看屋筆記:苓雅區鳳凰中正(個案+價格分析)

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看屋筆記:苓雅區鳳凰中正(個案+價格分析)

鳳凰中正

苓雅區的文化中心為高雄較早興建的文化場域,不僅推動港都文化建設,也是高雄市民休閒遊憩的重要場所,且自從捷運橘線完工後,大幅增進高雄市東西兩界的連結以及發展,促使眾多的辦公大樓、金融機構、政府機關皆豎立於此周遭,帶動了整個地區的生活環境及水準。本篇將帶各位認識的「鳳凰中正」建置在文化中心旁的中樞道路上-中正路,除了超過4成的捷運橘線站設立於此道路下,還有什麼值得探討的呢?讓我們一同瞭解吧!
 

「鳳凰中正」外觀圖

「鳳凰中正」外觀圖



建案特點:
 

  1. 明星學區:鄰近於信義國小與五福國中,為高雄名列前茅的國中小學,深受眾多家長愛戴,且可以在僅步行5分鐘內的時間抵達,能減少接送孩童上下學的困擾,且區域環境相對安全。
     
  2. 戶數單純:整棟大樓僅56戶,且為每層四戶規劃,因此在進出社區的人員較為單純,不會像百餘戶的社區有過多住戶的雜亂困擾。其文化中心一帶多為軍公教、上班族的人員,因此環境上更為純樸。
     
  3. 未來雙捷運享受:下樓僅三分鐘即可抵達捷運橘線信義國小站,橫跨高雄東西地區;亦與捷運轉運站美麗島站相隔一站,即可縱貫高雄南北。未來捷運黃線,也將在信義國小增設停靠站,便擁有捷運橘、黃線,雙捷運的享受。
     

建案平面分析:


社區平面分析:

社區平面分析
 

  1. 基地286坪,坐南朝北。大廳前方朝向中正二路約40M路寬、後方為民族二路4巷約6M寬、東西兩側分別為4F透天及10F電梯大樓,須留意棟距。
     
  2. 社區為獨棟規劃,15F/B4電梯大樓,1店面,共56戶。大樓高約49.5M。大廳退縮4M+人行道、樓高約4.75M,公設有規劃接待大廳、閱覽室、健身房、信箱區、12人KTV廳、景觀水池,其1F尚有規劃環保室並配置恆溫空調,能避免腐敗味飄散。
     
  3. 車道由民族二路4巷進出,為4M寬大單車道,並安置Etag設計能避免同時進出與會車的狀況。坡道平面44車位、坡道機械22車位,每戶配一車位,10F以上配雙車位;另外,每戶也有配一機車位。
     
  4. 連續壁深達29M ,採全棟防水,其附贈5年住家防水保固。需自行裝設軟水系統,但全棟配置德國SYR砂濾淨水器,可保護自來水管線、並防止飲水及用水系統二次污染。
     
  5. 基地正臨高雄市中心政經大道,眾多金融機構、辦公大樓等,且鄰近於文化中心、自來水公園、大統百貨、新崛江、光華夜市、六合夜市、中正市場、民生醫院、中正交流道等,並鄰近於高雄火車站71期重劃區,為未來發展頗可期待的社區。
     

標準層平面分析:

標準層平面分析
 

  1. 每層4戶,兩部電梯,皆可通達地下室與頂樓。電梯戶數比1:2,總戶數比1:28,配置相當充足。梯間有做開窗,採光及通風性佳。
     
  2. 樓板對樓板高約3.2M,皆為三房雙衛浴。藍色區域約53~55坪、雙面採光,紅色區域約64~65坪、三面採光。格局皆互相對稱,雙衛浴皆開窗,整體採光、通風性較佳。
     
  3. A1、A2為景觀陽台;A3、A5為高雄厝陽台。陽台的設計採用錯位的方式交錯,除了具有視覺美感之外,尚能增進採光光線的照明。
     
  4. 全室配置石英磚,並配置YKK氣密窗。其他標配尚有INAX衛浴、主衛浴國際牌暖風機,林內三機、雙口瓦斯爐、喜特麗電子收納櫃、蒸烤爐。廚房中島另有電磁爐且與廚身為一體,固定建材及設備享1年保固。
     
  5. 冷氣室外機皆放置於雨遮,且有做隱蔽效果,增強整體美觀,不需占用陽台空間。
     

A1傢配圖:
 A1傢配圖

格局方正,微受樑柱影響。進門後有小玄關空間,客餐廳為直接光,廚房採開放式設計,需留意油煙狀況,且得注意是否會影響鄰旁的雙臥房。主衛浴有規劃浴缸、次衛浴為乾濕分離式,且設有當層排氣,以及總存水灣防臭。鄰於主臥的空間可規劃為和室、書房等。
 

實價登錄分析:
 

  1. 文化中心個案:

    鳳凰中正 屋齡0年。平均成交價25.66萬/坪。近一年成交價25.67萬/坪。

    百達名人集 預售屋。平均成交價26.56萬/坪。近一年無交易資訊。

    永信君峰 屋齡3年。平均成交價26.03萬/坪。近一年成交價26.09萬/坪。

    頂誠文化 屋齡3年。平均成交價32.35萬/坪。近一年成交價36.27萬/坪。


     
  2. 武廟商圈個案:

    園芯 屋齡2年。平均成交價22.84萬/坪。近一年成交價27.42萬/坪。

    京城如意 屋齡7年。平均成交價24.5萬/坪。近一年無交易資訊。

    天潤 屋齡9年。平均成交價20.65萬/坪。近一年成交價25.02萬/坪。


     
  3. 根據樂居的實價登錄顯示,在文化中心一帶50坪以上的建案約莫落在30萬上下,也因地理位置的關係,即使屋齡已超過5年的建案,其價格仍維持在3字頭以上,屬於保值性相當高的區域。武廟商圈則在近期有興建幾棟新建案,但仍以舊建案占多數;目前10年內價位約落在20~25萬左右,其生活機能發達,但道路規劃略顯凌亂。整體而言,「鳳凰中正」價位匹配文化中心的行情,雖然略高於武廟商圈,但其價值性仍略勝一籌,開價尚為合理。
     

評價:
 

「鳳凰中正」為捷運線上第一排,其地理位置有著極大的優勢,除了坐擁於市中心地段-中正路上,在未來亦可享有雙捷運的便利性,更是鄰近於雙明星學校,且皆在可步行抵達的範圍內。文化中心附近的民眾,給人們的印象多為軍公教出入較為單純,且本案僅56戶,相對提升整體社區的安全性。簡而言之,「鳳凰中正」位處於地理位置佳的區段,在生活機能、交通運輸、周遭環境皆表現相當出色,唯需較留意:社區前方為車流量高的大馬路,低樓層的住戶可能稍受影響;後方為小巷單車道,需衡量汽車進出入;如果以上能夠接受,不妨可以至現場進一步瞭解唷。(上方圖面資料僅供參考示意,實際狀況依現場合約書附圖為主)

更新時間 2021/03/12
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