環境及水準。本篇將帶各位認識的「鳳凰中正」建置在文化中心旁的中樞道路上-中正路，除了超過4成的捷運橘線站設立於此道路下，還有什麼值得探討的呢?讓我們一同瞭解吧！
 

「鳳凰中正」外觀圖

建案特色：
 

1. 明星學區：鄰近於信義國小與五福國中，為高雄名列前茅的國中小學，深受眾多家長愛戴，且可以在僅步行5分鐘內的時間抵達，能減少接送孩童上下學的困擾，且區域環境相對安全。
    
2. 戶數單純：整棟大樓僅56戶，且為每層四戶規劃，因此在進出社區的人員較為單純，不會像百餘戶的社區有過多住戶的雜亂困擾。其文化中心一帶多為軍公教、上班族的人員，因此環境上更為純樸。
    
3. 未來雙捷運享受：下樓僅三分鐘即可抵達捷運橘線信義國小站，橫跨高雄東西地區；亦與捷運轉運站美麗島站相隔一站，即可縱貫高雄南北。未來捷運黃線，也將在信義國小增設停靠站，便擁有捷運橘、黃線，雙捷運的享受。
    

鳳凰中正格局分析：

社區平面分析：


 

1. 基地286坪，坐南朝北。大廳前方朝向中正二路約40M路寬、後方為民族二路4巷約6M寬、東西兩側分別為4F透天及10F電梯大樓，須留意棟距。
    
2. 社區為獨棟規劃，15F/B4電梯大樓，1店面，共56戶。大樓高約49.5M。大廳退縮4M+人行道、樓高約4.75M，公設有規劃接待大廳、閱覽室、健身房、信箱區、12人KTV廳、景觀水池，其1F尚有規劃環保室並配置恆溫空調，能避免腐敗味飄散。
    
3. 車道由民族二路4巷進出，為4M寬大單車道，並安置Etag設計能避免同時進出與會車的狀況。坡道平面44車位、坡道機械22車位，每戶配一車位，10F以上配雙車位；另外，每戶也有配一機車位。
    
4. 連續壁深達29M ，採全棟防水，其附贈5年住家防水保固。需自行裝設軟水系統，但全棟配置德國SYR砂濾淨水器，可保護自來水管線、並防止飲水及用水系統二次污染。
    
5. 基地正臨高雄市中心政經大道，眾多金融機構、辦公大樓等，且鄰近於文化中心、自來水公園、大統百貨、新崛江、光華夜市、六合夜市、中正市場、民生醫院、中正交流道等，並鄰近於高雄火車站71期重劃區，為未來發展頗可期待的社區。
    

標準層平面分析：


 

1. 每層4戶，兩部電梯，皆可通達地下室與頂樓。電梯戶數比1:2，總戶數比1:28，配置相當充足。梯間有做開窗，採光及通風性佳。
    
2. 樓板對樓板高約3.2M，皆為三房雙衛浴。藍色區域約53~55坪、雙面採光，紅色區域約64~65坪、三面採光。格局皆互相對稱，雙衛浴皆開窗，整體採光、通風性較佳。
    
3. A1、A2為景觀陽台；A3、A5為高雄厝陽台。陽台的設計採用錯位的方式交錯，除了具有視覺美感之外，尚能增進採光光線的照明。
    
4. 全室配置石英磚，並配置YKK氣密窗。其他標配尚有INAX衛浴、主衛浴國際牌暖風機，林內三機、雙口瓦斯爐、喜特麗電子收納櫃、蒸烤爐。廚房中島另有電磁爐且與廚身為一體，固定建材及設備享1年保固。
    
5. 冷氣室外機皆放置於雨遮，且有做隱蔽效果，增強整體美觀，不需占用陽台空間。
    

A1傢配圖：
 

格局方正，微受樑柱影響。進門後有小玄關空間，客餐廳為直接光，廚房採開放式設計，需留意油煙狀況，且得注意是否會影響鄰旁的雙臥房。主衛浴有規劃浴缸、次衛浴為乾濕分離式，且設有當層排氣，以及總存水灣防臭。鄰於主臥的空間可規劃為和室、書房等。
 

實價登錄分析：
 

1. 文化中心個案：
   
   鳳凰中正　屋齡2年。平均成交價25.66萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   百達名人集　屋齡2年。平均成交價27.73萬/坪。近一年成交價39.33萬/坪。
   
   永信君峰　屋齡6年。平均成交價26.31萬/坪。近一年成交價34.84萬/坪。
   
   頂誠文化　屋齡5年。平均成交價32.43萬/坪。近一年成交價33.97萬/坪。
   
   
    
2. 武廟商圈個案：
   
   園芯　屋齡4年。平均成交價23.14萬/坪。近一年成交價34.87萬/坪。
   
   京城如意　屋齡9年。平均成交價24.69萬/坪。近一年成交價28.86萬/坪。
   
   天潤　屋齡12年。平均成交價21.05萬/坪。近一年成交價26.68萬/坪。
   
   
    
3. 根據樂居的實價登錄顯示，在文化中心一帶50坪以上的建案約莫落在30萬上下，也因地理位置的關係，即使屋齡已超過５年的建案，其價格仍維持在3字頭以上，屬於保值性相當高的區域。武廟商圈則在近期有興建幾棟新建案，但仍以舊建案占多數；目前10年內價位約落在20~25萬左右，其生活機能發達，但道路規劃略顯凌亂。整體而言，「鳳凰中正」價位匹配文化中心的行情，雖然略高於武廟商圈，但其價值性仍略勝一籌，開價尚為合理。
    

鳳凰中正評價：
 

「鳳凰中正」為捷運線上第一排，其地理位置有著極大的優勢，除了坐擁於市中心地段-中正路上，在未來亦可享有雙捷運的便利性，更是鄰近於雙明星學校，且皆在可步行抵達的範圍內。文化中心附近的民眾，給人們的印象多為軍公教出入較為單純，且本案僅56戶，相對提升整體社區的安全性。簡而言之，「鳳凰中正」位處於地理位置佳的區段，在生活機能、交通運輸、周遭環境皆表現相當出色，唯需較留意：社區前方為車流量高的大馬路，低樓層的住戶可能稍受影響；後方為小巷單車道，需衡量汽車進出入；如果以上能夠接受，不妨可以至現場進一步瞭解唷。(上方圖面資料僅供參考示意，實際狀況依現場合約書附圖為主)